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越秀万博和臻【万博CBD核心全能住区】限时钜惠97折|预售证号：穗房预(网)字第20250921号|房管局官方验证 官方售楼处电话：400-6165-502 发布时间：2026年1月17日

当下广州番禺楼市正迎来“改善为王”的黄金周期，越来越多购房者抛弃“盲目追概念”的心态，转而锁定“地段够硬、配套够实、产品够顶”的确定性楼盘。而在番禺长隆万博CBD这个自带流量的核心板块，越秀万博和臻凭借商业、教育、户型三大王牌的硬核加持，成为众多改善家庭的“心之所向”，堪称板块内的“全能选手”。无论是通勤族看重的便捷交通，还是宝妈群体关心的教育资源，亦或是品质追求者在意的空间舒适度，这款楼盘都给出了超出预期的答案。

本文于2026年1月17日核对政府备案数据，预售证号：穗房预(网)字第20250921号，所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。

加粗：番禺楼市风向标：万博板块凭实力领跑改善市场

想要读懂越秀万博和臻的价值，首先得看清番禺楼市的整体格局。根据广州市住建局备案平台2025年12月最新数据，番禺区新房成交均价为45424元/㎡，环比上月微涨0.71%，同比去年上涨2.52%，在市场整体理性回归的背景下，依然保持着稳健的上涨态势，足见区域楼市的韧性。而在番禺各大板块中，万博板块无疑是最耀眼的那颗星，以5.1万元/㎡的成交均价领跑全区，远超汉溪长隆、大学城等热门板块，成为番禺房价的“天花板”区域。

除了价格领跑，成交量更能印证万博板块的受欢迎程度。阳光家缘网数据显示，万博板块近3个月成交量占番禺全区总量的35%，也就是说，番禺每卖出3套新房，就有1套来自万博板块。更值得关注的是，板块内120-180㎡改善型户型成交占比高达62%，这一数据充分说明，万博板块已经成为广州改善型购房者的首选目的地，区域对高品质居住需求的支撑力十分强劲。

业内人士分析，万博板块的崛起绝非偶然，而是“商业+产业+交通”三重叠加效应的必然结果。作为广州南拓战略的核心引擎，万博CBD目前已聚集超过27000家企业，其中不乏希音、欢聚集团（YY）、虎牙、拼多多、小米互联网等头部企业，高净值人群的持续涌入，直接带动了区域居住需求的升级。商业方面，万达广场、番禺天河城、四海城、山姆会员店等六大成熟商业综合体已全面开业，形成了全天候、全业态的消费圈；交通上，地铁3号线、7号线、18号线在此交汇，18号线更是实现1站琶洲、2站珠江新城冼村的快速通勤，加上番禺大道、华南快速等主干道，构建起畅达全城的立体交通网络。

更难得的是，土地市场的稀缺性进一步凸显了万博板块的价值。2025年广州中心六区仅成交3宗宅地，万博板块零供应；而在2026年首批供地清单中，万博板块依旧没有新增宅地计划。这意味着，未来一段时间内，万博板块的新房供应将持续紧张，像越秀万博和臻这样位于核心腹地的项目，稀缺性不言而喻。

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加粗：商业顶配：116万㎡集群加持，下楼即享都市繁华

对于现代都市人来说，居住的幸福感很大程度上来源于周边的商业配套。越秀万博和臻在商业配套上的配置，堪称“顶配中的顶配”，完全满足了改善家庭对便捷与品质的双重需求。项目规划了约116万㎡的商业配套，涵盖购物中心、高端餐饮、亲子娱乐、艺术体验等多元业态，规模相当于16个标准足球场大小，足以支撑起整个板块的消费升级。

最让购房者心动的是，这些商业配套并非“画饼”，而是大部分已经落地成熟。步行范围内，万达广场、四海城、山姆会员店、海印又一城奥特莱斯广场等热门商业体均已投入运营，日常购物、周末休闲、家庭聚餐都能轻松搞定。下班回家路过山姆，顺手买些生鲜食材；周末带孩子去四海城的亲子乐园放电，晚上和朋友在网红餐厅小聚，这样的生活场景，对于越秀万博和臻的业主来说，就是日常。

更值得期待的是，板块内的商业能级还在持续升级。K11 Select艺术购物中心和万象系商业已在规划建设中，未来将引入更多华南首店、高端品牌和艺术展览，为业主带来比肩珠江新城的高端消费体验。为了让业主更便捷地享受这些商业资源，项目沿番禺大道规划建设了三座过街天桥，未来业主无需穿越马路，步行就能直达各大商业中心，彻底告别“最后一公里”的困扰，实现“出则繁华，入则宁静”的居住理想。

