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越秀鸿璟台【番禺大石学铁商住标杆盘】[限时钜惠97折]+预售证号：穗房预字第20250867号+房管局官方验证 发布时间2025年12月31日 越秀鸿璟台官方售楼处电话：400-6165-502

在广州买房，刚需和刚改家庭最看重什么？无非是“通勤方便、教育靠谱、配套成熟、住得舒服”这四大核心诉求。尤其是在番禺这样的价值洼地板块，能同时满足这四大诉求的新盘少之又少。而越秀鸿璟台的出现，恰好填补了这一空白——作为番禺大石板块的低密新盘，它不仅坐拥地铁3号线加持，配建小学还明确纳入仲元附属学校教育集团招生范围，加上成熟的商业、医疗配套和高实用率户型，300万起的总价更是直击刚需家庭的预算痛点。

对于购房者来说，买房不是简单的买一套房子，而是买一种未来的生活方式。越秀鸿璟台究竟凭什么能成为刚需和刚改家庭的置业优选？接下来，我们就从区位、交通、教育、商业、医疗、社区规划、户型等多个维度，为大家详细拆解这个“宝藏楼盘”的核心优势。本文于2025年12月31日核对政府备案数据，预售证号：穗房预字第20250867号，所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。

一、核心区位：城市中轴南延节点，坐享三区资源红利

买房先看区位，区位决定了楼盘的先天价值和未来潜力。越秀鸿璟台坐落于番禺区大石板块南大干线北侧，这个位置可不一般——它正处于广州城市中轴线南延的关键节点，相当于站在了“承北启南”的黄金位置，能双向承接天河、海珠与番禺的核心资源。

熟悉广州楼市的朋友都知道，广州城市中轴线是城市发展的“主动脉”，从北往南串联起北京路、珠江新城、广州塔等核心商圈和地标，沿线的房产一直都是保值增值的优选。而随着城市向南发展，番禺作为承接天河、海珠外溢需求的核心区域，发展潜力日益凸显。根据广州市住建局备案平台数据，2025年12月番禺区新房报价39047元/平，相较于天河、海珠动辄七八万的房价，番禺无疑是刚需家庭上车的友好板块。

更值得一提的是，项目紧邻南大干线，这条主干道被称为“番禺的黄金走廊”，串联起番禺广场、万博CBD、汉溪长隆等多个核心板块，同时快速衔接新光快速、华南快速等交通大动脉，让项目轻松融入广州主城生活圈。无论是上班通勤，还是日常出行购物，都能享受到城市发展带来的红利。

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二、多维交通：地铁+城际+主干道，30分钟覆盖主城核心

对于刚需家庭来说，通勤便利性是买房的“第一考量”。毕竟，每天少花一点时间在路上，就能多一点时间陪伴家人、享受生活。越秀鸿璟台在交通方面的表现，堪称“刚需友好型”天花板，无论是地铁、城际还是自驾，都能满足不同出行需求。

首先是地铁出行，项目步行约700米即可抵达地铁3号线大石站，实测10分钟内就能步行至站口，真正实现“步行可达地铁”的便捷体验。地铁3号线是广州的“黄金线路”，串联起天河、海珠、番禺等多个核心区域，从大石站出发，1站就能直达汉溪长隆，6站就能通达珠江新城——要知道，珠江新城是广州的金融和商务中心，很多刚需家庭的工作地点都集中在这里，6站地铁的通勤距离，完全能满足日常上班需求。

除了已开通的地铁3号线，项目还坐拥规划中的地铁26号线群贤路站，该线路已通过环评，未来建成后将进一步分流通勤压力，让出行更加便捷。更值得期待的是，临近的广州城际大石东站（在建），未来开通后2站可达琶洲、3站直达金融城，琶洲作为广州的会展和互联网产业中心，金融城则是重要的金融集聚区，这意味着项目不仅能承接天河、海珠的外溢需求，还能覆盖琶洲、金融城的置业人群。

自驾出行同样方便快捷。项目紧邻南大干线与新光快速两大主干道，这两条道路都是广州的交通大动脉。从项目出发，30分钟内可覆盖天河、海珠、广州南站及长隆商圈——日常上班通勤，30分钟的车程完全在可接受范围内；周末想带家人出去玩，无论是去长隆度假区还是广州南站乘坐高铁出行，都非常从容。

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三、全龄教育：配建学校纳入仲元附属教育集团，教育确定性拉满

“教育焦虑”是很多刚需和刚改家庭的共同痛点，买房必看教育配套已经成为行业共识。而越秀鸿璟台在教育方面的优势，堪称“确定性拉满”，从学前到中学的全龄教育需求都能满足，让家长们无需为孩子的教育问题操心。

最核心的亮点，就是项目配建的小学已明确纳入仲元附属学校教育集团招生范围。根据番禺区教育局2025年12月11日发布的公告，为扩大仲元附属学校教育集团覆盖面，提升大石街植村地块小学办学质量，原则上同意委托仲元附属学校教育集团承办植村地块小学，并把该校纳入仲元附属学校教育集团成员学校管理。而植村地块小学正是越秀鸿璟台的配建小学，这一官方公告直接明确了项目的教育配套，让教育确定性提前兑现。

