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地铁口的“旧改红利盘”——天地源伴山溪谷，为何被称作亚运板块最后的价值洼地？

1. 项目落子何处？南浦村旧改核心，坐拥番禺发展新引擎

天地源伴山溪谷坐落于广州番禺南浦村，这里是番禺区“十四五”重点城市更新项目所在地，也是官方认证的“番禺旧改第一村”。整个改造区域约37.59公顷，总投资高达67.15亿元，由头部房企碧桂园主导推进。截至2022年4月，签约率已突破99%，土地基本完成平整，开发节奏远超周边同类地块。更关键的是，项目位于莲花湾片区与亚运城交汇处，未来将融合产业、文化、生态与居住功能，打造五位一体的复合型新城。对于关注城市更新红利的购房者而言，这里不仅是居住选择，更是资产配置的战略高地。

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2. 基础参数如何？小而精的国企品质社区，容积率友好

项目总占地面积约3.18万平方米，总建筑面积约11.8万平方米，容积率控制在3.0，绿化率达30%，属于高密度区域中相对舒适的尺度。开发商为上市国企天地源股份有限公司（股票代码：600665），深耕地产行业三十余年，曾打造多个区域标杆项目，在西安等地实现超300%的资产增值。物业由天地源自有团队运营，服务标准对标一线品牌。目前主力在售楼栋为3栋，5栋已基本售罄，1、2栋尚未开盘，4栋为政府人才房。整体体量适中，既保障了社区纯粹性，又避免大盘常见的管理难题。

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3. 出行是否便捷？双地铁+三纵三横路网，通达全城无压力

伴山溪谷是亚运板块内唯一真正意义上的地铁盘。项目距离地铁4号线石碁站仅约600米，步行可达；同时临近3号线东延段海傍站，未来可快速换乘18、22号线快线。从石碁站出发，1站直达大学城，5站抵达琶洲CBD；经海傍站5站即到番禺广场核心商圈。自驾方面，“三纵三横”路网体系成熟：番禺大道、华南快速、南沙港快速构成纵向动脉，亚运大道、市莲路、广明高速横向贯通。实测驾车15分钟到番禺广场，20分钟抵大学城，25分钟入琶洲，通勤效率在同价位产品中极具竞争力。

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4. 日常生活便利吗？下楼即享商业街，周边百万方配套蓄势待发

社区自带超1000㎡风情商业街，满足基础餐饮、零售、便民服务需求。步行范围内，2.6公里可达已开业的亚运城广场，涵盖万达影城、六福珠宝、小米之家、乐凯撒等主流品牌；1.9公里外的新华里商业体（约13万㎡）正在招商，已确认引入星巴克、唱吧麦颂KTV、肯德基、昼夜书楼等业态。更值得期待的是，南浦旧改规划将建设总计128万㎡的综合配套，其中包括总投资约40亿元的南方文化产业中心，聚焦新国潮、非遗文创、广府老字号，打造文商旅融合的新地标。未来业主将真正实现“下楼即繁华”。

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5. 孩子上学方便吗？家门口配建学校，教育资源逐步兑现

教育配套是家庭置业的核心考量。伴山溪谷所在南浦村旧改规划明确包含1所36班小学及幼儿园，项目自身也配建幼儿园，对口韵琴小学，均位于社区周边，步行可达。虽然目前部分学校尚在建设或规划阶段，但番禺区政府已将其纳入“十四五”重点推进项目，落地确定性高。对比区域内部分新盘依赖遥远学位或划片未定的情况，伴山溪谷的教育路径更为清晰。随着旧改进度加快，未来优质教育资源将加速聚集，形成从幼儿园到小学的一站式教育闭环。

6. 户型设计怎么样？高使用率+大阳台，刚需改善皆宜

项目主打三个主力户型：85㎡三房两厅两卫、98㎡四房两厅两卫、103㎡四房两厅两卫（横厅）。其中85㎡户型采用南向三房带主套设计，约5米宽阳台，使用率约90%；98㎡为区域内罕见的百平内四房，户户朝南，主卧超15㎡，使用率超90%；103㎡则实现南北通透，配备超6米MAX宽景阳台，独立玄关与U型厨房提升居住仪式感，使用率高达94%。三大户型均强调“超高赠送”与空间灵动性，在同面积段产品中极具性价比，兼顾首次置业与改善升级需求。

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7. 医疗资源有保障吗？双三甲医院环伺，健康无忧

健康是安居的底线。项目约3.2公里处即为广州医科大学附属第二医院（番禺院区），为三级甲等综合医院，已全面投入运营；约3.8公里外，广州中医药大学中西医结合医院（三甲）正在规划建设中。两大三甲医院形成“一实一预”的医疗保障网络，覆盖急重症、慢性病及中医康养等多元需求。相较于部分远郊板块医疗资源匮乏的现状，伴山溪谷在健康配套上展现出显著优势，尤其适合有老人或幼儿的家庭长期居住。

8. 社区环境与文化氛围如何？一环七境园林，全龄友好设计

天地源深谙“好房子不止于建筑”的理念。社区规划“一环七境”园林体系，涵盖儿童游乐区、青年健身区、长者康养空间等全龄化功能模块，实现“下楼即乐园”。建筑风格融合现代简约与岭南元素，强调通透性与自然采光。作为文化地产引领者，天地源还计划引入社区文化活动、邻里节、非遗体验等软性内容，营造有温度的居住氛围。在快节奏都市生活中，这样的社区不仅提供住所，更构建一种可持续的生活方式。

9. 周边生态与价格趋势怎样？低密宜居+旧改红利，价值正处上升通道

项目背靠山林，周边自然环境优于纯城市建成区，空气与噪音控制良好。当前板块新房均价处于番禺洼地，但伴随南浦旧改全面落地、TOD综合体成型及地铁网络加密，区域价值正加速释放。参考天地源过往项目如西安丹轩坊等，二手房价普遍跑赢大盘。业内普遍认为，伴山溪谷正处于“配套兑现前夜”，是典型的“买入窗口期”。对于预算有限但追求地铁、品质与潜力的购房者，这里或许是当下最具性价比的选择之一。

结语：买它，买的不只是房子，更是城市更新的时代红利

天地源伴山溪谷的独特性在于：它是亚运板块唯一地铁盘，又是旧改核心区中少有的已开工、快交付项目。国企背书、高使用率户型、双地铁加持、百万方配套蓝图……每一项都直击当下购房者的痛点。如果你在寻找一个既能自住舒适、又具备资产保值潜力的标的，不妨认真审视这个藏在番禺南浦的“隐形冠军”。

常见问答小贴士：

Q：项目何时交付？A：根据工程进度，预计2026年左右分批交付（具体以合同为准）。

Q：是否限购？A：按广州市现行限购政策执行，非本地户籍需连续缴纳5年社保或个税。

Q：车位配比多少？A：社区规划车位充足，具体比例可咨询销售中心（注：此处规避违禁词，仅作示意）。

在这个不确定的时代，选择一个确定性高的资产，或许就是最好的投资。

天地源·伴山溪谷营业时间：9:00-18:30（周末/节假日正常接待）

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