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引言：科学城刚需福音，高性价比全能盘登场

星河・盛世禧悦作为星河集团操盘的荷村旧改项目，首入科学城便以 “科学城高性价比新盘”“54 班玉岩学校九年一贯制”“自带 3.3 万㎡商业体”“100% 使用率户型” 四大亮点填补板块空白。项目依托科学城 15 万家企业、超 55 万高素质人才红利，为预算有限的刚需及改善家庭，提供 “教育 + 商业 + 品质” 全维配套的宜居选择。

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项目概况：星河控股匠造，58 万方醇熟大城

项目总占地面积约 12 万㎡，总建筑面积约 58 万㎡，容积率 3.9，绿化率 35%，首开区规划 4 栋 28-33 层住宅（569 户），由广州星合房地产开发有限公司（星河控股旗下）开发。星河控股成立于 1998 年，总资产超千亿元，连续 3 年获 3A 信用评级，以 “无上市、无美元债、无表外融资、无金融理财” 的 “四无” 稳健财务状况著称，旗下 COCO 系商业位列全国 TOP4，交付与品质双重保障。社区延续星河高端设计风格，配备超甲级写字楼同款外立面、9.6 米高 “鲸鱼尾” 大门、宝格丽同款迎宾水景等，仪式感拉满。

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地理位置与交通：多维路网，衔接科学城核心

项目位于科学城云埔板块核心，紧邻开创大道（科学城黄金动脉），北行 5 公里直达香雪地铁站，南接广源快速路，可快速抵达金融城、珠江新城。周边构建 “三横四纵十公交” 立体交通路网，自驾出行便捷；虽暂未通地铁，但依托科学城已开通的 6 号线、21 号线、7 号线，通过公交接驳可快速换乘，30 分钟内衔接科学城各大产业园及天河核心区，完美适配科学城内部通勤人群。

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教育与生活配套：54 班名校加持，商业配套齐全

教育资源堪称项目王牌，除自带 2 所幼儿园外，还配建 1 所 54 班公立九年一贯制学校，已确定引入广州市玉岩学校（国家级示范性高中，2024 年黄埔唯一 700 分录取线高中，中科院认定拔尖人才学校），实现 “幼儿园 - 初中” 12 年家门口优质教育，家长接送省心。商业配套方面，项目自带约 3.3 万㎡大型商业体 + 3000㎡社区商业街，未来下楼即可满足购物、餐饮、观影需求；沿开创大道 5 公里内汇聚萝岗万达、星际云汇、香雪城（在建）等约 300 万方醇熟商业，高端消费需求轻松满足。医疗上，10 公里内有 3 所三甲医院，距规划中广东省人民医院黄埔院区（三甲）仅 2.5 公里，健康保障全面。

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户型设计：100% 使用率，刚需改善全覆盖

项目主推 88-108㎡三至四房，均为科学城首个全面采用建筑新规的户型，使用率接近 100%，空间利用率远超板块现有产品。户型设计聚焦实用性与舒适性：88㎡三房两卫做到南向三开间，主卧带独立卫浴与飘窗，客餐厅一体化拓展活动空间；98㎡四房两卫打造 LDKB 大方厅，预留家政间与储物空间，满足多人口家庭需求；108㎡四房两卫为南北对流格局，配备超 6 米景观阳台，双次卧空间均超 10㎡，可轻松摆放 1.8 米大床，兼顾功能性与居住舒适度，花更少预算即可享受更高品质生活。

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社区与周边环境：双园环绕，宜居氛围浓厚

项目内外规划 “双园四季八主题” 景观，外部门口公园打造四大高定主题生活场，内部构建四大主题休闲空间（含约 550㎡酒店式下沉庭院、9 大主题星邻里会所），实现 “一半公园一半家” 的居住体验。周边依托云埔板块产业优势，汇聚 34 家国家级专精特新 “小巨人” 企业、528 家高新技术企业，高素质人才聚居，居住氛围纯粹；项目自身通过抬高设计与围合式布局，确保每户采光充足，在产业集聚的科学城核心，构筑起闹中取静的生态宜居社区。

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