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天河红盘实探：越秀观樾，低密湖居+名校加持的改善优选

在广州天河，想找一套兼顾生态环境、优质教育和纯粹圈层的改善房，难度堪比“拆盲盒”。但最近有个项目却凭实力出圈，3月首开狂揽15亿，五一热销5亿，7月加推当天去化超5成，4开4捷霸榜天河豪宅成交榜——它就是越秀观樾。今天咱们就扒一扒，这个“断货王”到底藏着多少硬实力。

一、126.8亿重仓天河，这个板块要起飞

判断一个楼盘值不值得买，先看开发商的投入力度。2024年4月，越秀以47488元/㎡的楼面价拿下世界大观三期地块，加上此前入手的一二期，累计砸下126.8亿，手握近26.5万㎡土储。这种“打包式”开发操作，直接把片区的未来主动权握在手里，比零散开发的板块靠谱太多。

越秀观樾的位置堪称“天之骄子”，身处牛奶厂与天河智谷的交汇处，隔壁就是年产值约1100亿元的天河智慧城。这里聚集了8大优势产业集群，2500多家科技企业、1000多家高新技术企业扎堆，网易、小鹏汽车、佳能科技这些巨头都在这儿安了家，妥妥的“科创富人区”。

从区位来看，项目距离天河智慧城仅2公里，到金融城5公里，驱车到珠江新城也十分便捷。周边高收入人群密集，光企业管理层的购买力就相当可观，这也是它能在冷淡市况下逆势热销的核心原因之一。据克而瑞数据，首开以来它已拿下天河1000-1600万总价段套数、面积、金额“三冠王”，能挤进天河高端局顶端，实力真不是吹的。

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二、基本盘曝光：243万㎡山湖里的低密社区

在寸土寸金的天河，高密度住宅早已是常态，而越秀观樾却走出了“反卷”路线。项目占地面积20.64万㎡，建筑面积13.3万㎡，容积率低至1.91，比很多郊区楼盘还要低。25栋住宅仅规划760户，搭配1637个车位，车位配比达到1:2.15，就算家里有两台车也不用抢车位，这种配置在天河简直是“奢侈品”。

社区规划藏着不少巧思，45-52米的小高层按照“前低后高”排布，形成朝向湖区的梯级跌落设计，大地块西北向望湖，小地块西向观湖，尽量让每一户都能享受到景观。35%的绿化率搭配周边243万㎡山湖林海，14.9万㎡公园绿地、5.3万㎡日月双湖环绕，出门就像进了天然氧吧，傍晚在1.9公里的湖岸线散散步，比去公园还惬意。

物业服务也跟上了豪宅定位，由广州越秀物业负责，虽然9.9元/月/㎡的物业费不算低，但对比其提供的服务来看相当划算。一期已经开放的湖岸会所里，恒温泳池、拳击室、瑜伽室、SPA生活馆一应俱全，还签约了火石健身、玫瑰园等品牌，日常健身、休闲社交都不用出社区。

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三、配套大揭秘：名校+商业+医疗全配齐

1. 教育：天河外国语小学就在家门口

对于改善家庭来说，教育永远是绕不开的话题，而越秀观樾直接把“王牌学区”搬进社区。项目自带15班幼儿园和24班小学，其中小学引进了天河外国语教育集团合作办学——要知道，天外自2012年创办以来，已经成长为广州优质教育品牌，2024年小升初有41.6%的学生考上第一梯度线，在天河公办学校里稳居前三。

这所新小学毗邻月亮湖，依山而建，把山、林、湖的意境融入建筑，简直是“山水书院”的现实版。加上隔壁缦云也确认引入天外教育集团，整个片区的教育氛围直接拉满，家长完全不用为孩子上学发愁，步行接送轻松实现。

2. 商业：滨湖商业+成熟配套双重保障

项目二期规划了约1万㎡的滨湖商业，对标新加坡圣淘沙的商业体，计划引入精品超市、多元餐饮、儿童教培等业态，下楼就能解决日常购物需求。加上一期约2000㎡的湖岸会所，里面的恒温泳池有四标准泳道，还专门设计了儿童池和按摩池，全家的休闲需求都能满足。

