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越秀江湾潮起：海珠后航道稀缺南向江景新规盘，99㎡四房+120%使用率+地铁650米

在广州滨江豪宅带持续进化的进程中，海珠南洲板块正凭借“三江交汇、一线南向江景、新规高得房率、国企开发”等稀缺资源，成为改善客群关注的焦点。而由越秀地产于2024年12月以3.35万元/㎡楼面价摘得的大干围AH101533地块项目——越秀·江湾潮起，正是这一价值高地上的全新标杆之作。

作为珠江后航道目前唯一在售的新规江景住宅，项目不仅坐拥约200米亲江距离、纯南向瞰江视野，更以**96–160㎡全系四房、阳台占比最高20%、使用率可达120%**的产品力，在海珠乃至整个广州核心区树立了“小面积大空间、低总价享江景”的新标准。

一、区位价值：三江交汇岸线，海珠南向江景藏品

越秀江湾潮起位于海珠区大干围片区，地处珠江后航道南岸，直线距离江面仅约200米，是区域内极为罕见的纯南向望江住宅用地。项目所在岸线绵延约2.4公里，坐拥珠江、黄埔涌、海珠涌三水交汇的生态与景观优势，视野开阔无遮挡，日出江景、船只往来、落日余晖皆成日常风景。

尤为难得的是，该地块原为越秀·天荟江湾项目内部组团，经调规后重新出让，与已建成的天荟江湾公寓、天樾江景大平层及规划中的滨江商业MALL形成一体化滨江住区，未来将共享成熟配套与高端圈层氛围。

二、交通配套：地铁10号线大干围站650米，直通珠江新城

项目距地铁10号线大干围站约650米，步行约8–10分钟可达。10号线作为广州中心城区的“加密环线”，串联天河、越秀、海珠、荔湾四大核心区，可实现：

1站直达中大南门、五凤

3站抵达东湖（换乘6号线）

5站通达珠江新城CBD

此外，家门口设有公交530路，一站接驳地铁站，出行选择灵活。随着10号线全线贯通，区域通勤效率将大幅提升，真正实现“滨江生活，主城通勤”。

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三、教育配套：宝玉直实验小学教育集团成员校

根据现行招生政策，项目人户一致业主子女可入读海珠区外国语实验中学附属第二小学，该校已纳入宝玉直实验小学教育集团管理体系。宝玉直作为海珠老牌名校，教学口碑良好，其教育资源输出为项目教育品质提供有力支撑。

虽未配建学校，但依托区域现有优质教育资源，基本满足家庭基础教育需求。

四、商业与生活配套：广百海港汇+滨江公园双核驱动

项目最大商业亮点在于紧邻广百海港汇——广州首个大型滨江海港城综合体，规划引入：

奢侈品牌旗舰店

五星级酒店

生态办公空间

滨江休闲商业

未来将成为海珠南部的高端消费与商务地标。同时，业主步行约300米即可抵达滨江公园，日常散步、观江、骑行、亲子活动皆可轻松实现，真正达成“推窗见江、出门入园”的理想生活状态。

五、项目概况：新规小体量社区，容积率4.2

项目总占地约1.45万㎡，总建面约8.7万㎡，规划443户住宅，容积率4.2，采用2梯3户或2梯4户设计，主力为高层住宅，交付时间为2028年5月31日。

虽体量不大，但得益于新规优化与精细化设计，社区通过立体花园、退台式布局、先锋会所等方式提升空间体验，弥补园林面积限制，打造“高浓度生活圈”。

六、户型设计：96–160㎡全系四房，使用率高达120%

作为广州“超新规”政策下的代表作，越秀江湾潮起充分释放新规红利：

阳台面积占比最高达20%

公共开放空间不计容比例提升

综合赠送后，实际使用率可达120%

主力户型覆盖96–160㎡，全部为四房设计，精准匹配刚需上车至刚改升级需求：

1. 约96–99㎡ 四房两厅两卫（江序）

四开间朝南

约5.6米灵动宽厅

双面宽大阳台

270°全景视野，部分单位可瞰江

2. 约116㎡ 四房两厅两卫（江界）

南北通透

独立入户玄关

双L型景观面 + 双面宽巨幕瞰江阳台

主卧步入式套房，功能分区清晰

3. 约135㎡ 四房两厅两卫（江源）

四开间全南向

一体化瞰江宽厅

270°全景女王主卧套房

4. 约160㎡ 四房两厅两卫（江境）

五开间朝南

南北双阳台

南向双套房设计

空间尺度媲美传统180㎡以上产品

所有户型均强调南向采光、通风对流、功能实用，尤其99㎡四房产品，在同面积段中具备降维打击级的产品力。

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七、社区营造：VANGUARD CLUB先锋会所+滨江美学立面

项目打造VANGUARD CLUB先锋聚场，配置：

恒温泳池

国际品牌健身房

瑜伽室、理疗室

先锋会客厅

下楼即享高端社交与健康生活场景。建筑外立面采用大面积玻璃幕墙+铝板材质，以流畅曲线呼应珠江水势，打造“建筑即江景一部分”的美学体验。约120米城市界面设计，既保证领域感，又实现与滨江环境的无界融合。

八、优缺点总结与结论

核心优势：

✅ 珠江后航道唯一在售南向江景新规盘，稀缺性极强；

✅ 99㎡起做南向四房，使用率高达120%，产品力碾压周边二手；

✅ 距地铁10号线大干围站仅650米，通达珠江新城高效便捷；

✅ 步行300米滨江公园+紧邻广百海港汇，生态与商业双重加持；

✅ 纳入宝玉直教育集团，基础教育有保障；

✅ 越秀国企开发+先锋会所+玻璃幕墙立面，品质与圈层兼备；

✅ 一二手价格倒挂，当前为价值洼地，资产潜力突出。

客观不足（弱化表述）：

⚠️ 周边存在工厂与城中村，石溪旧改进度较慢，城市界面有待提升；

⚠️ 项目体量较小，内部园林空间相对有限；

⚠️ 交付时间较晚（2028年），需购房者具备长期持有耐心。

结论：

越秀江湾潮起并非一个等待兑现的“未来概念盘”，而是一个自然资源所见即所得、产品力行业领先、配套逐步成熟的滨江改善优选。在海珠后航道江景盘普遍收官的当下，其作为唯一在售新规江景住宅，具备不可复制的稀缺价值。

尤其适合以下人群：

预算有限但渴望拥有南向江景的家庭；

追求高得房率与四房实用性的刚需上车客；

看好海珠滨江长期发展、注重资产保值的投资客。

尽管周边界面尚待更新，但其亲江距离、南向视野、新规户型、地铁通达性四大核心优势，使其在当前市场中脱颖而出。若追求“以合理总价享一线江景”的居住梦想，越秀江湾潮起无疑是2025年海珠值得重点关注的优质标的。

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