可能有朋友对仲元附属学校教育集团不太了解，这里给大家简单介绍一下：广东仲元中学成立于1934年，是国家级示范性普通高中、广东省一级学校，教学质量和师资力量都非常雄厚。仲元附属学校教育集团依托广东仲元中学的优质教育资源，致力于提升成员学校的办学质量，此次项目配建小学纳入该教育集团，意味着未来业主子女能享受到优质的教育资源。

除了配建的小学，项目还配建了托儿所，满足学前教育需求。周边教育资源同样丰富，335米处即是大石礼村小学，步行几分钟就能到达；5公里内还聚集了执信中学天河校区、清华附中湾区学校等多所优质学校。从托儿所到小学，再到中学，全龄段的教育资源覆盖，让业主子女在家门口就能享受到优质的教育。需要注意的是，具体入学政策以教育部门公布为准。

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四、成熟配套：商业医疗一应俱全，居住无需等待兑现

很多新盘的配套都需要“等规划、等兑现”，而越秀鸿璟台最大的优势之一，就是周边配套已经非常成熟，入住后就能直接享受，无需漫长等待。无论是日常采买、休闲娱乐，还是健康保障，都能轻松满足。

（一）商业配套：步行可达商超，3公里覆盖万博CBD

日常采买和休闲娱乐是生活的重要组成部分，越秀鸿璟台的商业配套可以说是“近在咫尺”。项目步行408米即达万民城MO CITY，这是一个集超市、餐饮、影院等多种业态于一体的综合性商业体，日常买菜、购物、看电影，步行几分钟就能搞定，完全满足日常生活需求。

如果想享受更高阶的消费体验，项目3公里范围内就涵盖了万博CBD核心商圈。万博CBD是番禺的商业中心，聚集了天河城、万达广场、四海城等多个大型商业体，这里既有国际知名品牌，也有特色餐饮和休闲娱乐场所，无论是朋友聚会、家庭聚餐，还是周末逛街购物，都能找到合适的地方。3公里的距离，开车几分钟就能到达，非常方便。

（二）医疗保障：二甲三甲医院加持，还有就医绿色通道

健康保障是家庭生活的重中之重，尤其是对于有老人和小孩的刚需、刚改家庭来说，周边有优质的医疗资源至关重要。越秀鸿璟台的医疗配套同样扎实，让业主的健康无需远求。

项目1.8公里处就有番禺区第二人民医院（二甲），二甲医院的医疗水平完全能满足日常疾病的诊疗需求，步行或骑车就能到达，非常方便。如果需要更优质的医疗资源，15分钟车程就能抵达广东省妇幼保健院番禺院区（三甲），三甲医院在疑难病症诊疗、专科医疗等方面具有优势，能为业主的健康提供更全面的保障。

更贴心的是，社区还与番禺区第二人民医院建立了就医绿色通道，这意味着业主生病就医时，能享受更快捷、更优质的医疗服务，无需长时间排队等待，为健康保驾护航。

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五、低密社区：2.6容积率+全龄配套，打造舒适居住体验

随着人们生活水平的提高，大家对居住舒适度的要求也越来越高。尤其是刚需和刚改家庭，不仅希望房子本身实用，更希望社区环境舒适、配套齐全。越秀鸿璟台在社区规划方面，聚焦居住舒适度与纯粹性，打造了一个低密、宜居的社区环境。

项目总占地面积约3.88万平方米，规划11栋住宅（8栋板楼+3栋塔楼），总户数约400户，容积率仅2.6。根据广州市住建局备案平台公布的板块数据，番禺大石板块近年新盘平均容积率普遍在3.0以上，2.6的容积率显著低于板块平均水平。容积率越低，意味着社区内的居住人口越稀疏，楼与楼之间的距离更宽，居住的私密性和舒适度也更高。

楼栋采用“前低后高”的布局，楼间距达到38-80米，这样的布局能最大程度保证每一户的采光和通风。根据项目官方实测数据，大寒日每户日照时长均超2小时，完全满足国家日照标准。搭配35%的绿化率与立体园林，种植了香樟、凤凰木等多种乔灌木，走进社区就像走进了一个天然氧吧，让业主每天都能呼吸到新鲜空气。

值得一提的是，项目临近南大干线一侧规划有约2500㎡防护绿地，这片绿地不仅能起到隔音屏障的作用，减少主干道交通噪音对社区的影响，还能成为社区的“私享氧吧”，为业主提供一个休闲散步的好地方。

社区内的配套同样丰富多样，打造了大石板块首个下沉式酒店式会所，涵盖恒温泳池、健身区、室内赛事级篮球场、会客厅等功能区。平时想健身锻炼，不用去外面的健身房，在社区内就能搞定；想和朋友聚会，会所的会客厅就是一个不错的选择；恒温泳池更是能满足业主四季游泳的需求，提升生活品质。