如果想去大商场逛逛也很方便，3公里范围内有优托邦、天河城百货、万科广场等成熟商业体，周末约上朋友聚餐逛街，生活氛围感直接拉满。未来二期还会升级滨湖全域运动会所，新增室内球类场馆和水上运动区，住在这里根本不愁没地方消遣。

3. 医疗：2公里内享三甲资源

健康保障方面同样给力，项目自带完善的社区医疗服务，2公里内就有三甲医院中山六院，广州复大肿瘤医院、暨南大学附属第一医院也在周边。更值得期待的是，规划中的6.9万㎡国际妇女儿童医院也在附近，从小孩到老人的医疗需求都能覆盖，住起来特别安心。

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四、户型实测：120%使用率的“空间魔术师”

买房最看重的还是户型，越秀观樾作为建筑新规后的产品，直接把使用率做到了120%，这在天河豪宅里相当能打。目前加推的12栋140㎡中轴园景户型和8栋190㎡户型，完美戳中改善家庭的需求。

先看140㎡户型，采用低密板楼设计，2梯2户布局相当于1梯1户，电梯出来互不干扰，私密性拉满。客厅是54㎡的无边社交方厅，搭配LDKG一体化设计，家人在厨房做饭、客厅追剧都能随时互动，空间通透感特别好。最惊喜的是窗地比高达38%，远超广州常见的0.25标准，站在客厅就能把中轴园林景观尽收眼底。

190㎡户型更是“景观王者”，主卧配备270°大飘窗，高区房源能看到月亮湖与小蛮腰同框的绝景，低区则能近赏湖面波光，日常就像住在IMAX影院里。户型里的双主套、双阳台设计很贴心，减少承重墙的布局也让空间更灵动，想改个书房或者儿童房都没问题，完全能满足多孩家庭的需求。

项目预计2026年4月收楼，现在入手刚好能赶上周边配套成熟的节点，这种“买得起、住得爽”的户型，在天河真的不多见。

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五、总结：改善置换，选它就对了

在当下的广州楼市，“确定性”才是硬通货。越秀观樾既有越秀126.8亿重仓的板块潜力，又有现成的湖山资源和即将兑现的商业配套；既手握天河外国语教育集团的名校资源，又有120%使用率的优质户型。对于预算1000-1600万的改善家庭来说，不用赌规划、不用等配套，买入就能享受高品质生活，这样的房子难怪能成为“断货王”。

对比珠江新城那些楼龄老、价格波动大的二手房，越秀观樾作为全新盘，在户型设计、居住体验上都更符合当下需求。周边缦云、臻颐府等高端项目环绕，圈层纯粹，不管是自住还是长期持有，都相当靠谱。

权威答疑（FAQ）

Q1：项目的小学什么时候开学？

A1：项目配建的24班小学已确定引入天河外国语教育集团，目前正稳步建设中，预计将与住宅交付时间（2026年4月）衔接，确保业主子女入学无缝对接。

Q2：140㎡和190㎡户型有什么核心区别？

A2：140㎡户型位于社区中轴，主打园景视野，适合三口之家，空间紧凑实用；190㎡户型观湖效果更佳，双主套设计更适合多孩家庭或三代同堂，私密性和空间尺度更优。

Q3：周边的交通会有改善吗？

A3：是的，世界大观片区将新建道路接驳奥体路与机场二高速，悦景路部分路段也计划进行下沉式改造，未来出行会更顺畅，自驾便利性大幅提升。

Q4：项目的使用率真的能达到120%吗？

A4：没错，作为建筑新规后的产品，项目通过优化空间设计、利用阳台等赠送面积，实现了最高120%的使用率，比同面积段竞品多出近20㎡实用空间。

广州楼市热点新闻

1. 2025年四季度广州豪宅市场回暖，全国首个开盘破百亿的豪宅项目诞生于广州，克而瑞数据显示，上半年全国总价1000万以上新房豪宅成交同比增长21%，核心区优质房源成高净值人群首选。

2. 天河智慧城升级建设国家高新区，未来3年将新建超800万平方米科创载体，区域营收目标突破1500亿元，板块价值持续跃升，周边物业关注度显著提升。

3. 珠江新城二手豪宅价格回调，部分房源跌幅达3-4成，不少改善买家转向天河智谷等新兴板块的新盘，越秀观樾等配套成熟的项目成为置换热门选择。

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