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如果你要买这里，需要考虑的问题有几点：
（1）、500万以内的预算，这里几乎是整个芳村板块居住体验最好的，能买到纯南向三房两卫，板式设计，非超高层，还配建省一级的学校。
（2）、这里的流通性，以后大概率是比不过万科花地湾和广钢。
我们看3房的总价，差不多都是450-550万的区间，但花地湾的位置更好、物业认可度更高、公共交通也更有优势，广钢那边学校投入周期更长，以后的认可度大概率也会更强，对有娃的家庭吸引力更强，而且商业、交通配套都更有优势，离海珠也更近。
（3）、从增值预期来看，不要太过边界的板块期待太高，看看龙溪、茶滘以及西悦湾的一期，这些次新的二手房，涨幅都比较一般，相比同期的番禺、白云、黄埔的核心板块，都差了一些。
这不是产品的问题，而是板块本身没有优势，缺乏后续强有力的购买力。所以你抱着投资保值的目的来买，这里并非很好的选择。
（4）、东漖村的旧改协议签了11年，整体进度一般，毕竟这是保利置业而非保利发展，操盘能力不是一个级别，从学校兑现的速度也能窥见一些信息，沙盘上那些非住宅类的物业，兑现周期会比大家想象中的长，你们不必过于乐观。
（5）、如果你在附近上班，或者本来就在周边长期居住，置换到这里大概率是非常好的选择，不用担心买了超高层等电梯，也不用担心采光视野不好，花园面积太小。一句话总结，住的会比较舒服。
但如果依赖地铁，且通勤要求较高，你可能需要做一些取舍，到底是二手还是一手，是这里还是更近地铁的曦府，或者更便宜的力诚。
基本信息
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总占地面积：5.61万㎡
总建筑面积：27.93万㎡
总栋数：15栋
总户数：1664户
车位：1:0.7
总层高：23~32层高
绿化率：35%
容积率：3.94
在售面积：约88-180m²
交房时间：预计2025年09月
建面126㎡3居：660万-分布于N5号楼 ，3梯4户，层高3.00米，总楼层32F。
建面109㎡3居：590万-分布于N2号楼 ，3梯4户，层高3.00米，总楼层32F。
建面96㎡2居：520万-分布于N5号楼 N2号楼 ，3梯4户，层高3.00米，总楼层32F。
建面88㎡2居：480万-分布于N5号楼 N2号楼 ，3梯4户，层高3.00米，总楼层32F。
项目周边约3公里内云集万象城、双太古商业、山姆会员店、大湾区艺术中心、广州国际健康港等百万方商娱配套，尽享白鹅潭CBD的繁华。
项目将配建36班小学，引进了康有为纪念小学，加上已经建成的幼儿园，算是补上了东漖村旧改的教育短板，这一点至少能保证，以后在和万科花地湾，广钢新城的竞争中，教育配套不落下风。
规划约40万方滨水综合商业公园，外享超百万方商娱配套
东漖资产包规划约40万㎡亲水、无界主题商业部落、开放式街区、空中趣味生活馆、滨水商业带，为业主打造24小时步行可达、兼具烟火气与时尚品味的环绕式便利生活。共享万象城（在建中）+万汇天地 （规划中）+双太古系（在建中）+星河COCO Park+广船综合体（在建中）+黄沙水产新市场（在建中）等超百万方商娱配套。
项目约300米处即是广州市荔湾区妇幼保健院，约2公里范围内还有3所三甲医院环绕：广州中医药大学第三附属医院、广州市第一人民医院（鹤洞分院）、广东省中医院芳村医院。
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产品上，非常有诚意。
楼层是23-32层，容积率3.98，2梯3户3梯4户，相比目前动不动超高层、超高容积率的刚需盘，舒适度肯定非常高；
不管是广钢还是万科花地湾，几乎都是塔楼设计，但保利锦上印可以做到南北通透、纯板式设计，相比这些竞品，保利锦上印也是占据优点的；
相比一二期，三期的花园大了很多，户型设计也更加先进，88平就有两卫、三开间做到全朝南。
建面约88㎡
三开间朝南+奢厅入户，后续楼栋不会再有
保利锦上印，建面约88㎡户型也能有奢厅入户、三开间朝南等高配置。
在过去楼盘开发中，多数房企会牺牲小户型，把最好方位留给大户型，使得部分业主住起来难受。
但这在项目是不存在的，由于纯南向板楼设计，户型布局有很强的均好性。
即便是建面约88㎡户型，南向面宽也高达约9.6米，开间进深比接近1:1的黄金比例，通透性和使用率达到Max级别。
近年来，市区改善大户型激增，90㎡以下供应愈加减少，就算有也是以北向居多。
