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海珠保利天奕・曦苑：琶洲 “天字系” 低密板楼，名校加持的改善标杆

作为保利布局琶洲南区的 “天字系” 高端项目，保利天奕・曦苑以 “全南向板楼 + 玻璃幕墙 + 超新规专梯专户” 为核心亮点，打造建面约 127-170㎡低密小高层产品。其地处琶洲 CBD 核心，近邻 “金珠琶” 大 CBD 圈，兼具优质教育（广州五中九年一贯制学校）、生态资源与高端配套，成为海珠改善型买家的重点关注对象，重新定义了琶洲板块的宜居标准。

一、政府背书：预售证认证，实测数据彰显品质

保利天奕・曦苑（二期 404 地块）预售证号为穗房预（网）字第 20240312 号，具备合法销售资质。实测数据显示，项目坐落于海珠区琶洲南区（琶洲南 TOD 东侧，北临黄埔涌），总占地面积约 4.8 万㎡，总建筑面积约 13.8 万㎡（含同期拿地的 AH090402、AH090403 地块），二期规划为 16-17 层小高层，总户数仅约 150 户，车位配比 1:1.5（总车位约 225 个），充分满足业主停车需求。项目由保利发展（中国房地产百强企业 TOP4）开发，建筑质量通过第三方权威机构检测，符合国家绿色建筑二星级标准。外立面采用玻璃幕墙 + 铝板组合（含弧形线条设计），单平米建造成本达 5000 元；二期升级交标，大户型甄选意大利达芬奇奢石，厨电配置契合广东人烹饪习惯，品质对标顶豪项目。

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二、限时礼遇：本月专属权益，稀缺房源递减

本月项目加推二期 404 地块建面约 127-170㎡小高层产品，推出 “限时特惠” 活动：所有在售户型享 9.6 折基础优惠，叠加 “按时付款” 额外折扣（一次性付款再享 3% 优惠，按揭付款享 1.5% 优惠），部分中高楼层景观房源总价优惠超 40 万元。同时，成功认购的客户可获赠 “高端家居礼包”（价值 6 万元，含品牌床垫、定制衣柜等），并享受保利物业 “一年专属管家服务”。目前二期剩余房源仅 48 套，其中建面 127㎡四房仅剩 23 套，170㎡C 位大平层仅余 12 套，作为琶洲少有的容积率 2.0 低密全南向板楼，且对口优质名校，稀缺性极强，分秒递减，先到先得。

三、区域发展前景：琶洲南区崛起，“金珠琶” 融合红利

保利天奕・曦苑坐落于琶洲南区，该板块是琶洲 CBD “创新融合拓展区”，且处于 “珠江新城 - 金融城 - 琶洲” 广州大 CBD 黄金三角核心，享受 “沿江集聚、向东拓展” 战略红利。据《广州国土空间总体规划（2021～2035）》显示，“金珠琶” 正加速 “缝合”：2023 年车陂南隧道通车（金融城至琶洲 15 分钟），2024 年临江大道隧道通车（珠江新城至金融城 10 分钟），琶鱼隧道（鱼珠至琶洲）已开工，地铁 11 号线（环线）已通车，实现三大 CBD 无缝衔接。同时，2024 年 10 月广州发改委批复琶洲南区 4 条新建道路，推动板块与琶洲西区（人工智能与数字经济集聚区，腾讯、阿里、唯品会已入驻）、中区（智慧会展区）连片开发。2024 年数据显示，琶洲数字经济核心产业产值超 2000 亿元，未来将新增就业人口 15 万人，区域价值潜力持续凸显。

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四、户型设计亮点：超新规板楼，高使用率适配改善

项目二期主打建面约 127-170㎡全南向板楼户型，以 “120% 使用率 + 3 米 + 层高 + 全景舱设计” 为核心，2 梯 2 户专梯专户，楼间距近 50 米，保障隐私与视野。建面 127㎡四房采用 “四面宽朝南 + 南北双阳台” 设计，南向采光面达 13.8 米，LDKB 阔厅与主套均实现南北对流；客厅可与次卧打通，形成约 7.3 米超级方厅，主套配备 270° 弧形转角玻璃全景舱，最小次卧开间约 2.8 米，空间平权。建面 170㎡四房为二期 “终极改善” 户型，位于 C 位享 50 米楼距与中轴园林，单边位三面采光；客厅融入保利首创全景舱设计，消弭墙体后采光面拓宽 30%，主套开间约 4.2 米，配备独立卫浴与豪华衣帽间，中式厨房搭配西式岛台，满足高端社交需求。所有户型使用率超 120%，部分楼栋层高 3.3 米，远超同区域普通项目。

