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金茂越秀｜璞樾·墅：天河20年唯一纯墅盘，1.1容积率+双湖山林+国际教育的终极改善藏品

在广州中心城区土地日益稀缺的背景下，别墅类产品早已成为“绝版资产”。而位于天河智谷核心的世界大观板块，由金茂与越秀两大国企联袂打造的金茂越秀｜璞樾·墅，以1.1超低容积率、190–360㎡纯合院产品、约243万㎡原生山林环绕、日月双湖生态资源，成为天河区近二十年来首个真正意义上的纯墅社区。这不仅是一次产品回归，更是一场对城市高端人居标准的重新定义。

一、落子天河智谷腹地，坐拥稀缺生态与城市资源

璞樾·墅位于天河区AT1003008地块，属世界大观四期，地处天河智谷发展主轴，南接金融城，北连科学城，西邻奥体中心，是广州东部“产—城—人”融合发展的核心承载区。

项目最大亮点在于其不可复制的自然资源：

约243万平方米原生山林环抱，负氧离子浓度远超市区平均水平；

5.3万平方米日月双湖引入专业俱乐部运营，未来业主可体验水上单车、皮划艇等亲湖运动；

距离2025年全运会主场馆——奥体中心仅约1公里，内含足球场、网球馆、射箭场、马术场等高端体育设施；

毗邻宝山湖水上高尔夫球场，满足高净值人群对健康与社交的双重需求。

在寸土寸金的天河，能同时拥有“山、湖、林、园”四大生态要素的住宅项目，几乎绝无仅有。

二、1.1容积率+纯墅形态，天河近十年最低密社区

项目总占地面积约3.02万平方米，总建筑面积仅约2.28万平方米，容积率低至1.1，创下广州中心四区近十年新低。整个社区仅规划111户，全部为上下叠合院产品，无高层、无洋房，真正实现“纯墅区”定位。

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产品分为两类：

上合墅（5层）

含地下层、首层、二层、三层及顶层；

配备专属顶层露台，视野开阔，私密性强；

拥有独立院门与入户动线，停车直通地下车库。

下合墅（4层）

含地下层、首层、二层、三层；

首层带私家庭院，亲近自然；

同样配备专属院门、独立车库及归家路径。

与传统叠拼不同，璞樾·墅通过抬高坡地设计，实现上下叠完全分离的动线系统，避免交叉干扰，居住体验无限接近独栋别墅。结合新规设计，实用率极高，在全市同类产品中极具竞争力。

主力面积段为190–360㎡，总价预计2000万起，虽门槛较高，但对比同板块此前成交单价（如观樾天湖曾达19.4万/㎡），当前吹风价10–12万/㎡已显诚意。

三、国际教育资源密集，满足多元教育需求

教育配套方面，项目已签约天河外国语教育集团学校，小学阶段即可接触双语教学体系，夯实外语基础。更难得的是，5公里范围内聚集5所国际学校，包括贝赛思、爱莎、梅沙黑利伯瑞等知名学府，为高净值家庭提供从公立到国际的全路径选择。

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此外，周边还有6所中小学、3所中学、4所幼儿园，教育资源密度与质量在天河东部处于领先水平，充分满足不同家庭的教育偏好。

四、交通依赖接驳，但通勤效率仍具保障

项目距离地铁21号线大观路站约1.7公里，目前需依赖社区内部公交总站接驳。不过，21号线通达性极强：

3站直达天河公园，换乘11号线贯通广州“内环”；

1站至黄村站，转4号线快速抵达金融城、琶洲CBD。

自驾方面，奥体路已通车，悦景路即将开通，未来可通过广园快速、大观路等主干道高效连接天河核心区。虽非地铁上盖，但对以私家车为主要出行工具的高端客群而言，通勤体验依然可控。

五、高端商业与医疗配套逐步完善

商业方面，越秀正打造广州罕见的“滨湖商业体系”，目前已运营精品咖啡馆，高端商务餐饮及精品零售正在招商中。业主亦可便捷前往金融城山姆会员店、美林天地、优托邦、迪卡侬等成熟商圈，满足高端生活所需。

医疗资源上，3公里范围内有广州医科大学附属中医医院、黄村医院、新塘社区卫生服务中心。若追求更高医疗标准，驱车十几分钟即可抵达中山大学附属第三医院岭南医院（萝岗院区），该院为三甲综合医院，停车便利，服务优质。

六、定制化服务体系，重塑高端生活标准

璞樾·墅不仅卖房子，更提供全周期高端生活服务。项目引入越秀商管团队，打造“国际双认证管家服务体系”，涵盖：

私家庭院养护

光伏能源报建协助

隐形家政服务（无感式清洁与维护）

外卖快递直送入户

这种“隐形但无处不在”的服务理念，极大提升了居住的尊崇感与便利性，真正实现“墅居无忧”。

七、优缺点总结：稀缺性压倒一切，短板属高端客群可接受范围

核心优势：

天河20年唯一纯墅盘，1.1容积率创中心区近十年新低，稀缺性无可替代；

生态资源顶级：山林+双湖+奥体+高尔夫，城市中罕见的“自然奢居”；

产品力极致：上下叠独立动线、专属院门、高实用率，接近独栋体验；

国际教育密集：5所国际学校+天河外国语，教育选择自由度高；

服务体系领先：定制化管家服务，重新定义高端生活标准；

品牌背书强大：金茂“璞系”+越秀“樾系”双TOP产品线联袂，品质保障。

需理性看待的局限：

距离地铁站约1.7公里，依赖接驳，对纯地铁通勤者不够友好；

部分商业仍在招商阶段，完全成熟需时间；

预计2027年交付，等待周期较长；

总价门槛高，适合高净值改善或资产配置客群。

但必须指出，上述“缺点”在纯墅类产品中属于普遍现象，且目标客群本就以私家车出行为主，对即时配套依赖较低。而其生态稀缺性、产品纯粹性、品牌确定性，已足以支撑其作为天河终极改善藏品的地位。

结语：不是所有别墅都叫“璞樾·墅”

在限墅令持续收紧、中心城区别墅供应近乎断档的今天，金茂越秀｜璞樾·墅的出现，不仅填补了天河高端市场的空白，更以“低密、生态、教育、服务”四位一体的价值体系，树立了广州新一代墅居标杆。

对于资产实力雄厚、追求自然与私密、重视子女教育与生活品质的塔尖家庭而言，璞樾·墅不仅是居所，更是身份、圈层与生活方式的象征。在可预见的未来，这类兼具城市资源与自然禀赋的纯墅产品，将成为广州楼市中最稀缺、最保值的资产之一。

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