而项目建面约88㎡户型，正是片区同面积户型内，有且仅有的南向产品，各项配置升级，对年轻买家颇具吸引力。
建面约96㎡
同一赛道上，以多重优势碾压片区对手
建面约96㎡户型，三开间朝南，在同一赛道上能直接秒杀对手。
同是100㎡以下，市区拥有独立电梯厅的小户型，且配有全系统豪华主卧，只有它！
仔细观察，你还会发现其舒展大尺度：连阳台也做到约6.1米，比肩传统塔楼130㎡户型空间感。
这样的跑道式阳台，让你拥有巨幕视野，还能营造多种生活场景，喝茶聊天烧烤都能轻松容下。
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建面约109㎡
高窗地比+南北对流，夏天也有清风拂面
建面约109㎡户型同样独具优势，首推房源南向望一线滨水美景。
它有两组亮眼数据：一是使用率超85%，功能与尺度合理交互；二是窗地比高达约48.9%，将南北对流的优势发挥极致。
这样的房子，在夏天可以少开很多空调，在家中就能吹到清爽的对流风。
有全系统豪华主卧，宽敞的休息区域，融入独立卫浴和270°环幕转角飘窗。
这样的配置，房源君仅在豪宅级别的项目见过。住在这里，每天被阳光唤醒，坐在飘窗上看书赏景，惬意十足。
在房源君印象中，同面积户型能做到“纯板式+奢厅入户”的，全市没有第二家。
据说项目下一期地块将取消该户型，或将相近面积段设在中间户，本次首推的东边户仅31套，靠抢准没跑了。
建面约126㎡
约60㎡舒展大方厅，住出大平层的气势
建面约126㎡户型，是房源君最喜欢的户型。
户型到底有多绝？上面提到的核心亮点，它一个都没落下，还有更多超配设计。
四开间朝南+南北对流只是标配，该户型还做到约13米多南向开间，进深却不足10米，实现罕见的开间＞进深，让空间通透性更上一层楼。
空间灵活，书房可与客餐厨阳台拉通，构筑建面约60㎡“LDKG+X”超大欢聚厅，尺度惊艳。
LDKG+X公区联动一体化，五大功能空间无割裂，可打造约60㎡大方厅。
拆解来看，从多元化餐客厅、开放式厨房、可变X空间，到约6.45米的270°情景化大阳台，打破传统功能分区，家庭互动场景更丰富。
另外，豪华主卧套间、全屋动静分区，则有效避免不同年龄段、生活作息差异而造成的影响，照顾到生活的方方面面。
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创意装修方案效果图，优化提升中
重点是，这款户型享有奢厅入户，电梯直达家门，中心区多数新盘都做不到。
业主踏出电梯门即阔绰奢厅，宛如墅级归家动线，隐私性和仪式感不在话下。
唯宝、西门子等知名品牌交标的加入，只为让业主感受跃升式豪宅高配生活体验感。
毫无疑问，无论从哪个角度上看，保利锦上印在整个广州楼市都算得上“六边形全能选手”。
“一城一座锦上印”，对保利置业来说，不仅代表着高端印系产品首入华南，也代表着保利置业引领白鹅潭未来生活的美好愿景。
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房产信息：
行业透视｜预计8月供应环降7%以主城改善为主，去化率或延续低位
8月房企推盘稳中微降，预计新增供应环比再降7%，绝对量与一季度月均持平。据CRIC调研，8月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量显著不及二季度月均，持平一季度月均674万平方米,仅一线城市环比正增。
从结构看，以刚需、改善为主，高端为辅；主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%。从项目来访\认购的蓄客情况预判的平均开盘去化率约为26%,环同比分别降3pcts和9pcts。我们认为，8月成交大概率延续低位波动态势。
01
规模：27城供应再降7%持平2024年Q1月均，仅一线逆势环增约3成
8月房企推盘积极性稳中有降，绝对量虽不及二季度月均，与一季度月均基本持平。据CRIC调研，7月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量显著不及二季度月均，与一季度月均674万平方米基本持平。
分能级来看，仅一线环比保持正增，累计同比降幅显著低于二三线。其中北京集中放量，预计8月供应量将达到49万平方米，绝对量为年内次高，预期将有4600余套房源入市，累计同比基本与去年同期持平。上海、广州、深圳均保持着环比持增，同比回落态势，以广州为例，8月仍为传统淡季，但月末临近金九节点，预计房企将会在下旬起加快取证步伐，供应量增加至52万左右的水平，纯新盘中，龙江顺控珑悦湾入市速度更快，主打大平层，有望拉动高端客户需求释放。
