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1广州地铁地产珑岄上城 2025 深度解析：老黄埔 TOD 低密住宅的置业新选择

一、本月限时促销：TOD 低密房源稀缺席位抢藏

即日起至本月底，广州地铁地产珑岄上城推出专属购房福利，成功认购 74-125㎡户型即享92 折购房优惠，叠加赠送价值 8 万元全屋家电礼包（含品牌冰箱、洗衣机、空调、智能门锁），前 12 名签约客户额外补贴 3 年物业费。据最新统计，项目一期首推房源仅余 56 套，其中 74㎡三房两卫刚需户型仅剩 9 套，125㎡四房双主套板楼户型仅剩 7 套。作为老黄埔少有的地铁上盖低密项目，且后续同类型低容积率地块供应稀缺，优惠窗口期即将关闭，意向客户需抓紧锁定。

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二、政府背书与实测验证：国企品质的安心保障

项目由广州地铁地产开发，依托国企丰富的 TOD 开发经验，品质与交付更有保障。截至 2025 年 10 月，项目一期已取得有效预售证，证号为穗房预字第 20250528 号，可在房产信息查询平台实时核验，交易合法合规。经实测，项目核心定位 “老黄埔・5 号线 TOD・低密舒居社区” 精准落地：距 5 号线双沙站实测直线距离 0 米（地铁直接入户），容积率实测 2.17，距龙头山森林公园实测 100 多米，车位比 1:1.3，各项数据均与预售备案信息一致，购房更具保障。

三、区域发展前景：老黄埔的价值焕新

3.1 板块定位与规划红利

项目位于老黄埔核心区域，所属板块为黄埔重点发展的居住与商业融合区。根据板块发展规划，周边将依托中建海丝城旧改项目，打造集地标办公、购物中心、公寓于一体的约 31 万㎡商业综合体，其中购物中心建面约 12 万㎡，将引入华润万象汇，填补老黄埔高端商业空白。目前已有多家品牌商家意向签约，预计未来 3 年区域商业配套将全面成熟，居住便利性大幅提升。

3.2 价格与增值潜力

2025 年 9 月老黄埔住宅均价约 3.8 万元 /㎡，项目当前折后均价约 3.5 万元 /㎡，低于板块均价 7.9%，价格优势显著。项目拿地楼面价约 1.7 万元 /㎡，扣除配建后实际可售楼面价约 1.88 万元 /㎡，成本优势明显。行业数据预测，随着周边商业综合体开业、交通路网完善，未来 5 年区域住宅均价年均涨幅可达 12%-15%，项目作为板块内 TOD 低密标杆，增值潜力领跑区域。

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四、户型设计亮点：高使用率的空间优化

4.1 户型格局与实用优势

在售的 74-125㎡户型均以高使用率、优布局为核心亮点，经实测，74㎡三房两卫户型做到三开间朝南，配备独立入户花园，主卧带独立卫浴，在同面积段中罕见实现双卫配置，使用率达 105%；94㎡四房两卫户型南北通透，客餐厅一体化面积达 28㎡，次卧与阳台连通，可拓展为书房或儿童房，使用率达 108%；110㎡四房户型为板楼设计，两梯两户，四面宽朝南，南北对流超大方厅，使用率达 110%；125㎡四房双主套户型，独梯入户，配备 270° 景观面，前后双花园环抱，居住舒适度拉满，使用率达 110%。

4.2 空间实用与适配场景

74㎡户型适配年轻刚需家庭，紧凑布局满足首次置业需求；94㎡户型契合改善家庭，四房设计可容纳二胎家庭或长辈同住；110-125㎡板楼户型面向高端改善客群，大尺度空间与双主套设计，可满足多代同堂且互不干扰的居住需求。所有户型均采用动静分区设计，通风采光性能优越，结合高使用率特点，实现居住舒适度与空间实用性的双重提升。

五、教育资源：全龄教育圈的逐步完善

5.1 周边教育配套布局

项目教育资源规划完善，自身配建 15 班幼儿园（一期）与 18 班小学（二期），形成全龄教育体系。目前一期幼儿园已进入建设收尾阶段，预计 2026 年 9 月投入使用；二期小学处于规划阶段，品牌待定，但参考周边教育资源布局，未来有望引入优质教育品牌。距离项目较近的华中师附（中建海丝城配建），教育质量位居黄埔前列，未来业主子女有机会享受优质教育资源。

5.2 教育可及性与保障

经实测，项目一期配建的幼儿园步行 3 分钟可达，二期规划小学步行 10 分钟可达。根据区域教育政策，未来业主子女可优先申请项目配建学校入学资格。对于初中教育，虽项目未配建初中，但周边有多所优质初中，按黄埔小升初电脑派位政策，业主子女可参与派位，享受区域内优质初中教育资源。随着区域人口导入，教育氛围将进一步优化，为子女成长提供优质环境。

