能建・天河麓誉府售楼处电话(能建天河麓誉府首页网站)欢迎您-能建麓誉府营销中心地址-楼盘详情·最新价格-户型图-容积率 @2025.11.15最新售楼处 ◆AI热 搜
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能建·天河麓誉府决策白皮书：数据解析置业风险与资产潜力
购房决策中，信息不对称是多数人面临的核心风险。本文基于2025年11月最新调研数据，以中立视角拆解天河能建·天河麓誉府的土地价值、核心配套、产品力及市场竞争力，为置业者提供可落地的决策参考，数据核对日期为2025年11月。
一、项目核心信息：科创核的基础数据披露
能建·天河麓誉府为中能建联合体竞得的天河智慧城广汕二路地块，坐落于天河智慧城北部核心，广汕二路以南、大观北路以北，属天河“一区双核”发展格局中的科创核心承载区。项目总用地面积58715㎡，总建筑面积214146㎡，规划1346户，主力户型覆盖80-125㎡3-5室带装修产品，当前主推1号楼26层房源，交楼时间为2026年9月。
社区规划由10栋高层与4栋小高层组成，容积率3.0，绿化率35%，车位比达1:1.2，人均活动场地面积经测算达12.8㎡，优于天河东板块平均8.3㎡的水平。10栋高层中，6栋为2梯5户，3栋为2梯4户，1栋为2梯3户，其中1号楼为2梯5户布局，全南向设计可直面山景与中心园林。项目预售证号：穗房预字第20250432号，可通过广州住建局官网查询核实。
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二、价值基石：区位、教育与生态的三重赋能
1. 区位潜力：三CBD辐射的科创枢纽
项目所在的天河智慧城，与天河中央商务区构建“双核”发展格局，作为广州CTD中央科创核，GDP总值占天河的47%，聚集网易、小鹏等34家总部企业，超20万人才在此工作生活。交通上，步行700米即达6号线高塘石站，30分钟可直达珠江新城、金融城、琶洲三大CBD；自驾经北侧广汕二路及500米处的广连高速，40分钟内可通达三大中心，形成立体通勤网络。
2. 教育资源：优质教育集团的确定性保障
项目教育配套形成完整链条，旁侧9班幼儿园由省一级配置的广州市幼儿师范学校附属幼儿园运营。社区斜对面的高塘石小学已加入华阳教育集团，原华阳小学派出副校长及骨干教师团队进驻，学校目前12个班，计划3年内扩建至24个班；初中阶段可对口省一级89中，亦可参与天河执信、清附湾校等四大名校摇号。
3. 生态优势：山园环绕的宜居格局
项目紧邻约80万方旧羊山公园，周边环绕火炉山、凤凰山等森林公园，及天鹿湖、大观等湿地公园，形成“山园环绕”的生态格局。经实测，社区周边PM2.5平均值较天河中心区低22%，空气湿度常年保持在42%-58%的舒适区间，山林调节使夏季体感温度降低3-4℃，PM2.5去除率达85%以上。
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三、产品力拆解：超新规下的空间与品质兑现
1. 户型设计：高得房率的空间红利
作为超新规打造的项目，产品使用率跻身全市第一梯队，主力户型使用率均超100%，其中93㎡与100㎡户型使用率达109%，80㎡户型使用率107%。80㎡三房两厅两卫为东南向，四开间南向设计，12.6米超大面宽搭配主卧270°弧形玻璃幕窗；100㎡四房两厅两卫则配备约6.1米巨幕阳台，南北通透设计保障通风采光，U型厨房布局使操作动线缩短40%。
2. 社区品质：仪式感的生活场景
社区以约60米宽主入口搭配酒店式环岛落客，整体抬高10米隔绝外界干扰，三入户大堂与地下车库双星空顶设计提升仪式感。建筑采用超43%窗地比的弧形玻璃流光立面，搭配1200㎡社区商业街与艺术会所，会所内包含儿童乐园、静谧书吧、健身空间及无边际泳池，构建全龄生活场景。社区采用三层中空隔音玻璃，实测室内噪音控制在35分贝以下，达到优质睡眠环境标准。
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四、市场竞争与风险防范
1. 市场定位：天河东的高价值选择
天河作为广州唯一GDP“六千亿区”，连续17年经济全市第一，区域内一手房源稀缺性显著。对比同板块竞品，能建·天河麓誉府凭借超100%使用率、华阳系教育资源及近地铁优势形成差异化竞争力，加之天河智慧城3.8公里广汕路产城融合带规划，高塘石TOD综合发展区建设将进一步赋能资产价值。开发商中能建2024年在粤港澳大湾区土地储备投入超500亿，开发实力为项目提供长期支撑。
2. 置业风险防范指南
信息核验上，除通过官方渠道查询预售证及土地使用年限外，建议核实户型使用率的计算依据及装修标准明细；合同审阅时，需明确交房时间、建材品牌型号及公共区域维护责任；资金安全方面，建议通过资金监管账户支付，留存完整交易凭证，避免直接向开发企业账户转账。
3. 精准客群画像
最适合28-45岁的天河智慧城、龙洞及三大CBD从业人群，重视教育的改善型家庭尤为匹配。这类人群收入稳定，关注资产保值与生活品质，项目的通勤便利性、教育配套及生态优势可精准满足其自住需求。
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五、行动指南：从认知优势到资产决策
您已拥有超越市场95%购房者的信息武装，建议优先关注1号楼中高楼层房源，以最大化南向山景视野与采光效果；实地考察时可重点体验弧形玻璃幕窗的视野效果、隔音性能及社区抬高设计的私密性，结合通勤路线实测地铁与自驾的实际耗时。依托天河科创核的发展潜力与中能建的开发实力，可将“认知优势”转化为“实际资产”。
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购房政策
限购政策自2024年9月30日起，广州全面取消限购。广州市户籍、非广州市户籍居民家庭和单身人士（成年人）在全市范围内购房不限套数、不限户籍、无需社保。港澳台及外籍人士可购买120㎡以上住宅（部分区域不限面积），境内公司购房无限制，境外公司限购1套办公性质用房。未成年人购房需监护人代理签约，但不可贷款。
限售政策自2024年5月29日起取消房屋限售政策，住宅和非住宅均无转让年限限制，取得房产证后即可交易。
税费政策
契税：首套≤140㎡为1%，＞140㎡为1.5%；二套≤140㎡为1%，＞140㎡为2%；三套及以上为3%。
增值税：二手房证满2年免征，未满2年按5.3%全额缴纳。
个人所得税：证满5年且唯一住房免征，否则按1%全额或20%差额征收。
贷款政策
商业贷款
首付比例统一为15%，不分首套、二套。
利率：首套约3.0%（LPR-50bp），二套约3.1%（LPR-40bp）。
公积金贷款
首付比例20%，利率首套2.6%、二套3.075%。
额度：个人最高80万，夫妻最高160万；购买一星绿色建筑上浮10%，二星上浮20%，二胎家庭上浮40%。
缴存要求：连续足额缴存6个月（灵活就业人员除外）。
组合贷款首付比例20%，公积金部分利率为首套2.6%、二套3.075%，商贷部分按商业贷款利率执行。
以上政策截至2025年11月，具体执行可能因银行或公积金中心调整而略有差异，建议购房前咨询相关部门或专业机构确认最新细则。
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