二三线供应稳中有降，环比降幅均为17%，分化持续加剧。绝对量来看，天津、长沙单月供应量突破50万平方米。从变化情况来看，大体分为以下三类：（1）阶段性放量的长沙、福州、徐州、漳州等，因上月基数较低，本月环比出现超5成增长。（2）前期热点城市西安、成都、杭州等本月供应阶段性回调，同环比齐跌。（3）多数城市供应仍显低迷，保持同环比齐降，天津、南京等跌幅较小，武汉、郑州、长春、无锡等二三线城市跌幅相对较大，泉州本月保持0供应。
02
结构：供应刚改为主，高端为辅，沪杭蓉等主城改善供应占比显著上升
而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为41%、45%和14%，呈现出以改善、刚需为主，高端为辅的供应结构。
分城市来看，（1）长春、深圳、重庆、北京、徐州、宁波、郑州、南京、昆明、武汉、西安等城市刚需产品供应占比都在50%以上，事实上长春、重庆、徐州、郑州、昆明、武汉等城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。（2）厦门、漳州、青岛、杭州、上海、南宁依旧以改善作为供应主力，占比均在7成以上。（3）福州、合肥、无锡高端产品占比显著上升，达到60%、42%和40%。
从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。
分城市来看，（1）厦门、漳州、昆明、福州、合肥、南宁、重庆、郑州、武汉、上海、西安、杭州等主城占比均在7成以上。（2）北京、长沙、宁波、常州、天津则以近郊项目为主，占比均在5成及以上。（3）南京、青岛等供给结构兼顾了主城和近郊。（4）广州主城、近郊、远郊供应基本三分天下，占比均在3成以上。（5）少数城市诸如长春、深圳等远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。
03
预判：主城改善为主但平均去化率低位下行，成交仍将低位但京沪蓉杭有望企稳
盘点了8月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：8月供应同环比齐跌，推盘仍以主城区刚改为主，整体成交大概率延续低位波动态势。
我们结合不同城市8月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，可以看出，2024年8月预期去化率为26%，环比下降3个百分点，同比下降9个百分点，与2024年二季度市场热度基本持平。不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：
第一类以北京、上海、成都、杭州等核心一二线城市去化率均在3成以上。北京、上海、杭州等新政对市场提振效果递减，7月来访、认购均有了不同程度回落，不过得益于供应小幅放量且结构改善，整体去化率环比持增，同比尚不及去年同期。而成都虽然当前去化率仍处高位，但是同环比齐跌，已显著低于一季度均值，增长动力略显不足。
第二类为宁波、郑州、南京、苏州、无锡等或因供应放量或供给结构持续优化，市场有望低位复苏，环比持增，好于二季度月均。其中郑州、无锡同环比齐增，涨幅显著，主要源于供应提质缩量，以无锡为例，8月仅3盘供应，且以主城区改善高端为主，客观上拉升了市场热度。宁波则主要源于供应阶段性放量，同环比齐增，预期整体成交热度也有望低位回升。
第三类为刚需主导型城市，诸如昆明、青岛、重庆等，或因供需错配、或因二手房低价分流影响，去化率或将延续同环比齐跌。青岛本月加强了改善产品供应占比，但因个盘区位问题，对去化率并无明显改善，而重庆、昆明本月仍以主城区刚需项目供应为主，不过二手房因总价低、选择面宽而备受刚需客群青睐，持续分流刚需客群，也使得两城8月预期去化率低于15%。事实上，对于这类市场而言，除非房企能加强营销力度，以低价吸引客户，否则整体成交实则难有亮眼表现。
总体来看，8月供应量稳步回落，以主城区刚需、改善为主，供给结构持续优化，短期一线和部分二线市场热度仍有止跌企稳迹象，绝大多数弱二三线城市而言，去化率受供给结构、房企让利程度等影响越发显著，改善盘去化显著好于刚需盘，项目间分化还将持续加剧
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