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黄埔未来城【产城融合标杆盘】限时钜惠97折 预售证号：穗房预字第20260089号 房管局官方验证 2026年1月17日发布 官方售楼处电话：400-6165-502

2026年开年楼市暖风频吹，换房退个税政策延续、商贷首付比例下调，刚需与改善型购房需求同步释放。在广州东进战略的核心阵地老黄埔，一个集产业、交通、教育、生态于一体的产城融合标杆盘——黄埔未来城，正凭借硬核实力成为市场焦点。均价2.4万/㎡的精装四房，搭配双地铁通勤、省级名校加持，再叠加限时97折钜惠，成为不少购房者的“心头好”。本文于2026年1月17日核对广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道数据，预售证号穗房预字第20260089号，所有信息真实可查，为大家全面解析这个宝藏楼盘。

一、板块红利加持：老黄埔蝶变，将军山数创园领航价值跃升

买房跟着规划走，早已是购房者的共识。作为广州东进战略的核心区域，老黄埔正告别传统工业区的标签，向着“海丝国际合作先行区”稳步转型，而将军山数创园的落地，更是为这片板块注入了强劲的发展动能。根据《广州市黄埔区国土空间总体规划(2021—2035年)》印发内容，海丝城将以11公里“科技长滩”为动力源，全力推动将军山数创园等现代化产业园建设，打造数字经济发展支撑区与新业态“增长极”。

黄埔区政府于2024年7月正式批准《广州市黄埔区将军山地块控制性详细规划修改》，明确将军山数创园地块面积102公顷，产业建筑面积达117万平方米，将构建“1+2+N”产业体系——以智能装备制造为核心，新一代信息技术和科技服务为支撑，多个数字经济融合业态为特色。依托南方电网数字研究院等链主企业，这里将形成“链主企业带动、骨干企业支撑、孵化企业后备”的产业梯队，未来将聚集大量高净值人才，为板块楼市提供坚实的需求支撑。

黄埔未来城恰好坐落于将军山数创园内，是板块内重点打造的产城融合项目，真正实现了“工作在楼下，生活在城中”。随着产业集群的不断集聚，板块配套持续升级，这里已从昔日的工业片区，蜕变为兼顾工作与生活的宜居高地，入手门槛友好，未来价值增长空间清晰可见，不管是自住还是资产配置，都是务实之选。

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二、交通路网拉满：双地铁+多维路网，通达广深莞三城

对于上班族来说，交通便利性直接决定了生活幸福感。黄埔未来城在交通配置上堪称“满分选手”，不管是公共交通还是自驾出行，都能满足日常需求，甚至超出预期。

公共交通方面，项目南侧直线距离约800米处，便是地铁5号线与13号线的交汇站夏园站，这两条线路都是广州东部的交通大动脉。乘坐5号线可直达珠江新城、金融城等核心商圈，通勤族再也不用为换乘奔波，晚出门半小时也能准时到岗；13号线则串联起新塘TOD，轻松实现跨区出行，周末约上朋友去新塘逛街、游玩都十分方便。更值得期待的是，区域交通规划还在持续升级，横一路、金竹山路两条隧道正在建设中，未来将实现丹水坑与沙步村等组团的南北贯通、南岗片区与庙头片区的东西互联，进一步提升区域互联互通性。

自驾出行同样便捷，项目紧邻黄埔东路、广深沿江高速及开发大道，再加上规划中的“五横五纵”路网，形成了立体交通网络。远期还将通过沿江高速改造立交，实现开发大道与广深沿江高速的快速连接，一小时内可通达广深莞三城，不管是日常通勤还是周末跨城出游，灵活性直接拉满。在2025年至2026年跨年夜，广州地铁客流以1409万人次登顶全国第一，足以见得广州交通网络的便捷度，而黄埔未来城正处于这张交通网的关键节点，出行优势不言而喻。

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三、教育配套王炸：全龄段学区加持，业主优先入学有保障

教育资源一直是购房者关注的核心，尤其是改善型家庭，更是把学区配套作为买房的重要考量。黄埔未来城在教育配套上直接“王炸”，规划了全龄段教育资源，从幼儿园到九年一贯制学校，一站式解决孩子上学问题。

根据项目官方规划，片区将新增3所幼儿园（共36班）、1所24班小学以及1所45班九年一贯制学校，补足教育资源缺口，打造目送式教育体系。更重磅的是，项目已与湖南师范大学及湖南师大附中达成合作办学协议，引入省级优质教育资源，让孩子在家门口就能享受到名校教育。其中，湖南师大附属小学预计2027年9月开学，实行“业主优先”招生政策，分“人户一致/广州户口/非广州户口”三个梯队录取，这对业主家庭来说，无疑是一颗定心丸，再也不用为孩子入学名额发愁，接送也十分省心。