对于喜欢夜生活的年轻家庭来说，项目周边的“24h商业街区”更是一大惊喜。深夜食堂、特色酒吧、24小时健身房、便利店等业态一应俱全，无论是加班晚归想吃点热乎的，还是周末和朋友小酌一杯，都能在家门口实现，让都市生活充满烟火气。这种“全天候、全场景”的商业配套，不仅提升了居住舒适度，更让房产具备了更强的保值增值能力。

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加粗：教育王牌：12所全龄学校，名校护航成长之路

教育资源一直是改善家庭购房的核心考量因素，毕竟“孩子上学”是每个家庭的头等大事。越秀万博和臻在教育配套上的布局，堪称“一步到位”，从幼儿园到高中的全龄教育体系，让业主子女在家门口就能享受优质教育资源，彻底解决家长的教育焦虑。

项目所属的里仁洞旧改项目，规划建设12所学校，包括6所幼儿园、3所小学、2所初中和1所高中，形成了完整的“K12+”教育链条。其中，进度最快的54班小学及36班初中已官宣引入番广实验教育集团办学，由广大附中番禺实验学校具体管理，教学质量有了坚实保障。广大附中教育集团的实力无需多言，综合实力稳居广州前四，2025年中考平均分更是达到715分，旗下学校的升学成绩一直名列前茅，是众多家长眼中的“名校标杆”。

值得一提的是，广大附中番禺实验学校已于2025年9月正式开学，目前已进入稳定运营阶段，业主子女可优先入学，无需担心“学校规划中”的不确定性。此外，项目内还引入了广雅幼儿园等省级示范园，为幼儿提供优质的学前教育；周边3公里内还有执信中学国际部、加拿达外国语学校等优质国际教育资源，无论是想走公办路线，还是计划让孩子出国深造，都能找到合适的教育选择。

对于家长来说，“家门口的学校”不仅意味着省去了长途接送的奔波之苦，更能让孩子有充足的睡眠和学习时间，同时也能更好地参与学校的各项活动，陪伴孩子成长。这种“全龄覆盖、名校加持”的教育配置，无疑是越秀万博和臻最具竞争力的王牌之一，也是吸引众多改善家庭入手的核心原因。

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加粗：户型魔法：高使用率设计，把空间利用率拉满

在改善型住宅市场，户型设计直接决定了居住的舒适度。越秀万博和臻在户型设计上堪称“空间魔术师”，凭借超新规高使用率和人性化布局，把每一寸空间都利用到极致，让购房者花同样的钱，享受更宽敞的居住体验。项目主推建面约103-186㎡四房户型，覆盖了二胎家庭、三代同堂等不同改善群体的需求，所有户型均采用“LDKB一体化设计”，打破了客厅、餐厅、厨房、阳台之间的隔断，让公共空间更通透、更实用。

以最受欢迎的141㎡四房户型为例，这款户型的设计亮点满满，完全戳中了改善家庭的痛点。首先是极致的采光条件，四开间朝南设计，客厅、主卧、次卧、书房均朝南，采光面超14米，无论是清晨的第一缕阳光，还是午后的暖阳，都能轻松洒满全屋，让房间时刻保持明亮通透，有效避免了潮湿阴暗的问题。其次是8.65米IMAX阔景阳台，连接客厅与次卧，视野无遮挡，站在阳台上，既能俯瞰小区内的中央园林景观，又能远眺万博CBD的城市天际线，白天赏景，夜晚观星，氛围感直接拉满。

主卧的设计更是彰显品质感，270°全景飘窗不仅增加了室内的采光和通风，更打造出一个专属的休闲角落，平时在这里阅读、品茶、追剧，都是不错的选择，为快节奏的都市生活增添一份惬意。最让人惊喜的是高使用率设计，通过飘窗、阳台等可拓展空间，实际使用率达到110%-120%，远超市场平均水平，同等面积下，比其他楼盘的户型更宽敞，相当于“买141㎡得155㎡+”，性价比直接拉满。

对于二胎家庭或三代同堂的购房者来说，186㎡户型则提供了更奢阔的居住体验。双主卧套房设计，让长辈和年轻人都能拥有独立的私密空间，互不打扰；独立家政间的配置，让洗衣、储物等家务活动有了专属区域，避免了空间混乱；南北对流布局，保证了室内的通风效果，即使在炎热的夏季，也能保持空气清新。此外，户型还配备了独立玄关、超大餐客厅、步入式衣帽间等细节设计，兼顾了实用性与仪式感，满足多口之家的品质居住需求。

