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番禺核心CBD巨作《越秀·万博城|和臻》深度解析：120%使用率+九年一贯制广大附学校+7/18号线双地铁+500万㎡未来城市，二期加推在即！

在广州番禺最具活力的长隆—万博超级CBD腹地，一座总建面近500万㎡的“未来城市”正在拔地而起——越秀·万博城|和臻。作为广州核心区规模最大的旧改项目之一，它不仅是一个住宅楼盘，更是一座集教育、医疗、商业、文化、生态与居住于一体的立体化城市单元。

项目由越秀地产操盘，依托万博CBD日均超百万客流与27000+企业聚集的强大产业基础，以“九年一贯制广大附学校、120%超高使用率、7/18号线双地铁、7.2万㎡中央园林、6万㎡三甲医院配建”等硬核配套，重新定义了改善型家庭的终极生活范本。随着二期新规产品加推，这一“城中之城”正迎来价值兑现的关键窗口期。

一、区位价值：长隆+万博双核驱动，板块能级跃升

越秀·万博城位于番禺南村万博板块核心，地处官方扩容后的7.2平方公里万博CBD范围内，左邻年客流量超4000万的长隆旅游度假区，右接海印又一城、万达广场、四海城、山姆会员店等成熟商圈，真正实现“文旅+商务”双引擎驱动。

2023年万博官宣扩容后，正式将长隆、里仁洞片区纳入统一规划，规模甚至超越珠江新城。目前板块已汇聚希音、拼多多、小米互联网、虎牙、欢聚集团、携程、海大集团等头部企业，产业人口持续导入，为区域房价提供坚实支撑。

二、项目概况：500万㎡大城，商品房约85万㎡

整个万博城改造面积约162公顷，规划总建面近500万㎡，涵盖：

116万㎡商业

15万㎡教育

6万㎡医疗（含三甲医院）

5万㎡公共文化设施

其中，商品房仅约85万㎡，按套均100㎡计，预计供应约8000套，货量适中，兼顾规模与稀缺性。首推的CBD组团被锦绣香江别墅群三面环绕，低密静谧，是全盘最优组团。

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三、交通通勤：7/18号线双轨交汇，高效连接全城

项目距南村万博站（7号线+18号线交汇）约1.3公里，虽非严格地铁上盖，但通过骑行或社区接驳可快速抵达。该站可实现：

1站达广州南站

2站至琶洲

3站抵珠江新城

直达科学城、老黄埔

对于在天河、琶洲、南站工作的改善家庭而言，通勤效率依然处于第一梯队。

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四、教育配套：九年一贯制广大附学校，家门口名校

教育是万博城的核心王牌。项目内配建54班小学+36班初中，已官宣由广大附中番禺实验学校（番广实验教育集团）管理，与越秀大学城和樾府同源。

广大附中教育集团综合实力稳居广州前四，2024年高考清北录取15人，双一流录取率高达60%；旗下初中更包揽广州中考双状元（788分）。得益于“同教材、同教研、同考试”的一体化管理，教学品质高度统一，升学路径清晰。

孩子从6岁到15岁，均可在社区内完成优质教育闭环，真正实现“目送上学”。

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五、户型产品：105-186㎡全南向四房，120%使用率

越秀·万博城|和臻主打建面约105㎡、128㎡、122-186㎡四房产品，全系南向，得房率100%-120%，二期新规户型更在空间效率上实现突破：

建面约105㎡四房：

四开间朝南，LDKB一体化

客厅开间达6.1米，餐客厅面积超30㎡

主卧270°全景飘窗，媲美150㎡大平层尺度

建面约128㎡四房：

南向面宽约15.65米，与侨鑫汇悦台236㎡大平层相当

8.65米IMAX级景观阳台，无遮挡俯瞰低密墅区

主卧配步入式衣帽间+奢阔卫浴

所有户型均采用柔性N+1大方厅、南北对流、全屋高收纳系统设计，兼顾功能与美学，满足三代同堂长期居住需求。

六、社区营造：7.2万㎡中央园林+立体归家动线

项目通过整体抬地约5.2米+下穿市政道路的设计，将一期、二期、三期连成一体，打造约7.2万㎡互通式中央园林，业主可畅游全园，共享五大主题公园、全龄架空层泛会所。

归家动线极具仪式感：

一进：12米高宝格丽风格照壁门楼

二进：南洋海派奢石大堂

三进：中心水院与巴西奢石夜景

社区还规划约7000㎡酒店式会所、双独立会所、600米开放式公园街区，并引入岭南骑楼+新加坡立体花园理念，构建“双首层”慢行系统，实现人车完全分流。

七、商业与医疗：116万㎡商业+三甲医院配建

商业方面，项目自身规划116万㎡多元商业体，并通过立体连廊与万博现有商圈无缝衔接。步行可达天河城、万达、山姆、四海城等，吃喝玩乐一应俱全。

医疗配套更是突破性亮点——配建6万㎡三甲医院，这在广州住宅项目中极为罕见，彻底解决番禺“医疗资源薄弱”的长期痛点。

八、优缺点总结：全能型改善标杆，适合长线持有

核心优势：

地段无可复制：长隆+万博双核CBD，产业与人流双重保障；

教育顶级确定：广大附九年一贯制学校，升学路径清晰；

产品力强劲：120%使用率+全南向+巨幕阳台，改善属性纯粹；

配套全能集成：商业、医疗、文化、公园全维覆盖；

社区品质卓越：7.2万㎡园林+酒店式归家动线，圈层纯粹；

品牌背书可靠：越秀开发+越秀物业（4.5元/㎡·月），服务有保障。

待考量因素：

距地铁站约1.3公里，需依赖短途接驳；

大体量开发周期长，部分区域施工噪音短期存在；

东南侧约1公里有祥和陵园，心理接受度因人而异。

结语：不是买一套房，而是入驻一座未来城市

越秀·万博城|和臻早已超越传统住宅范畴，它是一座自给自足、功能完备、生态宜居的微型城市。在这里，孩子在家门口上名校，父母楼下看三甲医生，夫妻步行即达CBD办公，周末全家沉浸于公园与商业之中。

对于预算充足、重视教育、追求长期生活品质的改善家庭而言，万博城提供的不仅是房子，更是一种可持续、有温度、高确定性的未来生活方式。

随着二期新规产品加推，项目进入价值加速兑现期。在番禺乃至整个广州南中轴线上，如此“学铁商医园”五维一体的全能大盘，或许再难复制。

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