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华润长隆悦府：番禺顶奢改善盘的“全能答案”

一、项目概况：长隆万博CBD核心的“封面级综合体”

华润长隆悦府，由央企华润置地精心打造，坐落于广州番禺长隆-万博CBD的核心区域。该项目总建筑面积约为85.4万平方米，容积率为4.48，绿化率达到了35%。规划有13栋超高层住宅，每栋楼高32至47层，总共提供1627户住宅单元。这个集住宅、商业、教育和生态于一体的超级综合体，是番禺区首个“文商旅居产”一体化的项目。

核心亮点包括：

地段优越：北接珠江新城，南联广州南站，拥有双地铁（7号线、18号线南村万博站），步行仅需约300米即可到达。

品牌保证：华润“悦府系”高端产品线，以深圳湾悦府为标杆，确保品质与地段双重保障。

生态环境：紧邻长隆旅游度假区，设计了3公里长的林荫绿道，提供了“城市绿洲”的居住体验。

二、户型解析：全龄段改善的“空间艺术”

项目主打建面约123-206平方米的全能四房，旨在满足高端改善需求：

123平方米四房：采用LDKB一体化设计，拥有6.7米双面宽阳台和半开放式中西厨，总价在680万至850万元之间，适合首次改善的家庭。

142平方米四房：南北对流设计，客厅开间达4.85米，主卧享有270度采光，景观阳台长达8.4米，总价介于850万至1000万元之间，是改善型客户的热门选择。

206平方米大平层：配备独立电梯厅、9.3米南向阳台及双主套设计，直面长隆欢乐世界景观，总价范围从1350万到1600万元不等。

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所有户型均采用了铝板立面和LDKG动线布局，既兼顾了功能性又不失美学。

三、教育王牌：12年目送式名校圈

幼儿园：设有21班省一级番禺实验幼儿园，已经开学。

小学：规划中的72班东风东路小学将于2025年9月开学，这所广州老牌名校的教学质量位列全市前列。

中学：36班广雅中学（公立），由广雅教育集团直接管理，填补了该区域的教育空白。

家门口即有从幼儿园到初中的全龄教育资源，免除了接送孩子的烦恼，同时也显著提升了学区的溢价潜力（参考东风广场的溢价率在20%-30%）。

四、商业与交通：都会生活的“顶配资源”

商业配套：自建了24万平方米的万象系商业，融合街区与Mall的创新形态，并引入一线奢侈品牌；周边1公里内汇聚天河城、万达广场等十大商业体，日均客流量超过百万。

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交通便利：地铁方面，7号线/18号线南村万博站距离项目仅300米，3号线汉溪长隆站也在500米范围内，可实现四站直达珠江新城；自驾出行则有南大干线和新光快速等主干道环绕，15分钟可达广州南站，30分钟内覆盖大湾区核心区域。

五、价格与优惠：高净值客群的“价值之选”

目前在售均价为5.2万至6.3万元/平方米，相较于周边二手房市场价（3-5万元/平方米），其溢价主要来源于卓越的品质和丰富的配套设施。限时优惠活动期间，认筹客户可享受开盘98折优惠，尤其是206平方米户型最高可节省数十万元。此项目特别适合本地改善客、天河/海珠通勤精英以及长期资产配置者。

六、华润品牌力：央企护航的“交付保障”

作为开发商的华润置地，以其央企背景著称，同时也是2024年番禺网签市场的佼佼者。物业管理由华润万象生活负责，服务标准对标顶级豪宅，物管费为5.24元/平方米/月。

综上所述，华润长隆悦府凭借其位于CBD核心地段、完善的万象商业配套、优质的名校圈以及强大的华润品牌背书，成为了一个既能满足自住改善需求又能实现资产配置价值的理想之选。

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