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项目信息

楼盘名称：广州国际医药港·方舟公馆

楼盘地址：广州荔湾东沙大道16号方舟公馆营销中心

主力户型：5米层高建筑面积约30-76㎡百变空间，可打造成双钥匙、三钥匙、SOHO办公型、LOFT三房设计

装修情况：毛胚

开发商：广东省广州国际医药港有限公司

物业公司：广州富地物业管理有限公司

用地面积：227954.5㎡

建筑面积：868606.6㎡

管理费：水5元/吨，电1.5元/度

【枢纽、高速、隧道、地铁，坐享多维交通红利】

距广州南站约8分钟车程，

距广州白云机场约40分钟车程，

地铁10号线（在建中）[东沙站]直通“健康方舟负二层”，预计2023年开通运营；

地铁11号线（在建中）[鹤洞东站]距医药港步行约10分钟，预计2022年开通运营；

地铁22号线（规划中）[东沙工业园站]，将增强荔湾与广州北部的联系，预计2022年开通运营。

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项目必买理由

【各级政府领导关注，日化龙头立白控股】

·国家食药监局唯一批准医药商贸综合项目

·广东省“建设中医药强省”重点项目

·广东省十二五、十三五规划重点项目

·广州市2020年重点建设项目

·首批两部一省产学研结合示范基地

·国内日化龙头立白集团总投资300亿建设

·5大银行授信500亿助力入驻企业，提供融资及担保等金融服务

·将申请5A旅游景区

·广东省中医药大会：重点支持广州国际医药港构建线下线上融合的新展贸模式，形成引领全国的广东价格、广东指数

【5米层高、江景价值】

户户均5米层高，购一层享两层，坐拥三江汇聚绝美江景，远眺广州圆中轴地标！

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【进港企业商家事业成功旺地】

2021年3月1日，荔湾区东沙大道以东，环城高速以北医药港港AF060721地块正式出让，广州国际医药港成功竞得该地块。医药港将在此珍稀资源打造“广州幸福湾”，包括建设港湾、码头、公园、亲水休闲广场、大健康产业总部集聚区、商业综合体健康方舟等，成为粤港澳大湾区的城市新地标、新名片。

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【5A级景区、文化旅游养生胜地】

医药港港湾地块项目建成后，项目将新增至少1.6公里的稀缺黄金江岸线、超8万㎡的水景、近6万㎡绿化面积、广阔的亲水休闲广场等，营造出具有国际水平的高品质滨水空间。

【千亿市政配套环绕、打造健康居住与美好生活福地】

项目地处白鹅潭中央商务区、广钢新城中央居住区、广船临江商住区三大核芯位置，千亿市政配套轻松满足经商&办公&生活的各种不同需求。

√ 学校教育：省实小学部、鹤洞小学、东沙博雅实验学校、东沙小学、新东小学、培英中学等

√ 休闲娱乐：（医药港）健康港滨江游憩带、（医药港）广州幸福湾、广钢公园、广船滨江游憩带等

√ 医疗卫生：珠江医院、广州钢铁集体医院、黄沙医院、广州造船厂医院等。

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【享万亿级大健康蓝海红利 、高投资价值】

依托广州国际医药港·方舟公馆，尽享大健康万亿级的产业红利，未来价值空间巨大！同时吸聚广钢新城近40万高端居住人群，依托健康方舟带来4000多户商户及其周边产业人群的居住、办公、从商需求，结合地铁带来的牵引人流，预计日均客流量将达数十万，年度客流可达千万。

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【不限购、不限贷】宽松购房政策 低门槛投资荔湾核芯区

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户型鉴赏

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【产品品鉴——三房两厅户型】

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【产品品鉴——双钥匙户型】

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【产品品鉴——三钥匙户型】

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【产品品鉴——SOHO办公户型】

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房产信息：

行业透视｜预计8月供应环降7%以主城改善为主，去化率或延续低位

8月房企推盘稳中微降，预计新增供应环比再降7%，绝对量与一季度月均持平。据CRIC调研，8月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量显著不及二季度月均，持平一季度月均674万平方米,仅一线城市环比正增。

从结构看，以刚需、改善为主，高端为辅；主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%。从项目来访\认购的蓄客情况预判的平均开盘去化率约为26%,环同比分别降3pcts和9pcts。我们认为，8月成交大概率延续低位波动态势。

01

规模：27城供应再降7%持平2024年Q1月均，仅一线逆势环增约3成

8月房企推盘积极性稳中有降，绝对量虽不及二季度月均，与一季度月均基本持平。据CRIC调研，7月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量显著不及二季度月均，与一季度月均674万平方米基本持平。

