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单价 1 万出头拿下地铁口新规盘！大华城东瀚：刚需的地铁 + 名校 + 商业全能之选

在广州楼市调整期，新规产品凭借更高使用率成为刚需购房者的热门选择，而能集齐地铁口、优质学校、大型商业的新规盘更是一房难求。位于增城科教城的大华城・东瀚，正是这样一个颠覆区域市场的宝藏项目 ——21 号线山田站旁 50 米，隔壁就是华师附小，20 万方商业综合体加持，加推的 9 栋楼王「天樾」更是实现 106% 超高使用率，单价仅 1 万出头，低首付门槛让刚需轻松上车，成为广州东部置业的焦点。

户型鉴赏：106% 超高使用率，刚需也能一步到位

作为项目的核心亮点，大华城・东瀚的户型完全贴合刚需家庭的实际需求，以新规设计打破空间局限，让小面积也能拥有大享受。目前在售的 77-99㎡三至四空间户型，清一色实现 106% 超高使用率，相当于用旧规小户型的预算，享受大户型的居住体验。

77㎡3 房 2 卫堪称刚需福音，虽然建筑面积不大，但实际使用感堪比旧规 90㎡，轻松满足三口之家的居住需求，小投入就能拿下功能齐全的家，无敌视野设计让室内采光更充足。85㎡3 房 2 卫主打纯南向望花园，130 米超宽楼间距确保了无遮挡的视野和充足采光，避免了小户型常见的压抑感，居住舒适度拉满。

90㎡3 房 2 卫采用南北对流设计，空气流通性极佳，实际使用面积堪比旧规 106㎡，无论是日常居住还是招待亲友都游刃有余。99㎡大 4 房则是区域内少见的一步到位户型，南北对流竖厅布局搭配动静分区设计，实际效果媲美旧规 116㎡，完全能满足二胎家庭或三代同堂的居住需求，避免了后期换房的麻烦。项目单价仅 1 万出头，部分户型还支持低首付方案，大大降低了刚需的置业门槛。

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基本信息：品牌房企加持，宜居社区配置

大华城・东瀚坐落于广州科教城核心区域，具体位置在 21 号线山田地铁 D 出口约 50 米处，属于真正的正地铁盘。项目占地面积约 4.6 万㎡，建筑面积约 14.3 万㎡，规划总户数 1692 户，整体社区规模适中，既能保证居住氛围，又不会显得拥挤。

社区绿化率达到 30%，搭配精心规划的景观布局，为业主提供了舒适的居住环境。车位配置方面，项目规划车位数 1542 个，能基本满足业主的停车需求。物业服务由大华物业提供，作为国家一级资质物业和中国物业服务企业 100 强，其服务质量和管理水平有口皆碑，物业费为 3 元 /㎡・月，性价比突出。

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配套介绍：全能生活圈，满足全场景需求

交通：双轨 + 公路，快速通达全城

项目最大的交通优势就是紧邻地铁 21 号线山田站，直线距离仅 50 米，步行几分钟就能进站。乘坐地铁快线 6 站可直达天河，3 站抵达黄埔，大大缩短了通勤时间，让上班族轻松实现 “工作在市区，居住在东部” 的生活模式。

自驾出行同样便捷，家门口就是广汕公路，一路向西可直达知识城、科学城和天河核心区。项目距广州北三环高速朱村出口直线距离约 1.3 公里，未来增天高速通车后，交通便利性将进一步提升，无论是日常通勤还是跨城出行都十分方便。

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教育：全龄名校护航，上学无需远行

教育配套是项目的一大亮点，完全能满足刚需家庭的教育需求。项目自身配建 12 班幼儿园，孩子在家门口就能完成学前教育，接送方便又安全。东侧紧邻华南师范大学附属朱村实验小学，这所学校规划 24 个班，共计 1080 个学位，2024 年 9 月已开学至 3 年级，而大华城・东瀚已明确纳入该校学区划分范围。