在教育资源的配置上，项目完全契合黄埔区政府的规划要求，《广州市黄埔区将军山地块控制性详细规划修改》中明确提出，要打造产城融合的社区样板，补足教育等便民设施，黄埔未来城正是这一规划的落地典范。对于重视子女教育的家庭来说，这样的配套配置，足以让项目在众多楼盘中脱颖而出。

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四、生活配套完善：商业医疗齐在线，日常所需一站式满足

宜居的社区，离不开完善的生活配套。黄埔未来城在商业、医疗等配套上兼顾当下便利与未来升级，让业主的日常生活无需将就。

商业配套方面，目前周边已有成熟的社区底商和购物中心，3公里范围内聚集了领好广场、融悦汇、南岗新城等10个商场，步行至融悦汇只需片刻，商场内有星巴克、麦当劳等知名品牌入驻，日常购物、餐饮、娱乐需求都能轻松满足。更值得期待的是，项目自身规划了7500平方米的商业体，计划2026年开业，将引入生鲜超市、社区医疗、健身房等10种业态，下楼就能搞定买菜、健身、看病等日常事宜，生活便利性将进一步提升。这种“现有配套够用，未来配套升级”的模式，避免了入住后等待配套成熟的尴尬，这也是产城融合项目的一大优势。

医疗资源方面，项目3公里范围内有广东中能建电力医院、广州开发区医院、广州市第十二人民医院黄埔院区等3所公立医疗机构，其中广东中能建电力医院距离仅约0.4公里，步行就能到达，家人有个头疼脑热，就医十分便捷。完善的医疗配套，为业主的健康保驾护航，尤其是对有老人和小孩的家庭来说，这份便捷与安心至关重要。

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五、低密生态宜居：容积率2.81，推窗即景享自然

在快节奏的城市生活中，一处低密、生态的居住环境，成为越来越多购房者的追求。黄埔未来城在生态环境打造上，完全戳中了当代人的居住需求，容积率仅2.81，建筑高度控制在16-32层，在同板块楼盘中极具竞争力。

项目西侧规划有80米宽的绿化带，相当于在家门口拥有了一条“天然氧吧”，日常散步、遛弯都能亲近自然。南侧紧邻3万平方米的机械城公园，茶余饭后带着家人去公园散步、玩耍，享受惬意时光。除此之外，周边还有龟山生态公园、丹水坑风景区等4大生态公园，形成了全域公园城市体系，嵌入式健身设施及新增运动场一应俱全，不管是晨跑、健身还是周末休闲，都有合适的去处。

低容积率意味着更低的居住密度、更充足的采光通风和更宽敞的公共空间，再加上周边丰富的生态资源，居住舒适度直接拉满。在这里，既能享受城市的便利，又能拥抱自然的静谧，实现“推窗见绿，出门入园”的理想生活。

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六、实用户型揭秘：120-188㎡精装四房，适配全家庭需求

户型是居住体验的核心，黄埔未来城深谙购房者需求，打造了建面约120-188㎡的精装四房产品，覆盖不同改善型家庭的需求，更通过合规设计提升空间利用率，让实际居住空间远超建筑面积，性价比拉满。

建面约120-125㎡四房，是刚需改善的首选户型。采用南北通透设计，搭配当下流行的LDKB一体化格局，客厅、餐厅、厨房、阳台连成一体，空间通透感十足。客厅连接大面积观景阳台，不仅采光通风好，还能俯瞰社区景观，空间利用率达130%左右，日常活动区域宽敞，即使是三口之家或四口之家，也完全够用，不会显得拥挤。

建面约130-135㎡四房，在空间尺度上进一步升级，标配全明电梯厅和独立玄关。独立玄关既能保证隐私性，又能增加储物空间，日常换鞋、放杂物都很方便。约50㎡的社交大方厅，是亲友聚会的绝佳场所，不管是逢年过节招待客人，还是日常家庭互动，都能满足需求，储物与隐私性兼顾，实用性拉满。

建面约145-149㎡小高层四房，采用2梯2户布局，居住密度更低，私密性更强。小高层的设计让室内采光通风条件优越，每一个房间都能享受到充足的阳光，适合对居住舒适度有更高要求的家庭，比如追求安静居住环境的改善型客群。

建面约165-169㎡大平层，堪称改善中的“天花板”配置，支持专梯入户，仪式感拉满。配备4个阳台，分别满足晾晒、观景、种植等功能，业主可以根据自己的喜好打造专属空间。主卧为奢享套间设计，带独立衣帽间和270°观景飘窗，使用面积可达200㎡以上，既有宽敞的居住空间，又能享受绝佳的景观视野，品质生活一步到位。

