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中国铁建・西派粤府：海珠区的璀璨明珠

一、项目概述

中国铁建・西派粤府位于广州海珠区，是 2022 年广州第三轮集中供地中为数不多的溢价成交地块之一，中国铁建以 4.34 万元 / 平方米的楼面价竞得。项目占地面积约 1.75 万㎡，建筑面积约 5.88 万㎡，建筑密度为 3.0，绿化率达 35%。规划有 4 栋楼，层数分别为 1#16F，2、4#26F，3#25F，主推建面约 120-140㎡四房户型，物业由中铁建物业提供。

二、区域发展前景

（一）城市中轴核心位置

项目位于广州城市新中轴，贯穿天河北、珠江新城、广州塔，落点新中轴最后一公里。根据海珠区十四五规划，将推动海珠创新湾构建展示珠江城市品牌、承启广州文化基因、集聚现代化科创要素的新城市轴线核心门户。这里汇聚了全城资源利好，作为广州城市南门户，迎接来自湾区乃至世界宾客，未来发展潜力巨大。

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（二）旧改助力区域升级

沥滘旧改是海珠除了琶洲之外，推进进度最快的旧改项目。随着旧改的不断推进，周边城市界面将得到极大改善，未来这里将成为具有标志性、未来感、烟火气的世界一流城市门厅。

三、户型设计亮点

（一）高使用率

项目所有户型使用率在 96%-100% 之间，几乎没有浪费空间。例如 143㎡江瀚 / 游目户型，南向观景阳台约 7.5 米，主卧 270° 环幕江景；137-141㎡鎏光户型，双阳台设计，南北通透，餐客厅及主卧采光充足；124-125㎡珠晖 / 骋心户型，4.5 开间朝南，全明布局，适合三代同堂或三孩家庭。

（二）户户朝南与江景视野

西派粤府采用围合式布局，前后有高度错位，能保障大部分户型能够看到江景。项目距离珠江直线距离不到 300 米，前面的江边地块规划为绿化及消防设施，所以未来基本都不会影响望江，且每户都为朝南设计，确保每一户都能享受最佳的采光与景观。

四、教育资源

（一）现有教育资源

项目只配建一所幼儿园，无中小学教育配套。周边 1 公里左右有南武小学（市一级）、广州市劬劳中学（市一级），直线距离约 1.4km 是广州市第九十七中学高中部（省一级）、洛溪新城中学（省一级）。

（二）规划教育资源

现行规划显示，项目周边还规划有多处教育用地，覆盖幼儿园、小学、九年一贯制学校等。未来随着规划的逐步落地，片区的教育资源将得到进一步丰富和提升。

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五、交通优势

（一）地铁交通

项目距离 3 号线沥滘地铁站大约 1.7 公里，2 号线南洲地铁站大约 2 公里。虽然步行距离稍远，但可通过便民车或电动车接驳，2 站即可到达地铁站。此外，项目毗邻广佛线燕岗站，交通较为便捷。

（二）自驾交通

对于自驾的业主，这里沿着沥滘路可接驳广州大道、新光快速，无论去琶洲、万博还是珠江新城、金融城，都是 20 分钟左右车程。同时，项目四周还有洛溪大桥、环城高速等干道，方便快捷地接入城市交通网络，30 分钟可覆盖大湾区主要城市节点。

六、社区配套

（一）商业配套

项目周边商业配套丰富，比邻海珠新都荟广场、盈熙广场、渔人码头，项目西侧还有在建的广百海港城，北侧有东晓南商圈。约 5 公里范围内还汇聚了琶洲保利广场、万胜围广场、江南西商圈等高端商圈，日常生活、休闲娱乐一站式覆盖。

（二）园林配套

社区内打造 “珠江感官交互式花园”，结合嗅觉花园、触觉步道等设计，实现社区四季五感体验。每栋楼楼下三公层设立不同组织的活动空间，包括萌芽会所、儿童游乐、亲子娱乐共享、客厅、泳池会所、健身中心等，四栋楼之间通过连廊连接，下雨天也可在社区内散步。

（三）医疗配套

项目 3 公里范围内有海珠区妇幼医院、中山大学孙逸仙纪念医院、暨南大学口腔医院、广州粤海医院等，为业主的健康保驾护航。

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七、项目唯一性优势总结

（一）稀缺的南向江景资源

珠江两岸的豪宅众多，但南向望江的资源极为稀缺。西派粤府不仅南向望江，而且户户朝南，加上小区不大，总户数不足 300 户，这种稀缺性使得项目在市场上独树一帜。

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（二）央企品牌保障

中国铁建是全球最具实力、规模的特大型综合建设集团之一，2019 - 2022 年，中国铁建西派系连续四年荣获 “中国房地产产品品牌价值 TOP10” 称号。其开发经验丰富，施工及物业管理标准严格，为项目的品质和交付提供了坚实保障。

（三）低容积率舒适居住体验

与以往中心区高密度、动辄三四十层的住宅项目相比，西派粤府容积率仅为 3.0，还有江景和周边的超级生态圈环绕，居住体验非常高。

八、最新购房和贷款政策

（一）限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

（二）限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

（三）贷款政策

商业贷款方面，首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款方面，一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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