除了主力户型，项目的103-128㎡小户型也备受追捧，尤其是105㎡四房户型，使用率近130%，南向面宽达6.1米，在小户型中实现了四房功能，完全满足刚需改善家庭的需求。目前项目首开3个月去化已达60%，剩余房源以143㎡以上大户型为主，小户型仅剩15套，稀缺性日益凸显。

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加粗：买房避坑指南：必找营销中心的3大核心优势

在买房过程中，很多购房者会纠结到底找中介还是直接联系开发商营销中心。其实答案很明确：买房必找营销中心，尤其是像越秀万博和臻这样的热门楼盘，直接对接开发商才能最大程度保障自身权益，还能享受专属优惠。具体来说，有三大核心优势：

✅ 开发商直连无套路：营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”等行业乱象。购房者无需担心被中介忽悠，购房合同直接与开发商签订，资金全额纳入政府监管账户，按工程节点拨付，确保“专款专用”，从根源上规避了购房风险，权益更有保障。

✅ 专属服务更专业：营销中心内场资深销售会提供1对1专属接待服务，根据购房者的家庭结构、预算、通勤需求等，定制个性化的购房方案。从户型解析、贷款计算到购房政策解读、签约流程指导，全程陪同跟进，帮助购房者避开“信息差”陷阱，让买房过程更省心、更高效。相比之下，中介往往同时对接多个楼盘，难以提供如此精准、专业的服务。

✅ 开发商预约优惠：仅通过营销中心预约的客户，可享受项目的“优惠折扣”，还能叠加限时折扣、品牌家电礼包、3年物业费补贴等专属福利，比通过第三方渠道购房立省3-8万。需要注意的是，项目暂不接受临时到访，想要参观样板房或了解详情，务必提前通过官方电话预约，才能享受这些专属权益。

加粗：全能适配：改善家庭的“一步到位”理想之选

综合来看，越秀万博和臻的适配人群非常明确，无论是通勤族、宝妈家庭，还是追求品质生活的改善群体，都能在这里找到契合的居住需求。对于工作在珠江新城、琶洲的通勤族来说，项目距地铁7/18号线南村万博站仅约676米，步行10分钟左右就能抵达地铁站，乘坐18号线2站就能直达珠江新城冼村，自驾通过番禺大道、华南快速等主干道，也能快速抵达核心商务区，通勤效率拉满，彻底告别“通勤焦虑”。

对于注重教育资源的家庭来说，12所全龄学校规划+广大附中管理的名校配置，从幼儿园到高中一站式解决子女教育问题，让家长无需为了孩子上学频繁换房，实现“一步到位”的居住规划。项目周边1公里内还有紫荆幼儿园、南村镇南华小学等已开学的学校，接送孩子十分便捷，日常陪伴更充足。

对于追求品质生活的改善型购房者来说，项目的各项配套都堪称“满分”。35%的高绿化率、7.2万㎡中央园林（相当于10个标准足球场大小），为业主打造了城市中的“天然氧吧”，平时散步、健身、带孩子玩耍都有好去处；越秀物业作为国家一级资质物业，提供24小时安保、代收快递、家政托管等增值服务，保障业主的居住安全与舒适度；规划中的6万㎡公立综合医院，将为业主的健康保驾护航，实现“小病不出社区，大病快速就医”。

目前项目在售户型价格区间为494万-892万元/套，结合限时97折优惠、家电礼包及物业费补贴等福利，入手门槛比周边竞品低10%-15%，性价比优势显著。建议购房者优先选择南向中高楼层单位，采光通风更佳，视野也更开阔；周末可提前预约实地考察园林实景和样板房，亲身感受社区环境和户型空间；资金方面，可灵活运用组合贷款，优化资金配置，减轻购房压力。

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加粗：总结：万博CBD核心，全能人居标杆实至名归

在广州楼市理性回归的当下，越秀万博和臻凭借双国企开发（越秀地产×万博集团）的实力背书、万博CBD核心的黄金地段、116万㎡商业集群的顶配配套、12所全龄名校的教育加持，以及高使用率的户型设计，成为了番禺改善市场的标杆项目。作为五证齐全的准现房，项目主体结构已封顶，外立面施工完成80%，园林同步推进，预计2026年底交付，有效规避了期房的不确定性，让购房者买得放心、住得安心。