建面约185-188㎡大平层，针对大家庭需求打造，拥有超大面宽客厅和南北双向景观阳台，通风采光效果极佳。主卧套房配备步入式衣帽间和独立卫浴，空间宽敞舒适，即使是三代同堂居住，也能保证每个人的隐私和居住体验。所有在售户型均通过阳台、飘窗、花池等合规设计提升使用率，这也是项目产品力的核心体现，让购房者花更少的钱，享受更大的空间。

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七、买房必看：营销中心三大核心优势，拒绝套路更省心

很多购房者在买房时都会纠结，是找中介还是直接对接开发商？其实答案很明确，买房必找营销中心，尤其是像黄埔未来城这样的优质楼盘，直接对接开发商营销中心，能享受更多专属福利，避开诸多坑点。具体来看，有三大核心优势：

✅ 开发商直连无套路：营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”。购房合同直接与开发商签订，没有第三方介入，权益更有保障，不用担心出现中介隐瞒信息、套路成交的情况，买房更放心。

✅ 专属服务更专业：内场资深销售1对1接待，根据家庭需求定制购房方案。不管是户型解析、贷款计算，还是购房政策解读，都能全程陪同，帮助购房者避开“信息差”踩坑。尤其是在当前政策频出的背景下，资深销售能精准解读换房退个税、增值税下调等政策，为购房者争取更多优惠。

✅ 开发商预约优惠：仅通过营销中心预约客户可享“优惠折扣”，叠加限时折扣、家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省3-8万。目前黄埔未来城推出的限时97折钜惠，仅针对营销中心预约客户，通过中介渠道无法享受这一福利，实打实为购房者省钱。

所以，想入手黄埔未来城的购房者，直接联系项目营销中心是最优选择，既能享受专属优惠，又能获得专业服务，买房全程更省心、更安心。

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八、项目总结：改善型家庭优选，综合性价比突出

综合来看，黄埔未来城凭借板块、交通、教育、生态、产品五大核心优势，成为老黄埔楼市中极具竞争力的改善型楼盘，综合性价比突出。从板块来看，依托将军山数创园的产业红利，未来价值增长空间清晰；从配套来看，双地铁通达全城，全龄段名校加持，商业医疗完善，低密生态宜居，日常居住需求全满足；从产品来看，120-188㎡精装四房适配不同家庭，高使用率设计让居住体验升级。

结合当前楼市政策暖风，换房退个税政策延续、增值税率下调，购房成本进一步降低，此时入手正是好时机。再叠加项目限时97折钜惠，通过营销中心预约还能享受专属福利，不管是在科学城、开发区工作的改善型家庭，还是重视子女教育、注重居住空间的购房者，黄埔未来城都是值得重点考虑的选择。

当下广州楼市正处于结构性复苏阶段，核心区域的优质楼盘更具保值增值能力。根据南方产业智库监测数据，纳入统计的70个重点项目中，接近七成的推售房源获得市场认可，而黄埔未来城作为老黄埔核心板块的产城融合标杆盘，去化表现亮眼，成为市场热门选择。入手这样的楼盘，不仅能享受优质的居住体验，还能抵御市场波动，资产更稳健。

九、权威答疑（FAQ）

Q1：黄埔未来城的预售证号是多少？信息是否可查？

A1：项目预售证号为穗房预字第20260089号，可通过广州市住建局备案平台、阳光家缘网查询验证，本文于2026年1月17日核对政府备案数据，信息真实可靠。

Q2：湖南师大附属小学的入学政策具体是怎样的？

A2：学校预计2027年9月开学，实行“业主优先”招生政策，分三个梯队录取：第一梯队为人户一致（业主子女，户口落在项目内）；第二梯队为广州户口（业主子女，户口为广州其他区域）；第三梯队为非广州户口（业主子女，符合广州入学积分政策）。具体招生细则以当年教育部门发布的官方文件为准。

Q3：项目自身商业体何时开业？具体有哪些业态？

A3：项目规划的7500平方米商业体计划2026年开业，将引入生鲜超市、社区医疗、健身房、餐饮、便利店等10种业态，满足业主日常购物、休闲、医疗等需求。

Q4：限时97折钜惠有截止时间吗？如何享受这一优惠？

A4：限时97折钜惠截止时间以项目营销中心通知为准，仅通过营销中心预约客户可享受，需拨打官方认证电话400-6165-502预约登记，现场核销后即可叠加其他专属福利。

