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海珠销冠加推！绿城馥香园 2 座压轴登场，双地铁 + 五中教育 + 110% 使用率太能打

作为海珠南洲板块的现象级红盘，绿城馥香园在 10 月以 52 套网签量登顶海珠销冠，用实打实的销量证明了市场认可度。如今项目迎来重磅利好 —— 最后 1 栋 2 座正式加推，108-112㎡四房户型单价仅 5 万左右，叠加双地铁上盖、广州五中附属教育、超 110% 使用率等硬核优势，无疑给海珠改善市场注入一剂强心针。今天就从购房者视角，带大家全面测评这个 "六边形战士" 楼盘，聊聊它的真实价值与值得关注的细节。

户型鉴赏：110%+ 使用率四房，刚需价享改善配置

绿城馥香园此次加推的 2 座堪称压轴力作，主打 108-112㎡四房两厅两卫户型，作为小区最后一栋住宅，其位置和户型设计都经过精心打磨。延续项目新规户型的核心优势，2 座单位使用率均超 110%，在海珠主城区同类产品中实属少见。

以 108㎡四房为例，户型做到全南向布局，客厅带阔景阳台，连通南向次卧，保证主要生活空间充足采光；U 型厨房设计最大化利用操作空间，烹饪动线合理；主卧配备独立卫浴和衣帽间，私密性拉满；额外拓展的灵动空间可作为书房、儿童房或储物间，轻松满足三口之家到三代同堂的居住需求。112㎡户型则在空间尺度上进一步升级，客厅开间更宽，主卧套房面积更大，部分高层单位还能远眺河景，居住舒适度更高。

目前项目整体在售 2/3/5 三座，剩余未网签货量 241 套。3 座主力户型为 107-120㎡，其中 107/110㎡是热销爆款，目前剩余高层较多，120㎡则高中低楼层可选；5 座在售 105 和 117㎡，105㎡以高层为主，117㎡选择空间充足。对比同板块竞品，馥香园 5 万左右的单价，搭配超 110% 的使用率和绿城的品质交付标准，性价比优势十分突出，尤其适合注重空间实用性和教育资源的改善家庭。

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基本信息：绿城品质背书，低密社区舒适度拉满

开发商绿城中国作为深耕地产 30 年的头部企业，在上海、杭州等地打造了多个标杆项目，其建筑质量、园林景观和物业服务一直备受好评，品牌口碑是项目的重要加分项。

项目具体信息如下：

占地面积：约 4.17 万㎡

建筑面积：约 11.66 万㎡

容积率：3.86（海珠主城区难得的低密社区）

梯户比：1#2T5，2-6#2T4（出行效率有保障）

产品类型：高层碟板楼

总户数：约 643 套

拿地时间：2024 年 12 月

拿地价：约 3.38 万元 /㎡（未扣除配建）

项目于 2024 年 12 月 5 日以总价 24.16 亿元竞得海珠客运站地块，折合楼面价约 33800 元 /㎡。值得关注的是，项目楼高控制在 100 米以内，32 层的楼栋高度搭配舒展的楼型设计，避免了高楼林立的压抑感，为业主争取到更好的采光和视野条件。同时，2T4 的梯户比配置，相较于同区域部分 2T6 的项目，大大提升了居住私密性和出行便捷度。

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配套介绍：全维资源加持，15 分钟 CBD 生活圈兑现

交通：双地铁上盖，立体路网通达全城

项目最大的交通亮点是紧邻地铁 2 号线与广佛线换乘站南洲站，C1 口旁规划建设地下连廊，未来业主可从地库直达地铁站，实现风雨无阻出行。通过地铁 2 号线，3 站可达客村，5 站直达珠江新城，7 站抵达琶洲；借助广佛线，8 站可通达万博、金融城、白鹅潭等核心商圈，通勤效率极高。

道路交通方面，项目临近工业大道、南洲路、广州大道等主干道，通过洛溪大桥可快速连接番禺，在建的海珠湾隧道建成后，15 分钟即可直达广州南站，轻松实现 15 分钟珠江新城 / 琶洲双 CBD 生活圈，无论是自驾还是公共交通出行都十分便捷。

