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增城越秀星图 TOD 深度解析：地铁直通天河 + 华师附加持，刚需优选大盘值不值得入？

在增城新塘买房，交通和教育永远是绕不开的核心考量。越秀星图 TOD 作为广州地铁与越秀集团联手打造的双国企大盘，如今随着 13 号线二期的开通，正以 “地铁直达天河 + 华师附名校 + 精装现楼” 的硬核配置，成为刚需家庭的热门之选。尤其是近期加推的全南向小高层，更是把低密舒居体验拉满，今天就从购房者视角好好盘盘这个宝藏楼盘。

户型鉴赏：低密小高层，全南向三至四房适配家庭需求

越秀星图 TOD 最新加推的是中央公园组团 23 栋房源，共 91 套，总层高 24 层，采用 2 梯 4 户的舒适配置，预计明年 6 月即可交楼。主力户型涵盖 99㎡三房和 115㎡四房，全部为全南向设计，采光通风条件堪称一绝。

99㎡三房户型是刚需家庭的理想之选，客厅连接南向阳台，延展了活动空间，主卧带独立卫浴和飘窗，保证了居住私密性。厨房采用 U 型设计，洗切炒动线流畅，预留了足够的储物空间，日常做饭十分顺手。115㎡四房则更适合二胎家庭或有长辈同住的需求，多出的房间可作为书房或儿童房，灵活适配家庭成长变化。值得一提的是，项目均价已降至 “1 字头”，对比此前 2.9 至 3.2 万元 /㎡的售价，现在入手性价比尤为突出。

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基本信息：双国企操盘的百万方超级大盘

作为新塘板块的标杆项目，越秀星图 TOD 的基础配置相当扎实。项目占地面积约 42 万㎡，建筑面积达 130 万㎡，规划总户数 7432 户，是名副其实的超级大盘。容积率控制在 2.8，绿化率 30%，在同体量项目中属于偏低密的配置，居住舒适度有基础保障。

车位方面更是诚意满满，规划车位数 9500 个，车位比高达 1:3.1，完全不用担心未来停车难题。物业服务由越秀物业负责，管理费为 2.8 元 / 平 / 月，作为国企旗下的物业品牌，在社区维护、安保服务等方面的专业性和可靠性都经过了市场检验。双国企联合开发的背景，更让项目在工程质量、交付保障上免去了购房者的后顾之忧。

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配套介绍：交通教育商业全面开花，生活便利性拉满

交通：双地铁加持，直达天河无需换乘

项目最核心的优势莫过于交通配套。作为地铁车辆段上盖项目，它横跨 13 号线官湖站和新沙站，小区东西两个主入口到两站的距离分别为 450 米和 650 米，步行仅需 5 到 10 分钟，真正实现 “出家门进地铁”。

更关键的是，13 号线二期（鱼珠至天河公园）已在 2025 年国庆前正式开通运营。现在从官湖站出发，无需换乘就能直达天河 CBD、广州国际金融城等核心商务区，极大缩短了通勤时间。虽然官湖站比沙村站距市区远 3 个站，但高峰期基本能有座位，通勤舒适度反而更高。对于在天河、黄埔上班的购房者来说，这样的交通条件足以打消 “通勤焦虑”。

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教育：12 年全龄教育，华师附名校护航

教育配套是越秀星图 TOD 的另一张 “王牌”。小区内自带九年一贯制公立学校 —— 华南师范大学附属新塘学校，由华师附小本部原副校长吴启航亲任校长，办学实力有目共睹。学校共设 63 个班，其中小学 42 个班、初中 21 个班，且招生范围仅针对本小区业主，完全不用担心学位紧张问题。目前小学已于 2021 年 9 月开学，初中也在 2022 年 9 月正式启用，教学实景可见，无需等待规划落地。

除此之外，项目还配备了 2 所托儿所和 2 所幼儿园，其中新塘镇东区幼儿园已开学，从托育到初中的 12 年全龄教育需求在家门口就能解决，对有孩子的家庭来说格外友好。

