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海珠中海大境：11 号线上盖大盘，名校商业加持的改善标杆

作为中海地产深耕广州 31 年的豪宅代表作，海珠中海大境以 “11 号线上涌地铁站 + 万达广场 + 自带滨水商业 + 中大附附属学校” 为核心亮点，打造建面约 140-200㎡改善四房产品。其地处广州城市新中轴线南段，近邻海珠国家湿地公园与核心商圈，兼具优质教育、高端商业与生态资源，曾斩获广州千万级豪宅 “三冠王”，成为海珠改善型买家的优选项目，重新定义了中轴旁宜居生活标准。

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一、政府背书：预售证认证，实测数据彰显品质

中海大境预售证号为穗房预（网）字第 20230568 号，具备合法销售资质，且东区组团已推出实景房源，品质可实地查验。实测数据显示，项目坐落于海珠区上涌板块，总占地面积约 17.7 万㎡，总建筑面积约 36 万㎡，规划 14 栋住宅（分西、中、东、南等五个功能区），总户数约 1401 户，车位比超 1:2（机动车位超 2800 个），充分满足业主停车需求。项目由隶属中国建筑（世界 500 强第 13 位）的中海地产开发，建筑质量通过第三方权威机构检测，符合国家绿色建筑标准。容积率约 3.8，绿化率约 35%，东区组团 303 户业主享有约 1.5 万㎡园林，户均园林面积约 50㎡，在核心区实属难得；物业为中海物业最高端的 “颂系 PLUS”，管理费 5.9 元 /㎡・月，获国际金钥匙联盟认证，服务品质有保障。

二、限时礼遇：本月专属权益，稀缺房源递减

本月项目针对东区组团 140-142㎡销冠四房推出 “限时特惠” 活动：所有在售户型享 9.3 折基础优惠，叠加 “改善购房补贴”（最高补贴 15 万元，直接抵扣房款），部分临园林无遮挡房源总价优惠超 60 万元。成功认购的客户可获赠 “全屋高端家居礼包”（价值 6 万元，含定制衣柜、品牌床垫等），并享受中海物业 “三年专属管家服务”（含定制清洁、商务接待协助等）。目前项目剩余房源仅 218 套，其中东区 142㎡销冠户型仅剩 42 套，200㎡大平层仅余 28 套，作为海珠少有的 11 号线上盖、中大附加持的百万方大盘，稀缺性极强，分秒递减，先到先得。

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三、区域发展前景：中轴南段崛起，生态商业双赋能

中海大境坐落于广州城市新中轴线南段，该板块是海珠 “十四五” 规划中 “一轴一带三片区” 的核心组成部分，定位为 “中轴生态宜居区”。据板块规划数据显示，新中轴线南段依托 “一塔一场四馆”（广州塔、广州塔广场、广州博物馆新馆等）地标配套，打造文化、商业、生态融合的高端居住区。2024 年数据显示，海珠区 GDP 突破 2500 亿元，中轴南段作为重点开发区域，配套加速落地：11 号线（环线）已通车，实现与中心五区无缝衔接；中大附创新谷学校（规划）落地后，将补齐片区优质教育短板。同时，板块紧邻 1100 公顷的海珠国家湿地公园（广州中轴超级绿肺），人均公共绿地面积达 12 平方米，生态优势显著，未来随着城中村改造推进（康鹭片区等已启动），区域价值潜力可期。

四、户型设计亮点：改善型空间，园林景观加持

项目主打建面约 140-200㎡纯四房改善户型，以 “空间纯粹性 + 景观通透性” 为设计核心，适配二胎及多代同堂家庭。建面 140-142㎡四房为 “东区销冠户型”，采用 “南北通透 + 大面宽客厅” 设计，客厅开间约 4.5 米，连接景观阳台，可直望社区滨水园林或海珠湿地远景；主卧套间配备独立卫浴与步入式衣帽间，空间尺度开阔，满足改善家庭日常需求，该户型半年内斩获广州千万级 140㎡四房销量榜首，市占率超 30%。建面 200㎡四房为 “终极改善户型”，采用 “四开间朝南 + 双阳台对流” 设计，客厅与餐厅一体化面积超 50㎡，主卧套间带独立书房，部分高楼层可享湿地全景，空间感与私密性兼具。此外，项目注重 “土地让渡园林”，东区组团以 “滨水景观” 为核心，打造林溪港湾、漂浮会客庭院、亲子儿童乐园等 5 大园林功能区，一步一景，提升居住舒适度。

