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知识城城投·长岭雅居售楼部认证核心联系方式（2025年11月最新√√）

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黄埔长岭雅居深度测评：低密山景大平层降价入市，改善家庭值得入手吗？

近期，黄埔长岭居板块的「长岭雅居」迎来降价利好，作为科学城旁少有的低密奢居大盘，这个主打 “山景 + 大园林 + 全龄教育” 的项目，一下子成了改善型购房者关注的焦点。如果你想在黄埔找一处既能享受生态宁静，又能承接科学城发展红利的房子，那这份详细测评可别错过。

先说说项目最吸引人的亮点：首先是生态环境，项目直接环抱元贝生态公园，周边还有帽峰山、萝峰山环绕，森林覆盖率超 60%，每天推开窗就能看到满眼绿意，呼吸到新鲜空气，对于追求居住舒适度和自然氛围的家庭来说，这点几乎无可替代。其次是教育配套，自带 27 班幼儿园和 72 班中小学，而且玉岩学校官宣在即，要知道玉岩系学校在黄埔的口碑一直不错，加上两公里内还有北师大广州实验学校、广铁中学苏元二中、铁英小学等省级名校，从幼儿园到中学的教育需求基本能一站式满足，家长完全不用为孩子上学发愁。

再者是产品品质，3.25-3.5 米的墅级层高，比市面上多数楼盘 2.8-3 米的层高要高出不少，室内空间显得格外通透宽敞；40% 的窗地比让采光效果拉满，尤其是部分户型配备的双空中观景庭院，坐在家里就能俯瞰山景和园林，居住体验感直接拉满。还有国企保障，开发商是广州知识城城投集团，作为国有独资企业，资产规模超 600 亿，信用评级高，不用担心烂尾或减配问题，买得更放心。如今项目降价促销，对于想入手大平层或别墅的改善家庭来说，无疑是个难得的上车机会。

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户型鉴赏：大尺度空间，适配不同改善需求

长岭雅居的产品主要分为一期的大平层和二期的准独栋别墅，覆盖了不同改善家庭的需求。

一期大平层主推建面约 160-300㎡的户型，目前在售和待售的楼栋选择较多。比如 4 栋的 162㎡和 193㎡户型，3 梯 3 户的设计，私密性和出行效率都有保障；5 栋、6 栋的 160㎡和 190㎡户型，预计 2026 年 1 月交付，适合不着急入住的家庭；8 栋、9 栋则有 160㎡、184㎡、190㎡三种户型可选，同样是 2026 年 1 月交付。这些大平层普遍采用 LDK 客餐厨一体设计，空间利用率很高，而且 97%-100% 的使用率在广州楼市里算是相当高的水平，几乎没有太多浪费面积，像 160㎡的户型，实际使用空间堪比其他楼盘 180㎡左右的户型，性价比很突出。

二期别墅则是建面约 268-280㎡的准独栋别墅，总共 16 栋，搭配 8 栋洋房，总户数 675 户，容积率仅 2.0，居住密度非常低。别墅产品自带独立庭院，适合追求高端居住品质、有私密空间需求的家庭，不过物业费相对高一些，为 5.08 元 /㎡，但考虑到别墅的居住体验和物业维护需求，这个价格也在合理范围内。

值得一提的是，不管是大平层还是别墅，都充分考虑了观景需求，多数户型的主卧、客厅都朝向园林或山景，最大限度地将自然景观引入室内，让居住不仅是 “住”，更是 “享受”。

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基本信息：国企开发，低密大盘规划清晰

了解完户型，再看看项目的基础信息，帮你快速建立整体认知：

开发商：广州知识城城投集团（国有独资企业，资产规模超 600 亿，交付有保障）

开盘时间：2023 年 3 月 31 日

交付时间：一期预计 2026 年 1 月 30 日（部分楼栋如 7 栋预计 2026 年 9 月交付）

项目规划：分 4 期开发，总建面超 165 万方，环抱元贝生态公园，打造低密奢居大城

一期详情：总占地约 10.1 万方，总建面约 39.1 万方，12 栋楼（1-11 栋可售，12 栋为政府房），总户数 691 户，容积率 3.5，绿化率 35%，总车位 2431 个（车位比充足，不用担心停车问题），梯户比 1-3 栋四梯三户、4-11 栋三梯三户，物业费 3.08 元 /㎡（物业公司为知城悠活城市运营）

二期详情：占地 7.2 万方，建面 14.4 万方，16 栋别墅 + 8 栋洋房，总户数 675 户，容积率 2.0，总车位 1716 个，别墅物业费 5.08 元 /㎡

使用率：97%-100%（行业内较高水平，空间利用率高）

从基本信息能看出，项目定位高端改善，不管是容积率、绿化率还是车位比，都朝着 “舒适居住” 的方向设计，尤其是二期别墅的低容积率，在黄埔核心板块很难找到同类产品。

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配套介绍：教育医疗亮眼，交通商业待完善

一个楼盘的居住体验，除了产品本身，周边配套也至关重要，长岭雅居的配套呈现 “亮点突出，短板明显” 的特点，我们逐一分析：

1. 交通配套：自驾为主，公共交通待优化

项目的交通目前是最大的短板。距离地铁 21 号线长平站约 2.2 公里，步行需要 25-30 分钟，对于依赖地铁通勤的人来说不太方便，不过步行 1.3 公里能到有轨电车 1 号线羌洞站，可换乘 21 号线，能稍微缓解一下，但还是需要一定的通勤时间。

