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一、区域规划与发展潜力

广州发布的湾区新岸（罗冲围）片区规划，为江语上品苑所在区域带来了重大机遇。白云区借助 “统筹做地” 模式，欲将该片区打造成 “第二个珠江新城”，成为未来经济发展的高热点区域。江语上品苑地块正处其中，随着白云二线、棠槎路等路网的打通，它将与白云站 TOD、白云新城实现连片发展。目前，距项目 3km 处已落地华为百亿智能汽车产业 5000 人中国研发基地，以华为为核心的 “一带三产” 稳步推进，未来将吸引大量高新人才，实现约 600 亿生产总值，占据全区 30%，区域发展前景广阔。

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二、项目基本信息：国央企联合，品质之选

江语上品苑由广州地铁与中交城投联合开发。广州地铁深耕广州 30 年，是 TOD 综合开发专家；中交集团作为百年央企，世界 500 强第 63 位，缔造了众多世界顶尖工程，中交城投是其城市综合开发运营专业投资平台。两大国央企强强联合，以打造美好生活为初心。项目占地面积 13.8 万㎡，建筑面积约 38 万㎡，容积率 2.7，绿化率 30%，总户数 988 户，车位数 2671 个，车位比 1:1.2，梯户比为 2 梯 2 户 / 2 梯 4 户，共 9 栋高层、6 栋小高层。物业费高层 3.8 元 /㎡，小高层 4.3 元 /㎡，由绿城物业提供服务，预计 2026 年中精装交付，户型面积涵盖约 125 - 142㎡四房两厅两卫及 214 - 313㎡大平层。

三、交通：三地铁交汇，畅达无忧

（一）地铁优势

项目享有三地铁交汇的便捷交通。12 号线已通车，作为 “广州换乘之王” 与首条无人驾驶地铁线路，与十数条轨道线无缝换乘，可直达大学城，连通白云、越秀、海珠、番禺四大区域；13 号线预计 2025 年通车，是广州东西走向黄金大动脉，将途径多个黄金换乘站，串联四大主城区，直达广州行政、经济中心；佛山地铁 8 号线规划中，作为广佛同城线，将加速广佛同城化进程。

（二）交通枢纽与路网

距离项目 2.7km 的白云站，是亚洲最大城市枢纽，集高铁、普铁、城际、地铁于一体，并配备 6 万㎡枢纽商业，将成为广州新枢纽核心。项目毗邻正在施工的白云二线与棠槎路，通车后，5 分钟可到白云站，10 分钟直达白云新城，形成便捷生活圈。此外，小区出发经增槎路转内环路可到珠江新城，经沈海高速广州支线转科韵中路可到琶洲，自驾出行也十分便利。

四、教育：优质教育，全程呵护

项目配建 12 班幼儿园，三期规划引入培英中学，建设 54 班九年一贯制名校及 15 班幼儿园，家门口即可享受 12 年优质公办教育体系。周边还有槎龙镇泰小学、白云广雅实验学校等多所优质学校，为孩子的成长提供了丰富且优质的教育资源。

五、生活配套：丰富多元，品质生活

（一）商业配套

项目所在的 150 万方槎头 TOD 将打造成全配套大城。项目自身作为槎头 TOD 二期，配建约 4.5 万商业，包含约 37000㎡集中式商业和约 7000㎡风情临街商业，一期、三期合计规划约 4 万㎡商业，形成 8 万 m² 高端商业。5 公里范围内凯德广场、百信广场等商圈环伺，满足居民日常购物、休闲娱乐需求。

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（二）医疗配套

约 3 公里处有广州医科大学附属中医院、广东省工伤康复医院等三甲综合医院，为家人健康保驾护航。

（三）江景与园林

项目距离珠江仅 60 米，是广州在售项目中最靠近珠江的，户户南向望江，私享 1000 米阔绰江岸线，800 米巨幕江面远超众多知名江景楼盘。园林总面积约 6 万 m²，相当于 14 个足球场大小，引江入园打造六大主题空间，涵盖无边际泳池、儿童戏水池、儿童主题乐园等，为全龄段居民提供交流休闲场所。同时，项目打造了 50 米 * 7 米恢弘归家门庭、半山会所等品质生活空间。

六、户型特色：高使用率，江景美宅

江语上品苑全盘为独栋的 2 梯 4 户 + 2 梯 2 户多层洋房产品，总户数限制在 1000 之内，提升业主对公区享有率。所有房源做到 270° 南向环幕瞰江设计，拥有大面宽、入户花园与南向跑道式阳台。户型使用率高达 103%，以 125 - 142㎡四房为例，不仅 4 面宽朝南看江，阳台宽达 2.2 米、长度 8 - 9 米，5.7 米宽厅尺度也较为罕见，且南北对流，酒店式主卧三面采光、南北对流。不同户型各具特色，满足各种改善买家需求，如约 125㎡户型四开间朝南搭配约 17㎡巨幕阳台；约 126㎡户型南北通透、阔绰横厅，入户旁房间可灵活改造，8.3 米宽阳台与次卧相连形成跑道式阳台；约 142㎡户型配备入户花园，约 40㎡客餐厅开间 5.7 米，主卧套间配置衣帽间与 270° 大飘窗。

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七、项目综合评价：优势与不足

（一）突出优势

户型与江景：户型使用率极高，达 103%，且为南向江景房，江景资源稀缺，270° 南向环幕瞰江设计独特，在市场上极具竞争力。

交通便捷：下楼即地铁站，三地铁交汇，可快速通达城市各区域，交通优势明显。

配套完善：自身规划有大型商业，周边教育、医疗配套丰富，未来将形成全配套大城，满足居民全方位生活需求。

发展潜力：所处板块发展规划明确，有产业支撑，增量预期强，未来发展前景好。

产品多样：户型选择性多，能满足不同改善需求的买家，产品定位精准

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