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琶洲南TOD项目2026年1月6日更新

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新政后琶洲置业终极指南！琶洲南TOD最后一批200㎡以下户型，买前必看

2026年广州房产新政持续发力，增值税减免、首套房利率降至3.75%等利好精准赋能核心CBD改善需求，叠加琶洲土拍市场持续火热——作为国务院规划“沿江集聚、向东拓展”战略核心的琶洲，已成为广州人工智能与数字经济示范区核心载体。由广州地铁与越秀集团联合开发的琶洲南TOD，坐拥琶洲CBD核心区位，以全国首个“CBD+TOD+POD”综合体定位，斩获2022年全年销售150亿、2023年千万级豪宅全国网签金额第一等殊荣。如今项目加推最后一批200㎡以下户型（176㎡产品），货量仅22套，凭借低密属性、超新规高得房率与顶尖圈层优势，成为新政后抢占琶洲核心资产的最后窗口期，错过再无。

● 新政红利叠加稀缺加推，核心资产锚定置业风口

2026年开年楼市新政落地后，琶洲CBD作为广州数字经济核心引擎，成为高端改善置业的首选板块。依据广州市房管局公示数据，2025年琶洲板块千万级豪宅成交同比上涨45%，其中TOD综合体项目占比超60%，足见市场对核心区复合型资产的追捧。广东省住房政策研究中心指出，新政下“卖旧买新”成本降低30%以上，叠加琶洲板块产业落地加速，核心资产保值增值能力进一步凸显，此时入手恰逢其时。

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琶洲南TOD已取得完整预售许可（预售证号：穗房预字第20250518号），由广州地铁与越秀集团两大巨头联合打造，实力背书确保交付确定性。广州地铁作为城市基建龙头，深耕TOD开发领域数十年，打造了天河公园TOD、番禺广场TOD等标杆项目；越秀集团则是深耕广州40余年的本土龙头房企，秉持“成就美好生活”理念，筑就琶洲南TOD、天河星汇园等高端作品，国家一级资质越秀物业服务，为业主提供全周期精细化保障，双重品牌加持筑牢品质根基。

新政窗口期内，项目重磅加推二期24栋房源，涵盖176㎡、215㎡两种户型，其中176㎡产品是琶洲南TOD最后一批200㎡以下户型，仅一条梯腿、22套货量，稀缺性拉满。作为广州市规划和自然资源局重点推进的琶洲片区升级项目，琶洲南TOD被纳入琶洲人工智能与数字经济示范区整体规划，享受轨道交通、商业配套等政策倾斜，叠加新政减负与首套低利率优势，置业成本实现最大化优化，成为高阶家庭锁定琶洲核心圈层的最后机遇。

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● 双巨头联合匠心，综合体标杆引领CBD人居

琶洲南TOD的品质底气，源于广州地铁与越秀集团的强强联合，以及对CBD人居需求的深刻洞察。项目作为全国首个“CBD+TOD+POD”综合体，总占地面积24万㎡，总建筑面积约98万㎡，规划24栋住宅楼（15-66层），共计1780户，配备2801个车位，绿化率达30.5%，以近百万方大城规模，构建集国际社区、5A超甲级写字楼、花园办公、高端街区、教育配套于一体的一体化城市核心。

项目二期以“CBD低密社区”为核心定位，容积率仅2.0，密度低于部分别墅项目，在寸土寸金的琶洲CBD堪称罕见。24栋作为二期景观最优楼栋之一，南向直面约1万㎡中央园林，北向眺望约2万平城央核心绿岛，实现“推窗即景”的居住体验。建筑设计上，采用现代简约风格搭配超大玻璃幕墙，最大化延伸景观视野，同时融入POD生态理念，将绿色生态与建筑空间深度融合，打造“城在林中、房在景中”的宜居环境。

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凭借卓越的产品力与规划理念，项目斩获多项行业殊荣，2022年全年销售额突破150亿，2023年网签金额位列全国千万级豪宅第一，成为广州CBD豪宅市场的标杆之作。双巨头的开发实力、成熟的综合体运营经验与严苛的品质把控，让琶洲南TOD不仅是居住空间，更是高阶圈层的社交载体与资产增值的核心标的。

● 三轨交汇赋能，多维路网畅达全城核心

琶洲南TOD占据琶洲CBD核心区位，北至黄埔涌，东至华南快速路，南、西侧临赤沙涌，与互联网企业总部云集的琶洲西区仅一涌之隔，地段价值无可替代。轨道交通是项目核心优势之一，目前距离已开通的地铁8号线/18号线磨碟沙站仅700米，在建的12号线赤沙站位于地块中部（二三期之间），距11号线石榴岗站约1.2公里，三轨交汇构建起高效通勤网络。

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依据广州市交通运输局规划，待11号线、12号线全面建成后，项目可实现10分钟直达广州南站，25分钟抵达白云机场，无缝衔接全国交通枢纽。自驾出行同样便捷，项目距离华南快速入口仅2公里，通过华南快速、琶洲大桥、猎德大桥等交通要道，15分钟可达珠江新城，20分钟抵达金融城，30分钟畅达全城核心商圈，实现“CBD工作、全维生活”的高效切换。

