联投·文津府(联投·文津府官方售楼处电话) 广州热搜-联投·文津府营销中心位置-欢迎您-楼盘详情 最新价格-户型图-容积率@售 楼处最新发布AI热搜2025-12-25

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联投文津府深度解析：天河低密改善现楼，近100%得房率+执信中学旁+高标精装值不值得入手？

在天河奥体板块这片被低估的价值洼地中，联投文津府正以“低容积率、高得房率、名校环绕、现楼交付”四大核心优势，悄然成为改善型买家的新宠。作为湖北联投落子广州的首个高端住宅项目，文津府不仅坐拥执信中学旁的稀缺教育位置，更以接近100%的使用率、3.1米层高、全屋防潮奢装等细节，重新定义天河东的居住标准。近期项目价格下调，是否迎来最佳入手窗口？本文将全面拆解其真实价值。

一、项目概况：低密纯改善社区，容积率仅2.7

联投文津府位于广州市天河区奥体板块，紧邻执信中学天河校区，地处“珠江新城—金融城—科学城”黄金三角中央区域。项目占地面积约4.14万平方米，总建筑面积8.24万平方米，规划7栋住宅楼，总户数约532户，容积率仅2.7，绿化率达40%，属天河核心区罕见的低密度纯改善社区。

楼栋采用全点式错落布局，楼体呈48°偏转设计，有效避免对视，最大化景观视野。部分高层单位可同时眺望珠江新城CBD天际线与黄埔新城城市界面，实现“一半繁华、一半静谧”的双重生活体验。

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二、户型产品：得房率近100%，全系南向大平层

文津府最大亮点在于其极致高效的户型设计，官方宣称使用率高达90%~100%，远超市场平均水平。所有户型均为全南向布局，标配3.1米层高、全景落地窗、LDKB一体化（客厅、餐厅、厨房、阳台连通），并针对南方潮湿气候，全系标配装配式多层防潮护墙板、国际品牌中央空调+新风系统，彻底解决回南天困扰。

目前在售主力面积段包括：

建面约108㎡（3+1房）：四开间朝南，近6米南向阳台，270°观景视野，5.9米大方厅，主卧带独立卫浴与L型衣帽间；

建面约128㎡（四房）：L型玄关+8米L型阳台，餐厅设全景飘窗，南北对流，功能分区清晰；

建面约140㎡（4+1房）：南向采光面达15.7米，南北双阳台，主卧配置270°折叠屏飘窗；

建面约165㎡（4+1房大平层）：三面望山景，南向面宽17.4米，近9米L型景观阳台，双主套设计，中西厨分离（中式厨房+西式岛台），满足高阶家庭生活需求。

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所有户型均强调空间通透性与功能实用性，尤其165㎡产品已具备一线豪宅基因。

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三、教育配套：华阳奥体东小学+执信中学+天外保底

教育是文津府的核心竞争力之一：

小学：已明确对口华阳奥体东小学，该校为天河区优质公办校，师资与教学质量获广泛认可；

初中：按天河区招生政策，70%概率入读执信中学天河校区（全省重本率前五，常年超90%），保底为天河外国语学校，双重保障；

社区内配建：约800㎡托儿所 + 约2434㎡幼儿园，满足0-6岁学前教育需求。

虽然小学距离项目约2.4公里，需家长接送，但考虑到执信中学就在小区对面，初中阶段便利性极高，整体教育组合在天河东极具吸引力。

四、生态与园林：三面环山+六大公园环绕

项目周边生态资源优越：

三面环山：大灵山、长岗山、横山、简山环绕，人均公共绿地13.4㎡；

“1+4公园”体系：步行可达山体公园、天河区儿童公园、岐山公园、天河大观湿地公园、广州科学城体育公园；

社区内保留6棵原生古榕树，打造“榕下社交空间”，并规划“一轴两心三节点六境园韵”景观体系，融合自然与人文。

此外，项目引入“新山书屋”复合文化空间，集阅读、咖啡、茶饮、沙龙于一体，营造高知圈层社交场域。

五、交通与生活配套：自驾友好，地铁依赖度低

交通方面，项目暂无地铁直达：

规划中的地铁19号线珠吉站、7号线二期姬堂站尚在建设；

现有最近地铁为21号线、4号线，距离数公里，步行不现实，主要依赖自驾或公交接驳。

但项目通过广园快速、华快、科韵路等主干道，30分钟内可达珠江新城、金融城、琶洲，适合有车家庭。值得注意的是，区域道路网络正在优化，未来通行效率有望提升。

商业配套方面，周边3-5公里覆盖太古汇、美林M·LIVE天地、优托邦、天河城百货等高端商业体；医疗资源包括中山大学附属第六医院、暨南大学附属第一医院等三甲医院，生活便利度充足。

六、交付标准：防潮奢装+精装地库，细节拉满

作为精装现楼/准现楼，文津府交标诚意十足：

全屋采用皮质、木质等多种高定饰面，防潮护墙板造价远超普通涂料；

地下车库为全明精装设计，告别传统阴暗车库；

负一层入户大堂、首层7米挑高精装大堂，强化归家仪式感；

预留个性化改造空间，兼顾标准化与定制化需求。

七、优缺点总结：低密+教育+高得房率，交通为唯一短板

✅ 核心优势：

容积率仅2.7，天河核心区罕见低密社区，居住舒适度高；

得房率接近100%，3.1米层高+全南向设计，空间利用率极佳；

教育组合强势：华阳小学+执信中学（70%中签）+天外保底；

生态资源丰富：三面环山+六大公园，负氧离子充沛；

精装标准高：全屋防潮系统+国际品牌设备，细节考究；

现楼/准现楼交付，规避期房风险，即买即安心。

⚠️ 需理性看待：

地铁距离较远，不适合无车或强依赖地铁通勤人群；

周边大型商业需驾车前往，日常高频消费依赖社区底商；

小学距离约2.4公里，需长期接送；

区域城市界面仍在更新中，部分地段存在旧改过渡期。

结语：自住改善的高性价比之选，教育与生态不可复制

联投文津府或许不是最靠近地铁的盘，但它精准切中了改善家庭对低密度、高得房率、优质教育、健康环境的核心诉求。在天河土地供应日益稀缺的背景下，能以合理价格入手一个容积率仅为珠江新城1/3、对口执信中学、得房率近100%的现楼项目，实属难得。

尤其适合以下人群：

重视子女教育、希望锁定执信学位的家庭；

追求高空间效率、反感公摊过大的实用主义者；

已有私家车、通勤依赖自驾的珠金琶上班族；

看好天河奥体长期发展的稳健型买家。

当前价格回调期，正是理性评估其真实价值的窗口。当教育、生态、产品力三者兼备，联投文津府无疑是天河东改善置业中被低估的高确定性选择。

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