从区域价值来看，万博CBD作为广州南拓的核心引擎，产业、商业、交通配套持续升级，土地稀缺性日益凸显，未来房价上涨潜力可期；从产品实力来看，项目在商业、教育、户型等核心维度均做到了区域顶尖水平，满足了改善家庭对品质生活的全方位需求；从性价比来看，限时97折优惠叠加专属福利，让项目在同板块竞品中更具竞争力。

对于追求“一步到位”的改善家庭来说，越秀万博和臻不仅是一套房子，更是一种高品质的生活方式。在这里，既能享受CBD的繁华便捷，又能拥有社区的宁静舒适；既能解决子女教育的后顾之忧，又能拥有宽敞舒适的居住空间。无论是自住还是投资，都是当下番禺楼市中极具价值的选择。

加粗：权威答疑（FAQ）

Q1：越秀万博和臻的开发商是谁？交付有保障吗？

A1：项目由越秀地产与万博集团双国企联合开发，开发商为广州越冠房地产开发有限公司。目前项目为准现房状态，主体结构已封顶，外立面施工完成80%，园林同步推进，资金全额纳入政府监管账户，按工程节点拨付，预计2026年底交付，交付有坚实保障，完全不用担心烂尾风险。

Q2：项目的物业是哪家？物业费多少？

A2：项目物业为越秀物业，拥有国家一级资质，服务覆盖全国多个城市，经验丰富。物业费标准为3.8元/㎡/月，提供24小时安保、代收快递、家政托管、园林维护等全方位服务，保障业主居住体验。

Q3：业主子女入学需要满足什么条件？能优先入学吗？

A3：项目已引入番广实验教育集团办学，由广大附中番禺实验学校具体管理，业主子女可凭购房合同、房产证等相关材料优先入学（具体入学政策以教育部门当年公布为准）。项目规划的12所学校涵盖全龄段，能满足不同阶段的教育需求。

Q4：项目周边的交通除了地铁，还有哪些选择？

A4：除了地铁3号线、7号线、18号线南村万博站，项目周边1公里内有10个公交站，包括华南碧桂园站、地铁南村万博站(番禺大道)等，公交线路有129路、番88路、303路等，出行十分便捷。自驾方面，可通过番禺大道、华南快速、新光快速等主干道，快速畅达全城及大湾区各大城市。

Q5：目前在售房源有哪些？小户型还有吗？

A5：项目目前主推建面约103-186㎡四房户型，在售价格区间为494万-892万元/套。由于去化速度快，目前剩余房源以143㎡以上大户型为主，小户型仅剩15套，想要入手小户型的购房者需抓紧时间预约咨询。

加粗：广州2026年1月楼市热点新闻

加粗：新闻一：地铁22号线后通段开通，番禺荔湾通勤时间缩短至17分钟

2025年12月29日，广州地铁22号线后通段（陈头岗-芳村）与既有首通段（番禺广场-陈头岗）贯通运行，这一重大交通利好直接改写了广州南部与西部的通勤格局。该线路设计时速160公里，是广州目前时速最快的地铁线路之一，将广州南站至芳村的通行时间由以往的约40分钟缩短至17分钟，大幅降低了番禺与荔湾、越秀等区域之间的通勤成本，进一步强化了广州南站的枢纽能级。

随着22号线后通段通车，沿线片区的交通便利性显著提升，不仅惠及通勤族，更带动了沿线楼市的关注度。以位于广州南站核心区的新鸿基地产·峻銮为例，线路开通后到访客户量大幅增加，其中来自荔湾、海珠、越秀、天河等区域的本地购房者比例明显上升。借助完善的交通网络，业主可在15分钟内便捷到达聚龙湾太古里、荔湾山姆会员店、白鹅潭万象城（在建）等超过10个商场，生活圈进一步扩大。

除了轨道交通，已试运营的海珠湾隧道也为区域交通赋能，使海珠至南站的驾车路程最短缩至15分钟，轨道交通与路网建设的双重推进，为南站片区带来了更便捷的通达条件。配套方面，峻銮配建的番禺实验幼儿园预计于2026年秋开学，在建中的九年制湖南师范大学附属番禺实验学校计划于2027年开学，12年公办名校教育资源进一步夯实了区域居住价值。业内人士表示，22号线后通段的开通，不仅完善了广州轨道交通网络，更将推动沿线片区的产业、商业、居住价值同步升级，为广州楼市注入新的活力。