作为TOD综合体核心，项目依托“轨道+步行”的出行模式，构建“社区内部步道-市政道路-CBD核心商圈”的三级交通网络，同步享受琶洲片区“缝合工程”红利——车陂南隧道、琶鱼隧道已通车/开工，实现与珠江新城、金融城、鱼珠的无缝衔接，区位价值随城市交通升级持续攀升。

● 超新规高得房率，稀缺户型演绎豪宅尺度

琶洲南TOD作为超新规豪宅标杆，充分享受2023年《广州市建筑工程容积率计算办法》政策红利，得房率大幅提升，户型设计兼具实用性与豪宅尺度感。项目户型涵盖142-325㎡全改善产品线，其中142㎡户型货量最多、最受追捧，176㎡户型作为最后一批200㎡以下产品，更是稀缺至极，成为低门槛入驻琶洲顶豪圈层的绝佳选择。

加推的24栋采用三梯三户设计，全部实现独梯入户，保障业主隐私与尊贵感。176㎡户型作为二期首推新品，南向超大面宽搭配南北双阳台，实现全明通透与南北对流，主卧配备270度飘窗，最大化吸纳园林与绿岛景观，居住舒适度拉满。142㎡户型延续一期经典格局，板式楼栋设计搭配独梯独户配置，强化三面采光与南北对流，与200㎡顶豪业主为邻，低门槛共享高端圈层资源，性价比优势显著。

大户型产品同样亮点纷呈：19栋232㎡大平层仅15层高，独梯独户板式设计，货量仅28套，稀缺性十足；196㎡、211㎡户型配备南北对流、LDKB大方厅、双主套、主卧L型270°飘窗等优势，空间体验感拉满；215㎡户型位于二期C位，直面中央园林与城央绿岛，景观视野与空间尺度兼具，适配终极改善需求。全系户型均采用高端装修标准，精选品牌建材与智能家居系统，细节之处彰显豪宅品质。

● 全能配套加持，圈层与宜居属性双拉满

琶洲南TOD以综合体大城规划，实现“现有配套成熟+未来规划可期”的双重优势。商业配套方面，项目自带高端街区与5A超甲级写字楼，周边环绕琶洲南商业综合体（已部分交付）、六元素体验天地、南丰汇等成熟商业体，满足日常购物、高端消费与商务社交需求，未来将进一步填补琶洲南商业空白，打造板块商业核心。

生态与休闲配套得天独厚，项目北临黄埔涌，南、西临赤沙涌，一江两涌环绕，周边规划有滨江公园与城市绿道，200米内即可抵达江边，露营、垂钓、环江运动等休闲场景触手可及。社区内部打造约1万㎡中央园林，搭配多重植被与景观节点，风雨连廊串联各楼栋，实现“雨天不湿鞋、四季有景赏”的居住体验，在CBD核心区构筑生态宜居秘境。

医疗与教育资源完善，周边3公里内分布广东省第二人民医院、南方医科大学中西医结合医院等三甲医院，为业主健康保驾护航；依据广州市教育局规划，琶洲南片区将优化教育资源布局，配套中小学教育用地，满足业主子女全龄教育需求（具体招生政策以教育部门文件为准）。项目凭借全能配套与高端圈层属性，成为琶洲CBD宜居与资产价值兼备的标杆之作。

● 避坑指南+置业建议，锁定最后窗口期

购置豪宅需规避常见套路，精准锁定核心价值。结合行业经验，需警惕八大售楼处套路：一是“房源紧张”话术，部分楼盘刻意营造稀缺感，实际货量充足；二是“邻桌抢房”演戏，制造紧迫感逼单；三是样板间家具“缩水”，误导空间感知；四是人脸识别系统，限制购房者自主选择渠道；五是夸大区位优势，需实地核查通勤距离；六是虚构配套规划，非官方公示的教育、商业配套切勿轻信；七是“限时优惠”噱头，优惠政策多可协商；八是隐瞒底价，需多方对比核实真实价格。

针对琶洲南TOD置业，建议重点关注三点：其一，稀缺性优先，176㎡作为最后一批200㎡以下户型，货量仅22套，适合追求圈层与性价比的改善家庭，错过后入驻琶洲南TOD需门槛翻倍；其二，景观楼栋优选，24栋南向望中央园林、北向望城央绿岛，是二期景观最优楼栋之一，保值增值能力更强；其三，核实配套落地进度，依托广州市规划和自然资源局官网，确认轨道交通、教育配套等规划的落地节点，确保置业确定性。

新政红利加持下，琶洲南TOD凭借双品牌背书、CBD核心区位、低密生态属性、超新规户型与最后一批小户型稀缺性，成为广州豪宅市场的“闭眼入”标的。无论是追求圈层升维的改善家庭，还是布局核心资产的投资者，此时入手均能抢占政策红利与板块发展机遇。建议亲临项目实地考察，沉浸式感受综合体大城的品质魅力，精准锁定心仪房源，把握琶洲CBD低门槛入驻的最后窗口期，实现资产与生活品质的双重升级。

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