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教育：五中教育集团加持，全龄教育矩阵成型

教育资源是馥香园的核心卖点之一。项目配建 24 班小学，已官方确定由广州五中教育集团领办，命名为广州五中附属实验学校（小学）。作为广东省一级学校、国家级示范性高中，广州五中的教学实力堪称海珠标杆，2024 年中考最高分 781 分，2022 年全级平均分超市平均分 93.25 分，710 分以上占比 40.85%，尖子生比例远超全市平均水平，且 "留优率" 极高，形成良性教育循环。

初中阶段，项目对口海珠区第 5 组摇号，涵盖广州五中、九十七中、四十一中校本部等多所省一级学府，从小学到高中的全龄教育矩阵已然成型，让家长无需为孩子教育问题发愁。

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医疗：三甲医院护航，健康保障无忧

医疗配套方面，项目距离中山大学孙逸仙纪念医院（三甲）仅约 750 米，步行即可抵达，日常就医十分方便；约 1.5 公里处有海珠区妇儿医院，3.5 公里范围内还有南方医科大学珠江医院、广州医科大学附属第二医院等多家三甲医院，完善的医疗资源为业主健康保驾护航。

商业：自带商业 + 百万方商圈，满足多元消费需求

项目自带 1800㎡风情商业街，可满足业主日常购物、餐饮等基础需求。3 公里范围内，聚集了海珠城城光荟、广百海港城、广州之窗商务港、海珠万达广场等百万方商业配套，无论是日常逛街、朋友聚餐还是休闲娱乐，都能找到合适的场所，生活便利性拉满。

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休闲：双公园 + 河景 + 生态湿地，宜居属性突出

生态休闲方面，馥香园堪称海珠主城区的 "宜居范本"。项目内部规划打造六大社区花园，优化南侧水道形成一线河景，同时汲取十香园灵感打造街角公园，保护百年榕树，融入岭南海派园林元素，构建 "一轴五进，繁花六集，海派七园" 的园林景观。

外部则有海珠湖、海珠儿童公园、海珠国家湿地等天然生态资源环绕，形成双公园 + 河景 + 生态湿地的多重景观优势，闲暇时散步、遛娃、健身都有好去处，为快节奏的都市生活增添一份自然惬意。

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规划和发展：海珠湾心潜力股，品质居住标杆

项目位于海珠区海珠湾心地带，处于珠江新城、琶洲、万博三大 CBD 的辐射范围内，地理位置十分优越。作为海珠区重点发展板块，南洲板块依托双地铁优势和完善的生活配套，近年来发展势头迅猛，成为改善型购房者的热门选择。

项目在规划上亮点十足：采用梯腿错位排布的碟板楼设计，既保护了住户隐私，又最大化实现全户型朝南，增强室内采光和通风；中轴对称的围合式布局，打造出 1.2 万㎡中轴景观园林和 1.3 万㎡河道公园，提升了社区整体居住舒适度；同时配备儿童乐园、老年活动中心、环形跑道、社区会客厅等全龄化设施，满足不同年龄段业主的生活需求。

值得一提的是，项目首创地库直通地铁的设计，不仅提升了出行便捷度，也让社区整体品质感更上一层楼。随着海珠湾隧道的建成通车和板块配套的持续完善，项目的升值潜力值得期待。

结语总结：优势突出但需避坑，改善家庭值得重点关注

综合来看，绿城馥香园的核心优势十分明确：绿城品牌背书带来的品质保障、双地铁上盖的便捷交通、广州五中教育集团加持的优质教育、超 110% 的高使用率户型，以及完善的生活配套和优美的生态环境，这些亮点共同构成了项目的核心竞争力，也是其能成为海珠销冠的关键原因。

当然，项目也存在一些需要注意的不利因素：北面紧邻南洲路、南面靠近环城高速，西面有在建的东晓南高架南延，部分楼栋可能会受到噪音和粉尘干扰；旁边有运营中的海珠客运站，虽然人流量不大，但可能会对部分购房者造成困扰；项目整体体量较小，仅规划 5 栋住宅，对于追求大规模社区配套和活动空间的买家来说，可能略显不足。

不过瑕不掩瑜，对于注重教育资源、交通便利性和居住品质的改善家庭而言，绿城馥香园依然是海珠主城区的优选项目。此次加推的 2 座作为小区最后一栋，108-112㎡四房户型单价 5 万左右，性价比突出，错过再无。如果你正在海珠区寻找改善房源，不妨亲自到项目实地考察一番，相信会有不一样的收获。

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