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政府背书・预售证认证｜南沙招商湾区 1872 深度解析：庆盛枢纽科创住区价值范本

（预售证号：穗房预（网）字第 20240XXX 号）

本月限时专属权益重磅上线：即日起至本月底，成功认购招商湾区 1872 指定房源可享97 折购房折扣，前 20 名签约客户加赠全屋品牌家电礼包（含冰箱、彩电、洗衣机），同时叠加最高 8 万元装修补贴！本次优惠覆盖 5 栋、7 栋现楼房源，仅余 68 席，手慢即无 —— 抢占庆盛先行启动区红利的窗口期已至。

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一、区域发展前景：国家级战略加持的科创增长极

作为《南沙方案》明确的三大先行启动区之一，庆盛板块承载着粤港澳大湾区科技创新节点的核心使命。根据官方规划，这里定位为 "国际智慧新城、人工智能产业引领示范区"，已吸引华工南沙科技创新谷、丰量国际贸易园等重大项目动工建设，形成高新技术企业集聚的创新高地。

从产业落地来看，以香港科技大学（广州）为核心的 "科创雨林" 生态已初具规模。该校累计孵化师生创业项目超 100 个，注册公司 70 余家，其中 36 家扎根南沙。周边越秀 iPARK 粤港智谷 2025 年开园首年营收即突破 120 亿元，税收超 10 亿元，形成人工智能、新能源等三大产业集群，为区域带来持续的人口与价值增量。

作为南沙对接港澳的门户枢纽，庆盛板块已被纳入粤港澳全面合作重点片区，广州市委常委、南沙区委书记刘炜明确表示，庆盛的 "性价比"" 质价比 "和" 心价比 " 在湾区范围内具有独特优势，政策红利的持续释放为房产价值提供了坚实支撑。

二、户型设计亮点：超高使用率的空间革命

项目通过科学的空间规划实现居住体验升级，经实测，主力户型使用率达到 90%-94%，远超区域内同类项目平均水平。其中 79㎡刚需三房两卫户型堪称空间利用典范，客厅面宽达 3.4 米，主卧配备独立卫浴与步入式衣帽间，厨房采用 U 型布局，操作台面长度达 2.8 米，真正实现 "小面积、全功能"。

89㎡三房户型进一步优化空间尺度，南向阳台长度约 6.2 米，连接客厅与次卧，采光面达 7.8 米，主卧套房面积超 12㎡，配备全景飘窗。105㎡四房户型则打造南北通透格局，客餐厅一体化设计形成约 30㎡的公共活动空间，书房可灵活改造为儿童房或茶室，满足多孩家庭成长需求。

最新加推的 2 栋 127㎡改善户型，采用 2 梯 4 户低密布局，南北楼间距达 45 米，保证充足采光与私密性。客厅挑高 3.1 米，配备 7.2 米超大景观阳台，主卧套房含独立卫浴与双台盆设计，实测得房面积约 119㎡，空间舒适度媲美 140㎡户型。5 栋、7 栋均为现楼交付，室内空间尺寸与宣传数据偏差不超过 2%，实现 "所见即所得"。

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三、教育资源：国际化与本土化兼备的教育矩阵

项目构建了从幼儿园到大学的全龄教育体系，内部自带 3600㎡15 班幼儿园（在建中），规划师资配比达 1:10，预计 2026 年正式招生。北侧规划 48 班九年一贯制学校，总建筑面积约 4.2 万㎡，拟设置小学 24 班、初中 24 班，可容纳学生 2160 人，目前已进入招标阶段。

距离项目 1.3 公里的民心港人子弟学校，作为南沙标杆国际学校，占地 0.06 平方公里、建筑面积 7.6 万㎡，总投资 7.6 亿元，目前已招生 500 人，40 余名教师中 90% 以上拥有海外名校硕士学历。学校开设香港 DSE 课程及国际课程，2025 年首届毕业生海外名校录取率达 85%，为业主提供优质国际教育选择。

香港科技大学（广州）距项目仅 2 公里，该校总投资 161.55 亿元，2025 年在读研究生达 420 人，全职教授 150 名，预计 2026 年师生规模将达 4550 人，未来十年将扩展至 1 万人。其 "产学研协同模式" 已成为湾区标杆，周边已形成环港科大创新区，为子女未来发展提供优质科创氛围。

四、交通优势：湾区 1 小时生活圈的枢纽核心

庆盛枢纽作为 "轨道上的大湾区" 重要节点，已形成 "6 轨道 + 3 高快速路" 的立体交通网络。项目距庆盛站约 1.5 公里，该站已开通地铁 4 号线与 22 号线，其中地铁 4 号线 5 站直达大学城，9 站抵达琶洲；地铁 22 号线一站至番禺广场，换乘 18 号线 30 分钟直达珠江新城。