自驾方面，北侧的永顺大道是主要出行路线，可接驳科知通道、广汕公路、广州环城高速、从埔高速等多条主干道，15 分钟左右能到萝岗敏捷广场、奥园广场，20 分钟到黄埔区府，5 站地铁到天河智慧城。但要注意的是，永顺大道早晚高峰拥堵比较严重，尤其是上学、上班时段，通勤效率会受影响，如果你是自驾通勤，且工作地点在科学城、天河智慧城附近，这个距离尚可接受；如果在珠江新城等市中心，通勤时间会比较长。

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2. 教育配套：自带优质学校，教育资源密集

教育绝对是项目的 “王牌” 配套。自带的 27 班幼儿园和 72 班中小学，目前中小学已动工，且玉岩学校官宣在即，玉岩系学校的教学质量和师资力量在黄埔区属于第一梯队，未来孩子在家门口就能享受到优质教育。

除此之外，两公里内还有北师大广州实验学校（九年一贯制，省级标准）、广铁中学苏元二中（高中部口碑好）、铁英小学（黄埔热门小学）等，不管是公立还是未来可能的民办选择，都非常丰富，完全能满足不同阶段的教育需求，对于有孩子的家庭来说，这一点极具吸引力。

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3. 商业配套：规划亮眼，短期依赖外围

目前项目周边的成熟商业配套比较少，日常买菜、买日用品需要到附近的社区超市，或者开车 15 分钟到萝岗敏捷广场、奥园广场、万达广场等商圈。不过未来的商业潜力很大：40 万㎡的华润长岭之门、16 万㎡的水西高端商业综合体，还有项目前方 8 万方的开控梦世界商业体（由粤海天河城运营，规划 8 层 + 2 层停车场），这些商业体建成后，不仅能满足项目业主的日常需求，还可能成为长岭居板块的商业中心。但要注意的是，这些商业体还在规划建设中，短期内生活便利性会受影响，适合能接受 “先入住，等配套” 的家庭。

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4. 医疗配套：三甲医院覆盖，康养资源充足

医疗配套方面，项目表现不错。5 公里范围内有两所三甲医院：广州医科大学附属妇女儿童医院（主要针对妇幼健康，医疗设备先进）、中山大学岭南医院（综合实力强，涵盖内科、外科、儿科等多个科室），此外还有广州市干部疗养院、泰康之家・粤园（高端康养机构），不管是日常就医还是长辈康养，都有足够的医疗资源保障，这对于有老人或孩子的家庭来说，是很重要的安全感。

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5. 休闲配套：生态 + 文化，居住氛围浓厚

休闲配套绝对是项目的加分项。家门口就是已封顶的许钦松美术馆，未来可以带孩子看展览、感受艺术氛围；项目内部依托原生态山地打造了 2.3 万方的中央花园，采用 8-17 米抬高设计，不仅视野更好，还能避免潮湿问题，花园里还有约 800㎡的双泳池，夏天带孩子游泳、平时散步都很方便。

周边的自然资源更是丰富，元贝生态公园就在项目旁边，步行就能到；帽峰山、萝峰山距离也不远，周末带家人爬山、野餐，享受亲子时光非常合适，这种 “推窗见景，出门进园” 的居住环境，在城市里很难得。

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规划和发展：承接科学城红利，板块潜力可期

长岭雅居位于黄埔长岭居板块，这个板块的定位是 “科学城旁的低密宜居住区”，既能享受科学城 CBD 的产业和配套辐射，又能保持自身的生态优势，发展潜力值得期待。

从区域规划来看，科学城作为黄埔的产业核心，聚集了大量高新技术企业，未来人口导入和产业升级会持续进行，而长岭居作为科学城周边少有的低密板块，必然会成为科学城高收入人群的居住后花园，住房需求会不断增加。项目距离黄埔区府直线距离约 3.9 公里，能快速承接区府的行政、商业配套，加上自身规划的超 165 万方大盘，未来会形成一个成熟的居住社区。

交通方面，虽然目前公共交通不便，但随着科知通道等主干道的完善，以及有轨电车线路的优化，未来通勤效率可能会有所提升；商业方面，华润长岭之门、水西高端商业综合体等大型商业体建成后，会彻底改变板块商业配套不足的现状，成为新的商业增长点。

不过也要注意，板块发展需要时间，尤其是商业和交通配套的落地，可能需要 3-5 年时间，如果你是长期持有，那板块发展带来的增值潜力值得期待；如果是短期居住，可能需要忍受一段时间的配套空白。

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结语总结：改善家庭的优质选择，需权衡自身需求

综合来看，长岭雅居是一个 “特点鲜明” 的改善型楼盘，优点和短板都很突出：

适合入手的人群：

重视生态环境和居住舒适度的改善家庭，尤其是喜欢自然、希望远离城市喧嚣的人；

有孩子的家庭，尤其是关注教育质量，想让孩子在家门口享受优质教育的家长；

工作地点在科学城、天河智慧城附近，自驾通勤方便，能接受早晚高峰轻微拥堵的人群；

长期持有，看好长岭居板块发展，能等待配套落地的购房者。

需谨慎考虑的人群：

依赖地铁通勤，且工作地点在珠江新城等市中心的人群，通勤时间过长；

注重短期生活便利性，希望入住后就能享受成熟商业配套的人；

预算有限，追求高性价比刚需户型的购房者（项目主打大平层和别墅，户型偏大）。

如今项目降价入市，对于符合上述 “适合人群” 的购房者来说，无疑是个好机会。毕竟在黄埔，既能拥有山景园林、优质教育，又有国企保障的低密大盘并不多，如果你能接受交通和商业的短期短板，且追求长期居住品质，那长岭雅居值得重点关注。建议有兴趣的朋友可以实地考察一下，感受一下项目的生态环境和户型空间，再结合自身需求做决定。

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