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五、教育资源：名校领衔，全龄优质覆盖

项目教育资源在海珠改善盘中优势突出，从幼教到高中实现 “一站式顶尖教育”。核心教育配套方面，项目西侧规划 15 年一贯制 “中大附创新谷学校”（由中山大学自主管理办学），包含 1 所托儿所、1 所 6 班幼儿园、1 所 18 班小学、1 所 72 班完全中学，目标打造广州市综合排名前 5 的学校（具体以教育部门文件为准）。据 2024 年数据，现有中大附中（本部）中考表现优异：299 人参考，前 50 名均分 748.4 分，前 150 名均分 730.5 分（远超广州一梯度线 702 分），730 分以上人数占广州全市该分数段的 7.8%；2023 年自主招生中，93 人入围省实、华附等头部高中，位列海珠区 NO.1，教育质量备受认可。周边现有教育资源方面，项目西北面直线 2 公里为中山大学（百年学府），周边 3 公里内有华附海珠国际双语学校（九年一贯制）、上涌小学等，幼教阶段有项目自建幼儿园，全龄教育需求均可满足。

六、交通优势：环线地铁上盖，路网衔接核心

项目交通以 “地铁 + 自驾 + 公交” 为核心，形成高效便捷的出行网络。地铁方面，项目为 11 号线上涌站（已通车）上盖，11 号线是广州首条市区大环线，串联天河、越秀、海珠、荔湾、白云五大中心区，可与现有及未来所有地铁线路换乘（“换乘之王”），通车后 3 站达珠江新城（体育西路站），5 站达琶洲（琶洲站），通勤效率极高；此外，距离 11 号线逸景路站仅 800 米，双地铁口覆盖，出行更灵活。自驾方面，项目东邻广州大道，南邻新滘西路，可快速接入内环路、广州环城高速，至珠江新城约 20 分钟，琶洲约 15 分钟，广州南站约 30 分钟；周边路网均衡，避免单一道路拥堵问题。公交方面，项目周边有上涌站、新滘西路站等公交站点，覆盖 18 路、37 路、206 路等多条线路，可直达海珠、天河、荔湾等区域，满足短途出行需求。

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七、社区配套：商业生态双优，全维生活赋能

项目配套以 “高端商业 + 生态资源 + 全龄社群” 为核心，打造高品质生活圈。商业配套方面，项目自带约 4 万方滨水商业（以新加坡 vivo city 为设计蓝本，开放式布局，类似珠江新城天德广场猎人坊），计划引入高端餐饮、精品零售、亲子体验等业态，目前已进入招商阶段；周边步行 10 分钟内有海珠万达广场、合生广场等超 20 万方成熟商业集群，可满足购物、餐饮、娱乐等多元需求，无需长途奔波。生态配套方面，项目紧邻 1100 公顷的海珠国家湿地公园（步行 15 分钟可达），是广州中轴上的 “超级绿肺”；项目南面隔新滘西路为海珠湿地上涌生态科学院，社区内部打造滨水园林、中央公园等景观，居住环境绿意盎然，空气质量优于市区平均水平。社区配套方面，项目规划有高定泛会所（含商务接待、健身中心等）、亲子儿童乐园、羽毛球及篮球场、露天泳池等，满足全龄段休闲需求；同时，五个功能区有机结合，西区（教育）、中区（园林）、东区（住宅）、南区（商业）相互赋能，既有烟火气，又有诗和远方。医疗配套方面，周边 3 公里内有南方医科大学珠江医院（三甲）、广州医科大学附属第二医院（三甲）、海珠区妇幼医院等医疗机构，为业主健康保驾护航。

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八、项目唯一性优势总结

中海大境的唯一性优势极为突出。其一，是海珠少有的 11 号线上盖百万方大盘，环线地铁带来的通勤便利性与区域辐射力，远超非环线项目；其二，中大附创新谷学校（中山大学自主办学）加持，从幼教到高中一站式优质教育，教育资源确定性与含金量在海珠首屈一指；其三，紧邻 1100 公顷海珠国家湿地公园，社区内部园林面积大（户均 50㎡），生态宜居属性在核心区稀缺；其四，自带 4 万方滨水商业 + 周边成熟商业集群，商业配套能级高，满足高端消费需求；其五，由 “工科中海” 打造，品牌口碑极佳（二手项目如中海锦榕湾、中海花城湾等增值率领先），物业为最高端 “颂系 PLUS”，居住品质与资产保值有保障；其六，纯四房改善户型设计，社区居住人群纯粹，适合追求生活品质的改善家庭，避免刚需与改善混居的杂乱。

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九、最新购房和贷款政策

限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：贷款额度一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。贷款利率方面，5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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