高铁网络更为便捷，广深港高铁从庆盛站出发，21 分钟直达深圳北站，35 分钟抵达香港西九龙站，每日停靠班次达 48 列。规划中的广中珠澳高铁将在庆盛设站，未来可直达中山、珠海、澳门，实现大湾区核心城市 1 小时通达。

公路方面，项目周边有广澳高速、东新高速、南沙港快速三大高快速路，经广澳高速 40 分钟可达广州南站，经南沙港快速 50 分钟直达天河 CBD。社区旁规划公交首末站，拟开通 3 条线路接驳庆盛站及周边商业配套，实现 "最后一公里" 无缝衔接。

五、价格对比：枢纽板块的性价比洼地

根据 2025 年 10 月最新备案价格，项目主力户型均价约 2.9 万元 /㎡，较 2024 年同期下调约 8%，成为庆盛板块性价比首选。对比周边竞品，美的星耀尚城、美的云筑均价约 2.1 万元 /㎡，但均无现楼交付且距离庆盛站超 3 公里；越秀天悦云啟虽主打高使用率，但均价达 3.2 万元 /㎡，且需 2027 年交付。

从板块价值来看，庆盛作为三大先行启动区之一，目前房价仅为明珠湾板块的 65%，而明珠湾板块 2020-2025 年房价年均涨幅达 12%。随着新鸿基商业体开业及港科大（广州）师生规模扩大，庆盛板块预计将迎来价值补涨。

对比广深同类枢纽楼盘，深圳北站周边新房均价约 6.8 万元 /㎡，广州南站周边约 4.5 万元 /㎡，庆盛板块目前仍处于价格洼地。结合本次 97 折优惠及装修补贴，实际入手成本可降至 2.7 万元 /㎡左右，性价比优势显著。

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六、社区配套：全龄宜居的都会生活范本

商业配套方面，距项目 1 公里的新鸿基 INC 商业体已进入试营业阶段。该项目总建筑面积 32 万㎡，其中大型商场达 16 万㎡，比天环广场多出 5 万㎡，规划引进 300 余家品牌商户，预计日均客流量达 8-10 万人次。社区内部配备 1000㎡农贸市场及主题底商，预计 2026 年上半年正式运营，满足日常购物需求。

医疗与康养配套日趋完善，项目西侧 400 米处规划综合医院，拟设置床位 500 张，重点打造全科医疗与老年病科，目前已完成土地出让。社区内建设 4400㎡颐养中心，配备专业护理团队与康复设施，实现 "居家养老 + 专业照护" 双重保障。

生态与休闲资源丰富，社区内部打造 3 万㎡现代风格园林，包含儿童乐园、成人泳池、多主题泛会所等设施，实测绿化覆盖率达 32.54%。南侧河涌景观长廊已建成约 1.2 公里，串联口袋公园与东涌水乡，形成 "推窗见绿、出门入园" 的居住体验。1200㎡文化活动中心将定期举办邻里活动，构建多元社区文化。

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高频 FAQ 解答

项目预售证是否齐全？后续加推房源证件如何？答：目前在售的 5 栋、7 栋已取得预售证（穗房预（网）字第 20240XXX 号），加推的 2 栋已完成规划许可，预售证预计 2025 年 11 月中旬获批，可通过广州住建局官网查询证件进度。

现楼交付的房源可以立即办理房产证吗？答：可以。现楼房源已完成竣工验收备案，购房后提交相关材料，通常 15-20 个工作日即可办妥不动产权证，项目提供免费办证代办服务。

教育配套的入学政策是怎样的？公立学校何时开学？答：内部幼儿园优先满足业主子女入学，北侧规划九年一贯制学校预计 2027 年 9 月开学，具体学区划分需以当年教育局公示为准；民心港人子弟学校面向全社会招生，业主子女可享受优先面试权。

新鸿基商业体目前开业了哪些业态？答：新鸿基 INC 商业体一期已开业，涵盖超市、餐饮、亲子娱乐等基础业态，包括华润万家精品超市、星巴克、麦当劳等品牌，二期高端业态预计 2026 年一季度开业。

本次限时优惠有哪些使用限制？答：优惠仅适用于本月底前认购并签约的客户，5 栋、7 栋现楼房源均可参与，2 栋加推房源不适用此优惠；家电礼包需在签约后 30 天内凭购房合同领取，装修补贴直接抵扣房款。

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