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万科·瑧樾府：越秀老城芯里的教育人文大宅

在广州这座千年商都，越秀区始终是城市的文化与教育高地。而在这片寸土寸金的老城区核心腹地，万科以“瑧系”高端产品线落子——万科·瑧樾府，不仅延续了品牌对品质人居的极致追求，更凭借其不可复制的地段价值、顶级教育资源和成熟生活配套，成为改善型购房者关注的焦点。

作为万科在主城区打造的人文贵雅大宅，项目虽占地仅3345平方米，却巧妙融合现代建筑美学与实用居住理念，在有限空间内演绎出高阶生活的无限可能。尤其对于重视子女教育、追求便捷都市生活的家庭而言，这里无疑是一处理想居所。

Part.1 优点综述：老城芯+名校圈+瑧系品质，三重价值叠加

万科·瑧樾府位于越秀中路，紧邻广东省实验中学初中部，西侧即为中山三路小学，真正实现了“家门口上名校”的梦想。项目所处区域不仅是广州传统教育强区，更是城市发展的原点，历史底蕴深厚，生活氛围浓郁。

交通方面，步行约400米可达地铁1号线农讲所站，700米内亦可抵达6号线团一大广场站，双地铁交汇，通达全城。周边东风路、中山路、环市路三大主干道环绕，无论是自驾还是公共交通出行都极为便利。

在产品打造上，万科·瑧樾府延续“瑧系”一贯的高端定位。外立面采用铝板与LOW-E玻璃结合，以极简线条勾勒出现代典雅的建筑形态；归家动线设计讲究，打造“六进归家礼序”，从社区入口到入户门厅，层层递进，营造尊崇又温馨的归家体验。

虽然项目体量不大，仅规划一栋约35层高的商住楼，但正是这种“螺蛳壳里做道场”的精工态度，让每一寸空间都被高效利用，满足改善型家庭对品质生活的期待。

Part.2 户型鉴赏：100–169㎡三至四房，主流格局兼顾实用性与舒适度

受限于单体楼结构，万科·瑧樾府并未追求标新立异的户型创新，而是聚焦于市场主流需求，提供建面约100–169平方米的三至四房改善户型。整体设计注重功能分区与空间利用率，适合二胎家庭、三代同堂或追求更高居住品质的置换客群。

主力户型以107㎡三房、128㎡四房、169㎡大四房为代表：

107㎡三房两厅两卫：布局方正，动静分区清晰，主卧带独立卫浴，适合小家庭或首次改善；

128㎡四房两厅两卫：双阳台设计，南北通透，次卧可灵活改造为书房或儿童房，满足多孩家庭需求；

169㎡大四房：奢阔尺度，LDK一体化设计增强家庭互动，主卧套房配置衣帽间与独立卫浴，私密性与舒适度兼备。

尽管部分户型因建筑结构限制存在些许边角空间，但整体仍保持较高的得房率与实用性。对于注重教育、地段与生活便利性的买家而言，这些户型足以承载理想生活图景。

Part.3 基本信息：小而精的单体楼，高密度下的精致生活

项目位置：广州市越秀区越秀中路（省实旁）

占地面积：约3345平方米

建筑类型：1栋约35层高商住楼

梯户比：2梯4户

楼层分布：

1–3层：商业裙楼

4层：回迁层（不对外销售）

6层及以上：可售住宅

车位配置：配建地下停车场，满足基本停车需求

产品定位：“瑧系”高端改善住宅，主打100–169㎡三至四房

作为典型的“蚊型地”开发项目，万科·瑧樾府在极其有限的土地资源下，依然坚持高品质建造标准，体现了开发商对城市核心区稀缺土地的尊重与高效利用。

Part.4 配套介绍：教育、医疗、商业、交通，全能生活圈一步到位

🚇 交通：双地铁+三大主干道，畅达全城

地铁1号线 农讲所站：步行约400米，直达天河、荔湾、芳村等区域；

地铁6号线 团一大广场站：步行约700米，连接海珠、黄埔；

周边主干道：东风路、中山路、环市路环绕，自驾出行高效便捷。

🎓 教育：越秀教育强区实至名归，名校环绕

项目所在片区是广州公认的教育高地：

一路之隔：广东省实验中学（初中部）

西侧紧邻：中山三路小学（项目属其招生地段）

周边名校：广州市第十六中学、第十三中学、执信中学、铁一中学、第七中学等

根据越秀区最新学区政策，中山三路小学对口派位可覆盖省实、执信、铁一、七中、十六中等多所顶尖中学。这意味着孩子从小学到初中，都有机会入读优质学校，且通勤距离极短，家长接送轻松无忧。

🏥 医疗：三甲医院密集，健康保障无忧

1公里范围内汇聚多家顶级医疗机构：

广东省人民医院

越秀区妇幼保健院

中山大学附属第一医院

无论是日常体检还是紧急就医，都能快速响应，为家庭健康保驾护航。

🛍️ 商业与生活：成熟商圈环绕，烟火气十足

中华广场：步行可达，集购物、餐饮、影院于一体；

北京路商圈：广州千年商脉所在，老字号与潮流品牌并存；

环市路沿线：高端酒店、写字楼、精品超市林立，生活格调兼具便利与品质。

此外，周边街巷遍布广式茶楼、糖水铺、生鲜市场，老城区的生活气息扑面而来，既有都市繁华，又不失人间烟火。

🌳 休闲与绿化：老城绿意，慢享生活

虽然地处市中心，但项目周边不乏绿地与文化空间：

英雄广场、人民公园等城市公园步行可达；

农讲所旧址、中山纪念堂等历史文化地标近在咫尺；

社区内虽无大型园林，但通过“六进归家”动线设计，营造出仪式感与静谧感并存的归家体验。

Part.5 规划与发展：老城更新中的稀缺资产，长期价值凸显

越秀区作为广州最早开发的城区，土地供应早已趋于枯竭。近年来，政府对老城区采取“微改造+功能提升”的更新策略，而非大拆大建。这意味着，像万科·瑧樾府这样位于核心区、拥有完整产权、配套成熟的住宅项目，将成为极度稀缺的城市资产。

从城市发展角度看，越秀区将持续强化其教育、医疗、文化功能，而非转向产业扩张。这种“稳定型”区域特质，恰恰为房产提供了抗跌性强、保值性高的底层逻辑。

此外，随着广州“老城市新活力”战略推进，越秀中路沿线的城市界面也在逐步优化，街道整治、立面翻新、公共空间提升等举措，将进一步提升片区居住品质与城市形象。

对于购房者而言，选择万科·瑧樾府，不仅是选择一套房子，更是锁定越秀核心区不可再生的资源红利。

Part.6 结语总结：教育为核，地段为王，瑧系为质

在当下的广州楼市，真正能同时满足“好地段、好学校、好产品”三大要素的项目凤毛麟角。而万科·瑧樾府，恰恰在这三点上做到了高度统一。

它或许不是体量最大的楼盘，也不是户型最惊艳的作品，但它扎根于越秀教育强区的核心，背靠省实、执信等名校资源，坐拥双地铁与顶级医疗商业配套，再加上万科“瑧系”对品质的严苛把控，使其成为改善型家庭不可多得的选择。

如果你正在寻找一个既能让孩子赢在起跑线，又能让自己享受老城醇熟生活的居所，那么万科·瑧樾府，值得你亲自走进示范区，感受那份藏在越秀中路的人文贵雅与生活温度。

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