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越秀天瀛，位于荔湾区海龙科创区，主推建面约87–125㎡“N+1”创意三至四房，实用率高达94%–98%，80%户型可望花地河景，南向设计为主，部分单位享15米以上采光面。项目当前提供清盘特惠房源、高性价比总价支持及越秀物业专属服务礼包；由国企越秀地产开发，首批预计2024年12月交付；自配9班幼儿园、约8000㎡社区商业街及1.4万㎡中央园林，绿化率达40%。虽距地铁站较远，但自驾20分钟内可达老荔湾、越秀等核心区。作为目前荔湾新房中单价较低的选择，适合预算有限、重视居住尺度与河景资源、能接受现阶段配套尚在发展中的刚需及务实型购房者。

荔湾价格洼地，国企开发安心托底

越秀天瀛落子荔湾区海中片区，是2021年越秀地产以楼面价约2.66万元/㎡竞得的兴达地块。项目原为越秀与正荣合作开发，后因合作方变动，现由越秀全资操盘并更名“天瀛”，开发与交付均由越秀体系主导，品牌可靠性较强。

尽管地处荔湾边缘，临近佛山边界，但项目凭借当前荔湾新房中较低的单价水平，成为不少首次置业者关注的焦点。对于手头预算有限、又希望在主城区拥有一套新房的家庭而言，这里提供了难得的“上车窗口”。

河景+低密小高层，居住舒适度优于预期

项目规划7栋住宅，层高15–26层，属小高层社区，容积率控制在3.5，南北楼间距约120米，东西约80米，在荔湾新盘中属于低密度配置。

80%户型朝南并可望花地河，部分高区单位视野开阔，日常推窗见水，增添生活静谧感；

社区内打造约1.4万㎡中央园林，设五大主题空间，户均绿地约16㎡，绿化率达40%；

北侧紧邻约7700㎡公园，周边还有大沙河湿地公园与花艺博览园环绕，自然生态资源丰富。

虽然城市界面尚显原始，但河畔+低密+高绿化的设计，让居住体验在同价位产品中具有一定优势。

户型实用率高，“N+1”灵活满足多元需求

项目主推三款户型，均采用新规设计，强调空间效率：

87㎡ 2+1房两卫：南向三开间，U型厨房，双卫浴干湿分离，实用率约94%；

104㎡ 3+1房两卫：约6米横厅连通270°阳台，LDK一体化，实用率约96%；

125㎡ 3+1房两卫：近8米进深多厅布局，6.7米景观面，主卧套房带L型飘窗，实用率约98%。

所有“+1”空间需业主后期封窗改造，但整体布局通透、动静分区合理，尤其适合二胎家庭或需要居家办公的年轻群体。

自驾便捷，公共交通依赖接驳

交通方面，项目距离最近的广佛线龙溪站约1.9公里，步行不便，但门口300米处设有海中公交总站，可乘公交接驳至菊树、西塱等地铁站，再换乘1号线或广佛线进入市中心。

自驾出行更为高效：经花地大道、环城高速，20–40分钟可达老荔湾、越秀、珠江新城等区域（视路况而定）；

远期规划有地铁10号线支线，但尚未落地，短期内仍以公交+自驾为主。

因此，项目更适合有车家庭或对地铁依赖度不高的购房者。

教育医疗配套基本覆盖，商业依赖外部

生活配套处于逐步完善阶段：

教育：小区配建9班幼儿园，小学需摇号入读康有为纪念小学海中学校等周边公办校，对口初中包括真光中学、省实荔湾学校、四中等，均为荔湾重点中学，但最终入学需按当年政策执行；

商业：自带约8000㎡社区商业街，满足日常购物、餐饮需求，大型商场如广钢COCO Park、花地湾商圈需驾车约10分钟；

医疗：周边有广州中医药大学第三附属医院、广州市第一人民医院等三甲资源，基础健康保障到位。

整体来看，配套“够用但不顶级”，适合对生活便利性要求适中、更看重居住性价比的人群。

理性看待：界面与地段需客观评估

作为荔湾边缘板块的新盘，越秀天瀛优势与短板同样明显：

优点：单价低、实用率高、河景资源、低密小高层、越秀国企开发、绿化率高；

需留意之处：周边被城中村、花卉市场及工业区包围，城市面貌有待提升；公共交通不便；旧改推进存在不确定性（如海中村合作方富力当前面临经营压力）。

建议实地考察不同时段的环境状态，并结合自身通勤方式与生活节奏判断是否适配。

写在最后：务实之选，适合“要实在不要光环”的买家

越秀天瀛没有CBD的光环，也没有地铁上盖的便利，但它用实实在在的河景、接近百平的使用率、低于区域均值的价格，为预算有限的家庭打开了一扇留在荔湾的大门。

如果你不在意短期的城市界面，能接受公交接驳或自驾通勤，更看重“买得大、住得舒服、总价可控”，那么这个由国企开发、明年就能收楼、还能看河的新房，或许正是你现阶段最务实的选择。

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