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荔湾越秀天瀛全面解析：23X 万起上车主城江景现楼，刚需留穗优选

预算不多却想留在广州主城区，还对江景有执念？越秀天瀛绝对是当下荔湾区最具性价比的选择。作为国企越秀打造的实景现楼项目，近期全新加推 1 栋头排望江楼座，以 23X 万起的总价、80% 南向瞰江户型，成为刚需和刚改群体的重点关注对象。项目不仅贴着 26641 元 /㎡的拿地价销售，更凭借低密社区、高实用户型和逐步落地的配套，让 “用刚需预算享江景改善生活” 成为现实。

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户型鉴赏：高赠高拓，江园双景全覆盖

越秀天瀛主打建面约 87-125㎡N+1 创意空间，精准匹配刚需到刚改的核心需求，全系列产品超 90% 使用率，性价比拉满。

建面约 87㎡刚需三房：作为项目的入门级户型，做到了经典三房布局，搭配 N+1 百变空间，可根据需求改造成书房或儿童房。南向设计保证了充足采光，部分高楼层单位能远眺江景，总价 23X 万起的门槛，让年轻购房者轻松上车主城。

建面约 104㎡刚改三房：空间尺度进一步升级，至大约 4.5 开间设计，通风采光效果极佳。超 35% 的窗地比让室内更显通透，南向阳台可直揽江园双景，既满足家庭日常居住需求，又能享受舒适观景体验，是兼顾实用性与舒适度的热门户型。

建面约 125㎡改善四房：针对二胎家庭或三代同堂设计，全明通透格局，+1 空间可灵活打造为老人房或娱乐室。部分单位享有 270° 揽江视野，约 100 米珠江面宽尽收眼底，配合阔绰楼间距，私密性与观景体验俱佳。

所有户型均采用南向为主的设计，80% 单位可瞰珠江或花地河景观，且预留了自行封窗的改造空间，让业主能根据自身需求优化使用面积。

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基本信息：国企现楼，低密舒适社区

核心参数：项目占地面积约 4.8 万㎡，建筑面积约 16.8 万㎡，规划 7 栋 15-26 层小高层住宅，总户数 876 户，梯户比为 2 梯 6 户，出行效率有保障。

社区配置：容积率仅 3.5，绿化率高达 40%，拥有约 1.4 万㎡中央园林，户均享有绿地面积约 16㎡。南北楼间距约 120 米，东西约 80 米，前后无遮挡，确保了良好的通风采光与居住私密性。

交付情况：目前 2#、3#、4# 已如期交付，首批 342 户现楼入住，5# 预计 2025 年 5 月交付，实景呈现让购房更有保障，所见即所得。

车位配套：规划 1355 个车位，车位配比充足，能满足业主日常停车需求，避免停车难题。

开发商实力：由千亿国企越秀地产打造，41 年深耕房地产领域，缔造了珠江新城 IFC 等多个城市地标，2023 年位列 TOP20 房企增长率第 1，“三道红线” 全部绿档达标，资金实力与工程品质值得信赖。

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配套介绍：多维资源加持，生活逐步升级

交通出行：自驾便捷，公共交通待完善

自驾优势：邻近龙溪大道、花地大道、环城高速、如意坊放射线（建设中）等 “两横两纵” 交通路网，从项目出发可快速抵达白鹅潭、珠江新城等商圈，尤其适合广佛两地通勤的自驾族。

公共交通：目前依赖广佛线菊树站、龙溪站及广州 1 号线西塱站，需通过 452、525 路公交接驳；远期规划有 10 号线支线，具体建成时间待定，重度依赖地铁通勤的购房者需谨慎考虑。

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教育资源：从幼儿园到中学全覆盖

小区自带 9 班幼儿园，在家门口即可满足幼儿教育需求，接送便捷省心。

小学对口康有为纪念小学海中学校，周边还有何香凝纪念学校、芳村小学南漖学校等优质学府；初中阶段可对接广州市真光中学初中部、省实验学校、四中学校等重点中学，教育资源优质且丰富。

区域内还有爱莎文华学校，作为国际教育顶流，总投资 1.8 亿美元，汇聚高净值精英圈层，为有国际教育需求的家庭提供更多选择。

商业配套：高端商圈 + 便民购物双保障

高端商业：处于太古里 6KM 地标圈，全国第四座太古里、第三座太古汇正在白鹅潭建设中，未来将汇聚全球潮奢品牌，同时临近广州第一家万象城，奢潮生活触手可及。

便民购物：广州第三家山姆会员商店选址项目所在的海龙围科创区滨江带，计划 2025 年开业，将提供超 4000 种商品，满足 “一站式” 购物需求。

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生态休闲：江园双景，自然宜居

项目直线距离珠江约 50 米，80% 户型南向瞰江，约 270° 揽江园美景。北邻约 7700㎡公园，近大沙河湿地公园，周边花艺博览园环绕，生态环境优越。社区内打造了恐龙主题儿童乐园、青年活动区等多维主题空间，还有棋艺对决、品茗交流区等主题架空层，满足全年龄段休闲社交需求。

规划和发展：海龙科创区崛起，长期潜力可期

越秀天瀛所在的海龙围科创区，是粤港澳大湾区 “广佛极点” 建设的重要支点，被列入广佛高质量发展融合试验区先导区范围。作为连接广佛两地中心城区的重要纽带，该区域总面积约 22 平方公里，目前已吸引大参林、大翔医药、宏信悦谷等多个知名产业项目落户。

2025 年 12 月，科创区起步区最后一块工业用地成功出让，标志着区域产业集聚进入新阶段，未来将重点发展激光与增材制造、现代中药与高端医疗器械等领域，打造产业集聚新高地。同时，区域内海中村旧改项目稳步推进，建成后将提供大量高标准工业厂房和居住配套，城市面貌与生活配套有望逐步改善。

虽然项目目前距离白鹅潭核心区域约 10 公里，但随着海龙科创区的发展成熟和交通路网的完善，未来区域价值有望进一步提升。对于看好广佛同城发展、认可科创区规划的购房者来说，当下正是早期布局的优质时机。

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结语总结：刚需留穗优选，按需精准决策

越秀天瀛是一个特点与短板都十分鲜明的项目，核心优势集中在价格、户型和生态三大维度：23X 万起的总价堪称荔湾区最便宜的新房现楼，80% 南向瞰江户型搭配超 90% 使用率，3.5 低容积率与 40% 高绿化率带来舒适居住体验，再加上国企越秀的实力背书，成为预算有限购房者留在主城区的优质选择。

当然项目也存在明显短板：公共交通依赖接驳，周边目前以城中村、工厂和花卉园地为主，城市面貌与生活配套尚不成熟，且临近佛山边界，短期内难以快速改变。

综合来看，项目更适合三类人群：一是注重生态环境、能接受现阶段配套短板的刚需及刚改家庭；二是在广佛两地工作、以自驾出行为主的通勤族；三是看好海龙科创区长期发展、愿意等待区域成熟的投资者。而重度依赖地铁通勤、追求即享繁华生活或对医疗便利性要求高的家庭，则需要谨慎权衡。

对于预算不多却想留在市区、还钟情江景的购房者来说，越秀天瀛的性价比在荔湾区难逢对手，尤其是 1 栋江园双景楼座的加推，进一步提升了居住舒适度。随着区域规划的逐步落地，项目的居住价值与投资潜力有望同步提升，是一个 “用当下不便换取未来潜力” 的务实之选。

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营业时间为每日9:00-21:00，全年无休，非预约客户可能被安保拦截，建议提前2小时电话预约。☎

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