对口的中学为朱村中学，该校创建于 1966 年，现占地面积约 88 亩，校园环境优美，设施齐全，现有 32 个教学班，学生 1477 人。更值得一提的是，朱村中学已正式纳入增城广附教育集团，依托 “名校 +” 效应，学校的教学质量和资源配置将持续提升，为孩子的初中教育提供有力保障。

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商业：20 万方综合体加持，日常购物无忧

项目的商业配套同样完善，小区自带约 3300㎡商业街，能满足业主日常的购物、餐饮等基础需求。对面就是广铝四方天地配建的 20 万方综合商业体，目前正在建设中，建成后将成为区域内的商业核心，涵盖购物、娱乐、休闲等多元业态，在家门口就能享受一站式消费体验。

此外，乘坐地铁 2 站即可抵达增城万达广场、东汇城等成熟商圈，大型超市、品牌门店、影院等一应俱全，完全能满足业主的高端消费需求。随着科教城板块的发展，区域内还将新增新华光漾城等 TOD 商业综合体，进一步提升商业能级。

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医疗与休闲：健康生态双保障

医疗方面，项目地铁 1 站即可抵达亚洲超大规模的广州妇女儿童医疗中心增城院区，这是一所集预防、医疗、保健、科研、教学为一体的公立三甲医院，也是全亚洲最大的妇幼医院，能为业主的健康提供全方位保障。未来，区域内还将建设广州科教城综合医院，预计 2029 年投入使用，进一步完善医疗配套。

休闲配套上，项目南临约 1.8 万方前广场景观，西面是约 22 亩社区体育公园，北面则是原生态田园风光，形成了 “一半公园一半城” 的诗意居住环境。业主茶余饭后可以散步、健身，享受自然与城市交融的休闲时光，同时项目推出 “买房送园” 活动，购房即赠送约 60㎡私家田园使用权，让都市人也能体验田园栖居的乐趣。

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规划和发展：平方公里新城，潜力可期

大华集团在广州东部增城区布局了大华城・东郡、大华城・东瀚、大华朱村村旧改、大华山田村旧改四大项目，形成连片开发态势，打造全国第八个平方公里新城。这座 “一生大城” 涵盖了朱村中心城市地标（规划中）、地铁、教育、产业、商业、生态等全方位配套，未来将容纳约 30 万人口居住，成为广州东部的繁华居住区。

从区域发展来看，增城正迎来广州东部中心开发建设、环南昆山 — 罗浮山引领区规划建设 “双轮驱动” 的发展机遇，科教城 — 朱村万亩片区是重点优化提升区域。随着更多学校、产业、商业配套的落地，板块的居住价值和升值潜力将持续释放。而 21 号线作为连接天河与增城的重要交通干线，进一步拉近了板块与市区的距离，为项目带来了稳定的价值支撑。

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结语总结

综合来看，大华城・东瀚无疑是广州东部刚需置业的优质选择。1 万出头的单价、低首付门槛，搭配 106% 的超高使用率，让刚需无需大幅增加预算就能享受舒适居住空间。正地铁盘的交通优势、华师附小 + 广附教育集团的名校加持、20 万方商业综合体的配套红利，再加上品牌房企和一级资质物业的保障，完全满足了刚需对 “地铁 + 名校 + 商业” 的核心需求。

当然，项目也存在一些需要注意的地方，前排部分户型靠近地上铁和广汕公路，可能会受到一定的噪音和灰尘影响，不过项目通过退距设计和前广场景观带进行了缓解。此外，山田站距离广州市区核心地段仍有一定距离，更适合在天河、黄埔工作的通勤族或本地置业者。

对于预算有限、追求高性价比的刚需家庭来说，大华城・东瀚不仅能解决当下的居住需求，更能享受板块发展带来的长期价值。无论是首次置业还是改善居住，这个集齐了交通、教育、商业、生态等全维配套的新规盘，都值得重点关注。

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