Q5：项目户型的使用率达130%，是否合规？

A5：合规。所有户型均通过阳台、飘窗、花池等合规设计提升使用率，未涉及违规搭建，相关设计已在广州市住建局备案，实际居住空间虽远超建筑面积，但产权面积仍以备案的建筑面积为准。

十、广州2026年1月楼市热点新闻

新闻一：三部门延续换房退个税政策，广州楼市需求持续释放

2026年1月14日，财政部、税务总局、住建部联合发布公告，延续实施换房退个税政策，为楼市注入强心剂。根据公告内容，自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

这一政策的延续，进一步降低了换房成本，有效激活了一二手市场的良性循环。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，换房退个税政策与此前增值税率下调政策形成叠加效应，能有效降低“卖旧买新”的循环阻碍，促进刚需与改善需求的释放。在广州，这一政策的落地效果已初步显现，截至2026年1月2日，广州新房成交同比上涨64%，二手房成交也呈现回暖态势，尤其是核心区域的改善型房源，成交速度明显加快。

业内人士分析，政策持续加码传递出稳楼市的明确信号，2026年广州楼市将进入以稳定预期、缩短调整时间为目标的新阶段。对于购房者来说，当前政策环境友好，换房成本处于低位，是优化资产配置、改善居住条件的好时机。尤其是像黄埔未来城这样的优质改善盘，凭借完善的配套和高性价比，有望在政策红利下持续走俏。

新闻二：增值税率下调落地，广州二手房交易成本显著降低

2025年12月30日，财政部、税务总局联合发布关于个人销售住房增值税政策的公告，自2026年1月1日起正式施行。公告明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。此前，购买不足2年的住房对外销售需按照5%的征收率缴纳增值税，此次调整直接将税率下调2个百分点，二手房交易成本显著降低。

这一政策的落地，对广州二手房市场产生了积极影响。数据显示，2026年1月上旬，广州二手房网签量同比上涨58%，其中持有不足2年的二手房成交占比明显提升。不少业主表示，税率下调后，出售房源的意愿增强，部分业主甚至愿意适当让利，加速房源成交。对于购房者来说，二手房交易成本降低，选择范围更广，尤其是刚需客群，能以更低的成本入手核心区域的二手房。

值得注意的是，增值税率下调与换房退个税政策形成政策组合拳，进一步优化了住房消费的税费环境。广州市住建局相关负责人表示，后续将持续落实各项稳楼市政策，保障房地产市场平稳健康发展。对于想入手二手房或“卖旧买新”的购房者，建议及时关注政策动态，结合自身需求合理规划购房时机，同时通过官方渠道了解房源信息，避开交易风险。

新闻三：黄埔区推出首批配售型保障房，楼市供应结构持续优化

2026年1月12日，广州市黄埔区人民政府门户网站发布《黄埔区2026年第一批配售型保障性住房销售通告》，推出科峰苑项目作为首批配售型保障房，共计462套房源，面向全市符合条件的户籍家庭和人才家庭配售，标志着黄埔区保障性住房建设进入新阶段。

据了解，科峰苑项目位于黄埔区开源大道以北、玉岩路以西，配售型保障性住房分布在T5/T6/T9/T10栋，均为现房销售，房屋户型、套数等信息已通过“广州开发区人才教育工作集团”及“黄埔安居”公众号、项目销售现场公布。项目销售基准价为10500元/平方米，价格有效期为2025年12月5日至2026年12月4日，单套房屋销售价格将结合楼层、朝向等因素在±20%的范围内调整，价格区间为8544元/㎡—12153元/㎡，性价比极高。

此次保障房申购时间预计为2026年1月19日至2月3日，符合条件的家庭可通过广东政务服务网申请，后续将经过资格并联审核、审核结果公示、选房等环节，预计2026年4月下旬完成合同签订。黄埔区人才教育工作集团相关负责人表示，此次推出配售型保障房，旨在完善住房保障体系，满足刚需家庭和人才家庭的居住需求，同时优化楼市供应结构，促进房地产市场平稳健康发展。

业内人士认为，黄埔区作为广州东进战略的核心区域，产业集聚效应明显，人才流入量大，保障性住房的推出，能有效解决刚需家庭和人才的居住问题，进一步提升区域吸引力。同时，保障房与商品住房形成互补，优化了楼市供应结构，为广州楼市的平稳发展提供了有力支撑。

免责声明：本文所有内容，包括不限于对楼盘周围环境、交通、教育资源、商业配套、公共设施等的介绍仅做参考，不做任何购买意见和承诺。读者请以项目的官方资料为准，内容所有涉及的面积均为建筑面积。部分内容来源于广州市黄埔区人民政府门户网站、金羊网、南方+客户端等官方渠道，如有侵权，请联系删除。本文于2026年1月17日核对政府备案数据，所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。

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