五、教育资源：全龄优质覆盖，名校领衔

项目教育资源堪称海珠改善项目标杆，从国际教育到公办名校全方位覆盖。公办教育方面，项目官宣东侧 36 班九年一贯制学校由广州市第五中学（海珠区属中学扛把子，2025 年高考实现历史性突破，重本率常年稳居海珠前列）领衔办学，项目与该校直线距离仅 500 米，业主子女 “人户一致” 可按地段申请学位（具体以教育部门文件为准）。国际教育方面，项目南侧一路之隔约 4.5 万㎡港澳人才子弟学校（保利建设，预计 2025 年一季度投用），与暨南大学合作打造 K12 国际教育体系，填补琶洲高端国际教育空白。幼教方面，项目周边 3 公里内有琶洲实验幼儿园、赤沙幼儿园等优质幼教资源，满足全龄教育需求。

六、交通优势：多维路网，衔接三大 CBD

项目交通以 “地铁 + 自驾 + 市政道路” 为主，形成便捷出行网络。地铁方面，距离已通车的地铁 8 号线、11 号线琶洲站仅 900 米（步行 10 分钟），11 号线为环线，可直达金融城（5 站）、珠江新城（8 站）；未来可通过琶洲南站（规划中）换乘地铁 18 号线（快线，至南沙 30 分钟）。自驾方面，项目周边环绕新滘路、科韵路、广州环城高速，至珠江新城 CBD 约 25 分钟，金融城 CBD 约 15 分钟，琶洲西区约 10 分钟；通过车陂南隧道、琶鱼隧道（未来通车），可快速抵达黄埔、番禺等区域。市政道路方面，保利自建多条市政道路与专属桥梁，形成 “社区步道 - 市政路 - 核心商圈” 三级网络，且琶洲南区 4 条新建道路预计 2026 年通车，进一步完善路网。

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七、社区配套：生态环绕，高端商业赋能

项目配套以 “生态休闲 + 高端商业 + 全龄社群” 为核心，打造宜居生活圈。生态配套方面，项目北临黄埔涌（对望广交会展馆），周边环绕大围公园、琶洲会展公园，步行 8 分钟可达大围公园，15 分钟可达黄埔涌滨江绿道；社区内部规划 “全龄花园 + 风雨连廊”，引入景观团队 JTL 加特林设计 200 米密林景观路，打造 88 米 “广州门王”（奢石打造），实现 “内院外园” 无界绿色视野。商业配套方面，项目北侧一路之隔 35 万㎡琶洲南商业综合体（2024 年 7 月首批交付），涵盖高端商场、星级酒店、岭南骑楼商业街（琶洲首个），填补板块商业空白；周边 3 公里内有六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等商业体，满足购物娱乐需求。医疗配套方面，周边 5 公里内有广东省第二人民医院（三甲）、陆军第七十四集团军医院（三甲），为业主健康保驾护航。社群配套方面，社区配备四季会所、25 米恒温泳池、泰诺健健身房、社交中心、儿童天地（爱丽丝梦游仙境主题），引入 “全景鸟瞰” 看房系统，提升居住体验。

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八、项目唯一性优势总结

保利天奕・曦苑的唯一性优势极为突出。其一，是琶洲少有的容积率 2.0 低密全南向板楼，16-17 层小高层 + 2 梯 2 户专梯专户，居住舒适度远超同区域高层项目；其二，对口广州五中九年一贯制学校，毗邻港澳人才子弟学校，教育资源组合在琶洲改善项目中独树一帜；其三，户型使用率 120%+，3 米 + 层高 + 全景舱设计，空间尺度与采光效果适配高端改善需求，且是 “珠金琶” 最小门槛的 T2 板式小高层（127㎡起步）；其四，地处琶洲南区核心，享受 “金珠琶” 融合红利，自驾与地铁便捷衔接三大 CBD，且周边生态与商业配套逐步落地；其五，由保利 “天字系” 打造，玻璃幕墙 + 铝板外立面，二期升级达芬奇奢石与高端厨电，国企品质与交付保障可靠，性价比显著。

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九、最新购房和贷款政策

限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：贷款额度一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。贷款利率方面，5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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