分能级来看，仅一线环比保持正增，累计同比降幅显著低于二三线。其中北京集中放量，预计8月供应量将达到49万平方米，绝对量为年内次高，预期将有4600余套房源入市，累计同比基本与去年同期持平。上海、广州、深圳均保持着环比持增，同比回落态势，以广州为例，8月仍为传统淡季，但月末临近金九节点，预计房企将会在下旬起加快取证步伐，供应量增加至52万左右的水平，纯新盘中，龙江顺控珑悦湾入市速度更快，主打大平层，有望拉动高端客户需求释放。

二三线供应稳中有降，环比降幅均为17%，分化持续加剧。绝对量来看，天津、长沙单月供应量突破50万平方米。从变化情况来看，大体分为以下三类：（1）阶段性放量的长沙、福州、徐州、漳州等，因上月基数较低，本月环比出现超5成增长。（2）前期热点城市西安、成都、杭州等本月供应阶段性回调，同环比齐跌。（3）多数城市供应仍显低迷，保持同环比齐降，天津、南京等跌幅较小，武汉、郑州、长春、无锡等二三线城市跌幅相对较大，泉州本月保持0供应。

02

结构：供应刚改为主，高端为辅，沪杭蓉等主城改善供应占比显著上升

而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为41%、45%和14%，呈现出以改善、刚需为主，高端为辅的供应结构。

分城市来看，（1）长春、深圳、重庆、北京、徐州、宁波、郑州、南京、昆明、武汉、西安等城市刚需产品供应占比都在50%以上，事实上长春、重庆、徐州、郑州、昆明、武汉等城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。（2）厦门、漳州、青岛、杭州、上海、南宁依旧以改善作为供应主力，占比均在7成以上。（3）福州、合肥、无锡高端产品占比显著上升，达到60%、42%和40%。

从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。

分城市来看，（1）厦门、漳州、昆明、福州、合肥、南宁、重庆、郑州、武汉、上海、西安、杭州等主城占比均在7成以上。（2）北京、长沙、宁波、常州、天津则以近郊项目为主，占比均在5成及以上。（3）南京、青岛等供给结构兼顾了主城和近郊。（4）广州主城、近郊、远郊供应基本三分天下，占比均在3成以上。（5）少数城市诸如长春、深圳等远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。

03

预判：主城改善为主但平均去化率低位下行，成交仍将低位但京沪蓉杭有望企稳

盘点了8月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：8月供应同环比齐跌，推盘仍以主城区刚改为主，整体成交大概率延续低位波动态势。

我们结合不同城市8月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，可以看出，2024年8月预期去化率为26%，环比下降3个百分点，同比下降9个百分点，与2024年二季度市场热度基本持平。不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：

第一类以北京、上海、成都、杭州等核心一二线城市去化率均在3成以上。北京、上海、杭州等新政对市场提振效果递减，7月来访、认购均有了不同程度回落，不过得益于供应小幅放量且结构改善，整体去化率环比持增，同比尚不及去年同期。而成都虽然当前去化率仍处高位，但是同环比齐跌，已显著低于一季度均值，增长动力略显不足。

第二类为宁波、郑州、南京、苏州、无锡等或因供应放量或供给结构持续优化，市场有望低位复苏，环比持增，好于二季度月均。其中郑州、无锡同环比齐增，涨幅显著，主要源于供应提质缩量，以无锡为例，8月仅3盘供应，且以主城区改善高端为主，客观上拉升了市场热度。宁波则主要源于供应阶段性放量，同环比齐增，预期整体成交热度也有望低位回升。

第三类为刚需主导型城市，诸如昆明、青岛、重庆等，或因供需错配、或因二手房低价分流影响，去化率或将延续同环比齐跌。青岛本月加强了改善产品供应占比，但因个盘区位问题，对去化率并无明显改善，而重庆、昆明本月仍以主城区刚需项目供应为主，不过二手房因总价低、选择面宽而备受刚需客群青睐，持续分流刚需客群，也使得两城8月预期去化率低于15%。事实上，对于这类市场而言，除非房企能加强营销力度，以低价吸引客户，否则整体成交实则难有亮眼表现。

总体来看，8月供应量稳步回落，以主城区刚需、改善为主，供给结构持续优化，短期一线和部分二线市场热度仍有止跌企稳迹象，绝大多数弱二三线城市而言，去化率受供给结构、房企让利程度等影响越发显著，改善盘去化显著好于刚需盘，项目间分化还将持续加剧