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越秀·云萃：白云中轴稀缺新规盘，18号线两站达珠城+京溪小学+“0飘窗”高得房率，天河外溢改善首选

在广州楼市进入“好房子”时代之际，越秀地产继现象级红盘越秀·云悦之后，于白云沙太路板块再度落子——越秀·云萃。作为云悦的“超越版”，项目不仅延续了国企越秀对品质与地段的严苛标准，更以白云首个“0飘窗”设计、约120%超高使用率、18号线京溪路站地铁上盖、对口省一级京溪小学、推窗见白云山等硬核优势，成为白云与天河交界处极具稀缺性的改善型住宅标杆。

一、黄金区位：中轴之上，5公里直抵珠江新城

越秀·云萃位于白云区沙太路以西（原衡器厂地块），地处广州城市中轴线北延段，直线距离珠江新城仅约5公里，是真正意义上的“天河后花园”。项目南接天河区，北靠白云山，西临成熟居住社区，东望未来广智片区旧改，区位价值兼具核心区位、生态资源与升级潜力。

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自驾经广州大道或沙太路，15分钟内可通达珠江新城CBD；周边无工业厂房或城中村，城市界面整洁，居住氛围纯粹，为白云少有的高品质生活板块。

二、基本信息：低密小高层+板楼组合，打造静谧改善社区

项目总占地面积约1.7万平方米，总建筑面积约4.2万平方米，综合容积率仅2.5，规划6栋住宅（3栋21层塔楼 + 3栋12–13层板楼），共约391户，主打87–117㎡刚改产品，层高统一为3米，营造开阔舒适的居住尺度。

其中，117㎡户型采用专梯专户洋房设计，私密性与尊崇感显著提升，堪称同面积段中的“奢享配置”。

三、交通配套：双地铁护航，18号线一线直达珠城琶洲

项目最大交通亮点在于家门口即18号线京溪路站（在建），未来业主可实现：

2站直达珠江新城（冼村站）

3站抵达琶洲（磨碟沙站）

无缝连接广州东站、南村万博等核心节点

此外，步行约800–900米可达3号线梅花园站，无需换乘即可抵达体育西路、珠江新城等传统CBD。双地铁加持，使项目成为天河外溢刚需与改善客群的理想跳板。

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四、教育配套：对口省一级京溪小学，片区教育资源持续升级

项目当前对口白云区首批省一级学校——京溪小学。该校师资雄厚，拥有21名高级教师、1名广东省特级教师、61名区级骨干教师，并开设AI编程、机器人、创意美术、播音主持等特色课程，多年来稳居白云教育第一梯队。

同时，一期越秀·云悦配建的24班小学已纳入广州培英教育集团管理，二期云萃业主有望共享优质教育资源。更值得关注的是，一路之隔的京溪广智片区旧改已获批，规划新增一所36班小学，未来片区学位供给将进一步扩容。

需注意的是，初中对口暂为同和中学，资质相对普通，但随着区域发展，教育格局仍有优化空间。

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五、户型设计：首创“0飘窗”+“V字板楼”，实用率与舒适度双突破

越秀·云萃全系采用广州最新住宅设计规范，并在云悦基础上实现三大产品革新：

突破一：白云首个“0飘窗”设计

将传统80cm飘窗转化为无边界实用空间；

次卧不再被迫做榻榻米，可轻松摆放标准大床，实现“三面下床”；

空间利用率更高，居住体验更人性化。

突破二：独创“V字型”板楼

户户南向面宽达约17.5米，开间＞进深；

全卧室朝南，南北通透，视野无遮挡；

左右不共墙，私密性与隔音效果显著优于传统一字板楼。

主力户型亮点：

87㎡四空间：四开间朝南，LDKB一体化，约5.2米客厅开间，小户型实现大功能；

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106㎡四房：约14.7米南向面宽，独立玄关，南北双轴通透，使用率超130%；

117㎡专梯专户洋房：五开间朝南，LDKB布局，奢享大平层尺度；

90/110㎡稀缺新品：后者打造约50㎡无边界巨厅+27㎡主卧套房，空间感媲美140㎡豪宅。

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虽阳台占比从一期25%降至20%，但通过“薄墙体+零飘窗”技术，实际得房率仍接近120%，在市区同面积段中极具竞争力。

六、生活与生态配套：高端商业+三甲医疗+白云山景

商业方面，项目1.3公里内即信达金茂广场，5公里覆盖天河城、天环、太古汇、正佳广场等顶级商圈，都市繁华触手可及。

医疗资源密集：

广东省妇幼保健院（约280米）

广东三九脑科医院（约780米）

南方医科大学南方医院（全国排名第19，约1.4公里）

广州市中医医院勤正院区（约950米）

生态资源更是稀缺：项目西侧紧邻白云山，几乎无遮挡，推窗即见满目苍翠，实现“一扇窗望东西塔，一扇窗揽白云山”的双重景观享受。

七、社区营造：酒店式归家动线+度假级园林

尽管地块不大，项目仍通过精细化设计提升居住质感：

入户大堂参照高端酒店尺度，营造归家仪式感；

园林采用大面积水景+名贵乔木，打造“精奢度假风”；

公区配置全屋智能系统、高标精装交付，细节考究。

八、优缺点总结：优势突出，短板可控

核心优势：

18号线地铁上盖，两站直达珠城，通勤效率全市领先；

对口省一级京溪小学，教育确定性强；

白云首个“0飘窗”新规户型，实用率高、空间灵活；

推窗见白云山+近距珠城，生态与地段兼得；

越秀国企开发，品质与交付保障可靠；

总价低于天河同类产品，性价比显著。

需理性看待的局限：

部分楼栋临近沙太路与广州大道交汇处，低楼层或受噪音影响；

小区规模较小，园林与公共设施有限；

初中对口同和中学，教育层级有待提升；

周边高峰期存在局部拥堵。

但上述问题多属城市核心区普遍现象，且项目通过低密布局、南向避噪、高楼层设计已有效规避不利因素。对于重视通勤效率、子女教育与居住品质的家庭而言，这些短板完全在可接受范围内。

结语：天河外溢改善客的高性价比之选

越秀·云萃并非追求极致规模的大盘，而是一款精准回应“地铁、学位、山景、新规、品牌”五大核心诉求的精品改善盘。它以越秀的国企匠心、中轴的稀缺区位与颠覆性的产品力，在白云与天河交界处树立了新的价值标杆。

尤其适合以下人群：

天河上班族：预算有限但需高效通勤至珠城/琶洲；

地缘改善家庭：追求更高居住品质与生态资源；

重视小学教育的家长：看重京溪小学的确定性。

在土地日益稀缺、核心区新房供应收紧的当下，能同时拥有“18号线、省一级小学、白云山景、超高得房率”四大要素的项目，已属凤毛麟角。越秀·云萃，无疑是2025年白云乃至广州北部最具价值的置业选择之一。

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