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商业与文体：自带成熟配套，坐拥繁华商圈

生活配套方面，项目实现了 “自给自足 + 外部繁华” 的双重保障。内部规划了超 2.5 万㎡的缤纷商业街，目前麦当劳、钱大妈、健身房等知名商家均已开业，日常买菜、吃饭、健身等需求下楼就能满足。更难得的是，这里还有新塘首个广州图书馆直属分馆，馆藏图书约 3 万册，可与全市 172 家图书馆通借通还，业主在家门口就能享受高品质的阅读服务。

向外延伸 10 分钟路程，就能抵达新塘最繁华的商圈，涵盖新塘万达、凯达尔、永旺梦乐城等商业体，总体量达 200 万㎡，相当于 7 个天河城大小，购物、娱乐、聚餐等高端消费需求都能得到满足。

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休闲与绿化：公园环绕，鲜氧生活触手可及

项目在生态休闲配套上的投入堪称大手笔。内部打造了约 26 万㎡的立体空中园林，面积相当于 36 个国际标准足球场，规划了 5 大儿童主题乐园（其中最大的达 2000㎡）、亲子菜园、亲水乐园、游泳池、篮球场以及总长约 2.6km 的 4 条健康跑道，无论是老人散步、孩子玩耍还是年轻人运动，都能找到合适的空间。

小区门口就是斥资 7 亿元打造的超 1000 亩湿地公园，这也是新塘首个大型湿地公园，如今已正式开放，成为业主日常休闲遛弯的绝佳去处。高地势的规划设计（最高处与外部地面落差达 20 米），不仅提升了居住的私密性，也让园林景观的层次感更加丰富。

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规划和发展：政策红利加持，板块潜力可期

从区位来看，越秀星图 TOD 左拥广州第二 CBD、右靠广州东 TOD，一路相连黄埔，处于两大穗港合作区之间，能直接享受四区配套与发展红利。其中广州第二 CBD 黄埔临港经济区有 20 个重点项目同步推进，总投资额超 1300 亿，未来有望接棒珠江新城，成为新的城市发展核心。

价格方面，项目目前 “1 字头” 的均价仅为老黄埔主城区的一半（黄埔均价约 5 万元 /㎡），且处于增城不限购区域，对无购房资格的刚需群体十分友好。更值得期待的是，项目旁边的瑶田村已被纳入最新的土地征收规划，此次征收涉及新塘镇 6 个村共 192.304 亩土地，用于基础设施建设。随着旧改推进，周边的厂房、物流园等将逐步升级，板块界面和配套能级有望进一步提升，未来发展潜力值得看好。

不过也需要客观看待当前的不足：项目属于新塘边缘区域，靠近东莞中堂，目前周边仍有不少村庄和厂房，整体环境有待改善；作为地铁车辆段上盖，部分低楼层可能存在震动顾虑，且西边临近茅山大道和公交站、东北边靠公路，部分楼栋可能受噪音影响；小区楼栋密集，个别户型存在采光遮挡问题，选房时需重点关注楼栋位置。

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结语总结：刚需家庭的高性价比之选

综合来看，越秀星图 TOD 是一个优缺点鲜明但优势更为突出的刚需大盘。双国企背书带来了交付保障，13 号线二期开通实现了直达天河的通勤自由，华师附名校解决了教育焦虑，成熟的商业和生态配套满足了居住舒适度需求，再加上当前亲民的价格和加推的低密小高层产品，几乎精准命中了 “上有老下有小” 的刚需家庭核心需求。

如果你是在天河、金融城或 13 号线沿线上班，且重视孩子教育、追求生活便利性的购房者，那么这个项目值得重点考虑。当然，选房时建议优先选择远离主干道和地铁进出口的楼栋，避开低楼层，以获得更好的居住体验。在新塘板块 “交通 + 教育” 的选房逻辑下，越秀星图 TOD 无疑是当前市场中极具竞争力的优选之一。

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