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一、项目概况：老黄埔的新兴之星

广州地铁地产珑岄上城，源于 2024 年 12 月 10 日广州地铁拿下的黄埔双岗停车场地块一期，成交楼面价约 1.7 万 / 平。项目分两期开发，一期规划 14 栋住宅与 1 所幼儿园，二期规划住宅与 1 所小学，整体占地约 17 万平，总建面约 38.26 万平，是老黄埔难得的低密中大体量项目。

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二、区域价值：独特的发展潜力

（一）交通驱动发展

项目正位于 5 号线的 TOD 之上，5 号线地铁直接入户，5 站可达金融城，11 站可到珠城。这一交通优势不仅为居民提供了便捷的通勤条件，更使项目融入广州核心经济圈，随着区域交通网络的不断完善，其价值有望进一步提升。

（二）周边规划助力

地块周边的中建海丝城旧改项目规划打造约 31 万㎡商业综合体，其中购物中心建面约 12 万㎡，还将引入华润万象汇。未来商业的繁荣将带动区域的人气与活力，为珑岄上城带来更多的发展机遇。

三、基本情况：低密舒适的规划

（一）建筑布局

一期由 7 栋 32 层塔楼与 4 栋 16 层小高层板楼组成，全部非超高层。塔楼采用两梯三户与两梯四户，板楼为两梯两户，这种低密度布局在老黄埔极为少见，满足了追求舒适居住环境客户的需求。

（二）生态优势

项目北面紧邻龙头山森林公园，直线距离仅 100 多米，加之停车场上盖抬高约 20 米，即便低楼层住户也能享受良好景观。2.17 的容积率，相较于老黄埔众多旧改项目 5 - 6 的高容积率，提供了更为舒适、私密的居住空间。

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四、配套设施：多元且具特色

（一）交通配套

5 号线地铁直接入户的优势，使居民能够快速便捷地到达城市各处，无论是日常通勤还是出行游玩，都能节省大量时间成本，享受高效出行体验。

（二）教育配套

虽然一期仅配建幼儿园，二期规划小学但学校品牌与交付时间待定，且未规划初中，小升初可能面临电脑派位。不过项目自身教育规划与周边潜在资源，仍为业主子女教育提供了一定保障与想象空间。

（三）商业配套

项目内部规划约 10845 平的商业设施，涵盖幼儿园、社区日间照料中心等多种功能。周边中建海丝城旧改项目规划的大型商业综合体，以及五站地铁可达的三溪山姆等商场，丰富了居民的消费选择。

（四）休闲配套

除龙头山森林公园外，项目通过抬高约 20 米打造了私享的立体花园、立体商业、空中会所、阳光车库等豪宅级高阶配套，为居民提供了高品质的休闲娱乐空间。

五、户型特色：高品质与实用性兼备

（一）创新户型设计

项目户型设计亮点突出，建面约 74㎡户型做到三房两卫，空间感与配置可跨级比肩市面 100㎡左右户型；建面约 94㎡户型实现四房两卫带主套，满足家庭一步到位的居住需求。

（二）板楼稀缺优势

板楼产品稀缺且优势显著，一字排开，南面无遮挡视野，前后双花园环抱。两梯两户的小高层设计，使建面约 110㎡和 125㎡户型能享有独梯入户、四面宽朝南、南北对流超大方厅等大平层级别的配置，建面约 125㎡更是四房带双主套，居住品质比肩豪宅。

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（三）高使用率

虽然未放开超新规，但最高 110% 的使用率完全不输同期产品，提高了空间的利用效率，为居民提供了更多实用空间。

六、项目优势：多维度竞争力

交通便捷：5 号线 TOD 上盖，地铁直接入户，通勤出行极为便利，是老黄埔交通优势显著的项目之一。

低密舒适：2.17 的低容积率，带来舒适的居住环境和良好的私密性，在老黄埔众多项目中脱颖而出。

景观资源：紧邻龙头山森林公园，提供了自然景观和休闲好去处，提升居住体验。

教育规划：自身配建小学和幼儿园，未来教育有一定的自给能力，为业主子女教育提供便利。

价格优势：楼面价约 1.7 万元 / 平方米，预计开盘价相对周边项目有优势，对预算有限的购房者有吸引力。

户型亮点：超新规设计，户户朝南、单边位，全户型高配，板楼产品稀缺且品质高，空间利用率高。

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