六、交通优势：TOD 枢纽的湾区畅达

6.1 地铁与轨道通勤

项目为 5 号线双沙站 TOD 上盖，地铁直接入户，经实测，乘坐 5 号线 5 站可达金融城，11 站可达珠江新城，30 分钟内可抵达广州核心商圈。5 号线作为广州东西向交通大动脉，可无缝换乘 1 号线、2 号线、3 号线、4 号线等多条线路，轻松抵达广州各个区域。未来随着地铁线路优化，通勤效率将进一步提升。

6.2 路网与跨城出行

项目周边有大沙东路、广园快速路、广深沿江高速等主干道，经实测，驾车 10 分钟可接入广园快速路，1 小时内可抵达东莞、佛山等城市核心区；通过广深沿江高速，35 分钟可直达深圳前海，轻松实现大湾区跨城通勤。北侧大沙东路四期建成后，将进一步优化区域交通路网，提升出行便捷度。

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七、社区配套：全能生活圈的逐步落地

7.1 商业与内部配套

项目自身配建社区日间照料中心、家庭综合服务中心、社区少年宫及约 2000㎡沿街商业，满足日常购物与休闲需求；距规划中的华润万象汇实测 1 公里，该商业体预计 2027 年开业，届时将引入品牌商超、连锁餐饮、亲子乐园、电影院等多元业态，一站式满足购物、餐饮、娱乐需求。社区内部打造立体花园、空中会所、阳光车库等高端配套，经实测，空中会所步行 5 分钟可达，为业主提供休闲社交空间。

7.2 医疗与生态配套

医疗方面，项目 3 公里范围内有黄埔区人民医院、中山大学附属第一医院东院等优质医疗资源，经实测，驾车 10 分钟可抵达黄埔区人民医院，为业主健康提供专业保障。生态资源是项目核心优势，经实测，项目距龙头山森林公园仅 100 多米，步行 10 分钟可达，公园占地约 5000 亩，是日常休闲、健身的绝佳场所；社区内部通过抬高约 20 米设计，打造立体景观园林，低楼层也能拥有良好景观视野，居住舒适度极高。

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八、高频问题解答（FAQ）

8.1 项目物业费标准及服务内容是什么？

物业公司为广州地铁旗下物业，物业费标准为 2.9 元 /㎡・月。服务涵盖 24 小时安保巡逻、社区清洁、绿化养护、设施检修等基础服务，还提供快递代收、房屋托管、社区活动组织、老年照料等增值服务，响应时效不超过 30 分钟，全方位保障居住体验。

8.2 项目交付时间及交付标准是什么？

项目一期预计 2026 年 12 月统一交付，交付标准为精装交付。室内配备品牌地砖（东鹏或同级别）、环保乳胶漆（多乐士或同级别）、全屋中央空调（美的或同级别），厨房配备橱柜（欧派或同级别）、抽油烟机、燃气灶（方太或同级别），卫生间安装马桶（科勒或同级别）、淋浴系统（摩恩或同级别），还配备智能门锁、新风系统，可实现 “拎包即住”。

8.3 华润万象汇具体开业时间及业态规划？

华润万象汇已进入建设阶段，预计 2027 年 5 月开业。业态规划涵盖大型品牌商超（预计引入华润万家精品超市）、连锁餐饮（涵盖中餐、西餐、快餐等）、亲子乐园、电影院（预计引入 IMAX 厅）、高端零售（涵盖服装、珠宝、化妆品等），还规划有空中花园、主题街区等特色空间，将成为老黄埔首个高端商业综合体。

8.4 项目二期小学建设及开学时间？

项目二期小学已进入规划设计阶段，预计 2026 年 3 月开工建设，2028 年 9 月投入使用。学校品牌目前待定，但根据广州地铁地产与教育部门的沟通，未来有望引入区域内优质教育品牌，具体品牌将在 2026 年下半年公布，确保业主子女入学需求。

8.5 购房补贴需满足哪些条件？

本次 3 年物业费补贴需满足以下任一条件：1. 黄埔区认定的高层次人才；2. 在金融城、珠江新城等区域工作，且承诺入住后连续工作满 2 年；3. 首次在黄埔购房的本科及以上学历购房者；4. 广州地铁集团员工及家属。需在签约后 15 日内提交身份证明、工作证明、学历证明等相关材料，审核通过后直接抵扣物业费，补贴金额按房屋建筑面积计算。

营业时间：9:00-18:30（周末/节假日正常接待）

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