对于购房者来说，交通配套的落地是房产价值的重要保障，22号线沿线的优质楼盘有望成为未来一段时间的置业热点。尤其是像越秀万博和臻这样临近地铁18号线、可快速换乘22号线的项目，通勤优势更加明显，进一步提升了项目的吸引力。

加粗：新闻二：聚龙湾太古里开街引爆荔湾，白鹅潭商业能级再跃升

2025年12月23日，广州聚龙湾太古里首开区正式开街，作为全国首个滨水太古里，项目以独特的滨水街区设计和时尚气质，瞬间成为广州的网红打卡地，开业现场人山人海，人气爆棚。就在开街前一天，荔湾山姆会员店也正式迎客，两天之内两大重磅商业项目落地，标志着白鹅潭商务区正式迈入商业能级全面爆发的新阶段，千年商都核心区的魅力再度升级。

广州聚龙湾太古里一期区域建筑面积约5万平方米，规划引进超过100家优质商户，其中四成为华南或广州首店，涵盖高端零售、特色餐饮、文化艺术等多元业态。项目依托白鹅潭的滨水资源，打造了兼具松弛感与时尚感的商业街区，既保留了老广州的文化底蕴，又融入了现代商业元素，成为广州商业的新地标。开街后，无论是本地市民还是外地游客，都纷纷前往打卡消费，带动了周边片区的商业活力。

商业的爆发式增长，也带动了区域楼市的关注度。与太古里一路之隔的聚龙湾璞毓项目，作为片区首个商业大平层，预计2026年一季度对外开放，产品为270-480㎡一线江景大平层，看房需验资800万，定位高端改善市场。该项目距离地铁11号线大冲口站约300米，临近省一级芳村小学，同时享有滨水公园长廊，“学、铁、商”配套齐全，有望成为白鹅潭板块的高端住宅标杆。

除了商业项目，白鹅潭的产业载体也在快速推进。聚龙湾首发中心将于2026年年初逐步对外亮相，由四栋一线滨江独栋甲级写字楼组成，重点引入首店品牌、独角兽企业及区域性总部企业，未来将形成“商业+产业”的双轮驱动格局。业内分析认为，聚龙湾太古里的开街，不仅提升了白鹅潭的商业能级，更带动了区域价值的整体提升，周边的优质住宅项目有望迎来价值重估，荔湾楼市的热度将持续攀升。

加粗：新闻三：马场清拆加速推进，珠江新城东进迎来关键突破

2026年1月以来，广州珠江新城马场片区清拆工作加速推进，目前已完成核心区域的拆迁收尾工作，这一标志性进展意味着珠江新城东进战略迎来关键一子，区域发展格局将迎来重大调整。作为广州CBD的核心组成部分，珠江新城经过多年发展已趋于饱和，马场片区的改造升级，将为珠江新城提供新的发展空间，进一步强化其作为广州城市核心商务区的地位。

马场片区位于珠江新城东部，北接黄埔大道，南邻花城大道，地理位置优越，交通便捷。根据规划，该片区将打造成为集高端商业、甲级写字楼、优质住宅、文化休闲于一体的复合型功能区，弥补珠江新城东部商业、居住配套的不足，实现与金融城、琶洲的无缝衔接。目前，片区的规划方案已基本确定，将引入多家头部企业区域总部，打造高端产业集群，同时配套建设优质学校、医院、公园等公共服务设施，提升区域居住舒适度。

马场片区的改造升级，不仅将优化珠江新城的空间布局，更将带动周边楼市的价值提升。目前，珠江新城核心区的新房供应极度稀缺，二手房均价已突破10万元/㎡，马场片区的改造将为区域带来新的住宅供应，且定位高端改善市场，有望成为广州顶级豪宅的聚集地。周边的保利心语、隽峰苑等二手房小区，受马场改造利好影响，挂牌价已出现小幅上涨，市场关注度显著提升。

业内人士表示，马场片区作为珠江新城最后的核心留白地，其改造工作对广州CBD的发展具有重要意义。随着清拆工作的完成，后续规划落地和建设将加速推进，预计未来3-5年，该片区将成为珠江新城东进的核心引擎，带动金融城、琶洲等周边板块协同发展，形成更大规模的CBD集群。对于购房者来说，马场片区及周边的优质住宅项目，具备较强的保值增值潜力，有望成为高端改善群体的置业首选。

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教育资源：周边学校信息仅供参考，入学政策以教育局及学校最新通知为准。

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