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越秀·天河和樾府：天河北稀缺改善盘，双名校+双地铁+白云山景，价格回调后性价比凸显

在天河核心区新房日益稀缺、动辄千万起步的背景下，越秀·天河和樾府凭借其广州中轴线上的优越区位、华阳小学+广州中学双名校加持、3号线与18号线双地铁环绕、推窗见白云山的生态资源，成为天河北板块内少有的高品质改善型住宅项目。近期项目价格下调，进一步提升了其市场竞争力，尤其适合预算600–1000万、追求教育、地段与居住品质的家庭。

作为越秀地产在天河核心打造的标杆之作，天河和樾府不仅兑现了“配套先行”的国企承诺，更以近1.5万㎡中央园林、百米楼间距、高实用率户型和纯粹改善圈层，重新定义了天河北人居新标准。

区位价值：中轴之上，珠城旁的成熟改善板块

项目位于天河与白云交界处的梅花园板块，地处广州城市中轴线北段，距离珠江新城直线仅约5公里，车程20分钟内可达；至天河北、环市东等传统CBD亦十分便捷。

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虽然行政上靠近白云区，但项目实际处于天河发展成熟带，周边已形成稳定居住氛围。未来随着越秀·天悦云湖、西派天河序等高端项目陆续交付，片区城市界面将进一步提升，整体居住环境有望实现质的飞跃。

尤为难得的是，项目西侧紧邻白云山，高层单位可无遮挡远眺山景，真正实现“一扇窗望东西塔，一扇窗揽白云山”的双重景观体验——这在寸土寸金的天河核心区极为罕见。

项目概况：低密围合布局，国企品质保障

越秀·天河和樾府由广州天越房地产开发有限公司（越秀系）开发，总占地面积约4.6万平方米，建筑面积约24万平方米，规划10栋住宅，共1231户，容积率3.65，属天河核心区中偏低密度社区。

绿化率35%，打造约1.5万㎡中央大园林，保留十余棵原生大榕树，营造“榕樾山水会客厅”；

车位配比1:1.65（1930个车位），远超市场平均水平，缓解停车压力；

物业为越秀自有团队，物业费5.27元/㎡·月，服务标准对标高端住宅；

采用围合式布局，楼间距近百米，确保采光、通风与私密性；

社区内规划下沉式广场、退台空间、儿童活动区、登山步道、屋顶花园等多元功能空间，兼顾生态与社交。

项目预计2026年底交付，当前为在售期房阶段，但所见即所得，周边配套基本成熟。

户型设计：高实用率，覆盖刚需改善全需求

虽然文中未明确列出具体面积段，但从描述可知，项目提供从小户型到四房改善产品的多元选择，满足不同家庭结构需求：

小户型门槛友好，适合首次改善或年轻家庭上车；

主力四房产品，面向置换客群，强调空间尺度与功能分区；

户型实用率较高，符合越秀近年产品优化趋势；

板楼设计+南北通透，居住舒适度优于同区塔楼产品。

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教育配套：九年一贯制名校落地，目送式教育闭环

教育是天河和樾府的核心亮点。项目内部配建：

12班幼儿园；

45班九年一贯制中小学，将于2026年9月正式开学。

该校由广州中学教育集团直接管理，并获华阳小学协助办学，形成“华阳+广州中学”双名校赋能模式。广州中学为广州市重点中学，华阳小学更是天河第一梯队公办名校，此组合在天河乃至全市都属优质教育资源配置。

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学校硬件同样亮眼：

抬高式运动场下方设下沉篮球场、游泳馆、科技馆、艺术厅；

计划开设“钱学森班”，推行“大成智慧教育”，培养全人格通才。

业主子女可实现12年“目送式上学”，无需跨区奔波，极大提升生活便利性与教育确定性。

交通配套：双地铁交汇，通勤珠金琶无忧

项目距离地铁3号线梅花园站约860米，步行约13分钟，乘坐3号线：

4站直达珠江新城，无需换乘；

南接番禺广场，北达机场北，贯穿广州南北主轴。

更值得期待的是18号线北延段（广花城际）京溪路站，已在项目附近规划设站，预计2026年底通车。18号线作为时速160km/h的“湾区快线”，未来将实现：

15分钟直达琶洲；

20分钟通达珠江新城；

快速连接南沙、中山、珠海等大湾区城市。

自驾方面，周边有广州大道北、沈海高速、内环路等主干道，30分钟内可覆盖金融城、琶洲、越秀等核心区域。

商业与医疗配套：成熟商圈+三甲医院环伺

商业配套方面，项目出门即达信达天河金茂广场，周边3公里内还有金铂天地、广百百货等成熟商业体，日常购物、餐饮、娱乐需求均可满足。

医疗资源尤为突出，周边汇聚4家三甲医院：

南方医科大学南方医院

广东省妇幼保健院

及其他省级医疗机构

为家庭健康提供全方位保障。

生态环境：推窗见山，中央园林沉浸式体验

项目最大景观优势在于西侧直面白云山，高层视野开阔，四季绿意盎然。从项目步行至白云山脚下仅需15–20分钟，真正实现“离尘不离城”。

内部园林则通过地形高差设计，打造层次丰富的绿色空间：

中央大草坪供亲子活动；

林荫步道适合晨跑散步；

屋顶花园提供俯瞰城市与自然的双重视角。

这种“外拥白云山、内享大园林”的生态格局，在天河新盘中独树一帜。

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优缺点总结与结论

核心优势：

✅ 双名校确定性高：华阳+广州中学联合办学，2026年开学，教育闭环完整；

✅ 双地铁加持：3号线即达+18号线在建，通勤效率领先同区；

✅ 白云山景观稀缺：高层无遮挡山景，生态价值不可复制；

✅ 越秀国企品质保障：园林、物业、户型均体现改善级标准；

✅ 价格回调后性价比凸显：在天河北同类产品中更具入手价值；

✅ 纯粹改善圈层：客群以置换家庭为主，社区氛围良好。

需理性看待之处：

⚠️ 东南侧临近城中村：部分楼栋视野或受一定影响；

⚠️ 片区城市界面待提升：需依赖周边新盘交付带动整体升级。

结论：

越秀·天河和樾府并非完美无瑕，但它精准契合了天河改善家庭对“地段、教育、生态、品质”的核心诉求。在珠江新城住宅动辄10万+/㎡、金融城新房普遍千万级的现实下，天河和樾府以相对合理的价格，提供了双名校、双地铁、白云山景、国企品质四位一体的稀缺组合。

尤其适合以下人群：

在珠江新城、天河北、琶洲工作的高净值家庭；

重视子女教育、追求“目送式上学”的父母；

厌倦高层塔楼、向往低密板楼+山景生活的改善买家。

随着18号线开通与周边新盘兑现，项目价值仍有进一步释放空间。当前价格回调窗口期，正是关注这一天河中轴改善标杆的良机。

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