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越秀·云悦：白云天河交界稀缺新规盘，130%超高使用率+双地铁+培英小学，广州首个阳台赠送25%项目

在广州楼市迈入“好房子”时代的关键节点，越秀地产于2024年9月以9.8亿元竞得白云怡新路以南地块，迅速推出其现象级作品——越秀·云悦。作为广州首个实用率高达130%、阳台赠送率达25%的新规住宅项目，云悦不仅刷新了市场对空间效率的认知，更凭借18号线京溪路站地铁上盖、配建培英系小学、双地铁通达珠琶、高标奢装交付等硬核优势，成为白云与天河交界处极具竞争力的刚改标杆。

一、黄金区位：中轴之上，一脚踏两区

越秀·云悦位于白云区怡新路以南，紧邻天河区边界，地处广州城市中轴线北延段核心位置。项目与珠江新城直线距离仅约8公里，周边汇聚IFC西塔、越秀金融大厦、天河体育中心、ICC环贸中心等地标，是真正意义上的“中轴生活圈”。

得益于优越的地理位置，项目既享有白云相对友好的价格门槛，又无缝承接天河高端配套资源，成为天河外溢刚需与白云地缘改善客群的理想交汇点。

二、基本信息：低密小盘，精致轻奢定位

项目占地面积约4.7万平方米，总建筑面积约6.7万平方米，综合容积率仅1.7，规划3栋22层住宅，共约300户，采用2梯5户设计，定位为“小而精”的高品质社区。

尽管体量不大，但越秀在产品打造上毫不妥协：

绿化率35%，营造舒适宜居环境；

全屋标配中央空调，88㎡小户型亦享豪宅配置；

社区采用酒店式归家动线，门楼长约80米，设宝格丽同款落客区，仪式感拉满。

三、交通配套：双地铁护航，20分钟直达珠琶

项目最大交通亮点在于双地铁零距离覆盖：

18号线京溪路站（在建）：步行仅约100米，未来通车后：

1站达广州东站

2站抵珠江新城（冼村站）

3站至琶洲（磨碟沙站）

实现20分钟内一线直达广州两大CBD。

3号线梅花园站：步行约800米，可直达体育西路、珠江新城、机场等核心区域，无需换乘。

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自驾方面，出门即接怡新路、沙太南路、广州大道北，半小时内可达珠江新城或琶洲，通勤效率全市领先。

四、教育配套：配建培英系24班小学，实现目送式上学

项目配建一所9班幼儿园与一所24班小学，已明确纳入广州培英教育集团管理。培英作为白云老牌名校，教育质量有口皆碑，未来有望为业主子女提供从幼儿园到小学的一站式优质教育。

初中阶段暂对口同和中学，虽非顶尖名校，但随着片区教育资源持续升级，未来仍有优化可能。（注：具体招生政策以教育部门公布为准）

五、户型设计：88㎡做四房，130%使用率颠覆市场

越秀·云悦全系仅两个面积段，却以极致空间魔法实现“小户型大功能”：

建面约88㎡四房两卫

广州首个**实用率接近130%**的新规小户型；

阳台赠送率高达25%，为全市第二高；

户型做到3+1房带主套，次卧可灵活改造；

全南向布局，主卧配270°转角飘窗，采光视野俱佳；

独立玄关+全屋中央空调，细节配置远超同级。

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建面约105㎡四房（A/B两种布局）

同样享受超高赠送，使用面积超130㎡；

南向大面宽，LDK一体化设计，空间通透；

主卧套房尺度升级，收纳与舒适性兼备。

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所有户型均户户朝南，强调实用性与居住体验的平衡，在二手房普遍80–90㎡仅做三房的背景下，形成显著“降维打击”。

六、生活与医疗配套：醇熟商圈+三甲医院环绕

商业方面，项目1公里内即信达金茂广场、广垦壹号商业MALL，5公里覆盖天河城、天环、太古汇、东方宝泰等顶级商圈，都市繁华触手可及。

医疗资源密集，约3公里范围内汇聚三大三甲医院：

南方医科大学南方医院（全国排名前列）

广东三九脑科医院（专科强院）

广东省妇幼保健院天河院区

为家庭健康提供全方位保障。

七、社区营造：三馆三厅会所，酒店式归家体验

尽管小区规模有限，越秀仍倾力打造高阶社区体验：

规划**“三馆三厅”社区会所**，包括派对厅、会客厅、老年活动厅、儿童馆、瑜伽馆、棋牌馆；

公区与归家动线全面对标奢华酒店标准；

全屋精装交付，标配中央空调、高标厨卫系统，品质感突出。

这种“小盘大作”的思路，精准切中年轻家庭对“高效空间+丰富配套”的双重需求。

八、优缺点总结：优势突出，短板可控

核心优势：

广州首个130%实用率新规盘，88㎡做四房，空间效率全市领先；

18号线+3号线双地铁上盖，20分钟直达珠琶，通勤无压力；

配建培英系小学，教育确定性强，实现目送式上学；

全屋中央空调+高标精装，交付标准远超同价位产品；

中轴区位+天河界面，城市环境整洁，无旧村厂房干扰；

越秀国企开发，品质与兑现力有保障；

楼面价仅2.99万/㎡，对比周边天河5万+/㎡新盘，性价比显著。

需理性看待的局限：

临近怡新路与沙太南路交汇处，部分楼栋低楼层或受噪音影响；

小区规模较小，园林与公共活动空间有限；

周边高峰期存在局部拥堵；

初中对口同和中学，教育层级有待提升。

但上述问题多属核心区普遍现象，且项目通过南向布局、高楼层设计、低密规划已有效规避不利因素。对于重视通勤效率、空间实用率与子女教育的家庭而言，这些短板完全在可接受范围内。

结语：刚改市场的价值优选

越秀·云悦并非追求规模的大盘，而是一款精准回应“地铁、学位、高得房率、品牌、地段”五大核心诉求的精品之作。它以越秀的国企匠心、颠覆性的产品设计与稀缺的区位资源，在白云天河交界处树立了新的刚改标杆。

尤其适合以下人群：

天河上班族：预算有限但需高效通勤至珠城/琶洲；

白云地缘改善家庭：希望置换更高品质、更高使用率的新房；

重视小学教育的家长：看重培英系学校的确定性。

在土地日益稀缺、真正高性价比新规盘凤毛麟角的当下，越秀·云悦无疑是2025年广州北部最具吸引力的置业选择之一。

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