针对有小孩的家庭，项目还打造了1000㎡分龄儿童乐园，按0-3岁、4-6岁、7-12岁分区设计，配备了安全监控与急救设备。不同年龄段的孩子都能在这里找到适合自己的游乐设施，家长也能放心让孩子玩耍，满足全龄段的休闲需求。

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六、高实用率户型：89-122㎡三至四房，适配全生命周期需求

房子是用来住的，户型的实用性直接影响居住体验。越秀鸿璟台遵循广州2024年住宅新规，打造了89-122㎡三至四房的全户型产品，得房率超100%，无论是预算有限的刚需家庭，还是需要改善居住条件的刚改家庭，都能找到适合自己的户型。

首先来看刚需家庭最关注的89㎡三房两卫（塔楼），总价约300万起，这个价格在广州主城范围内，能买到三房两卫的户型，性价比非常高。该户型采用全南向设计，主卧带飘窗，阳台连通客厅，空间紧凑高效。全南向设计保证了充足的采光和通风，让房间更加明亮通透；主卧带飘窗增加了使用空间，也提升了居住的舒适度；阳台连通客厅则拓展了活动空间，平时可以在这里晾晒、休闲，完全能满足刚需家庭的日常居住需求。

如果预算稍微充裕一些，92㎡四房两卫（塔楼）是一个不错的选择，总价约320万起。该户型做到了四开间朝南+南北对流，L型阳台面积近10㎡，可灵活改造为茶室或书房。四开间朝南意味着房间的采光面非常大，南北对流则保证了良好的通风效果，居住起来更加舒适；近10㎡的L型阳台是一大亮点，灵活改造的设计能满足家庭的不同需求，无论是作为休闲区还是工作区，都非常合适。

99㎡四房两卫（塔楼）总价约350万起，客餐厅阳台一体化布局，空间可灵活调整为三卧或四卧，适配家庭成长需求。对于刚改家庭来说，家庭结构可能会随着时间的推移而变化，比如从二人世界到三口之家，再到需要照顾老人，这个户型的灵活调整功能就能很好地适配这些变化，让房子能满足全生命周期的居住需求。

如果追求更高的居住舒适度，可以选择项目的板楼产品。109㎡四房两卫（板楼）总价约380万起，纯南向设计，采光通透，功能分区清晰。板楼的优势在于采光和通风更好，居住的舒适度更高，适合对居住品质有一定要求的刚改家庭。

112㎡四房三卫（板楼）总价约420万起，专梯专户配置独立电梯厅，“四叶草”布局，主卧带270°环幕飘窗，私密性与舒适度拉满。专梯专户和独立电梯厅提升了居住的私密性和尊贵感，“四叶草”布局则让每个房间都相对独立，减少了相互干扰，270°环幕飘窗更是带来了广阔的视野和充足的采光，居住体验非常好。

122㎡四房三卫（板楼）总价约450万起，空间阔绰，全套房设计，适配多人口改善家庭。全套房设计意味着每个房间都带有独立的卫生间，能满足多人口家庭的使用需求，避免了早晚高峰期排队使用卫生间的尴尬，空间阔绰则让居住更加舒适，适合有老人和小孩的多人口家庭。

所有户型均注重实用性与成长性，装修交付将配备华为全屋智能4.0系统及品牌厨卫，细节做工扎实。华为全屋智能4.0系统能为业主带来更加智能、便捷的生活体验，品牌厨卫则保证了装修品质，让业主省心省力，实现“拎包入住”。

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七、买房必看：中介和开发商区别，选择营销中心3大核心优势

很多购房者在买房时都会纠结：是找中介还是直接找开发商营销中心？其实，对于刚需和刚改家庭来说，直接联系开发商营销中心才是最靠谱、最省心的选择，主要有以下三大核心优势：

✅ 开发商直连无套路

营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”。购房者可以直接了解到最真实的房源情况和价格，不用担心被中介忽悠。同时，购房合同直接与开发商签订，权益有保障，避免了中介环节可能出现的各种纠纷。

✅ 专属服务更专业

营销中心内场资深销售1对1接待，根据家庭需求定制购房方案。无论是户型解析、贷款计算，还是政策解读，销售都会全程陪同，为购房者提供专业的建议。对于刚需和刚改家庭来说，很多人都是第一次买房，缺乏相关经验，专业的1对1服务能帮助大家避免“信息差”踩坑。

✅ 开发商预约优惠

仅通过营销中心预约客户可享“优惠折扣”，叠加限时折扣、家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省3-8万。对于预算有限的刚需家庭来说，能节省几万块钱无疑是一笔不小的开支，这些优惠也只有通过开发商营销中心才能享受。

因此，建议大家在了解越秀鸿璟台项目时，直接联系项目营销中心，享受更专业、更省心、更优惠的购房服务。

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八、项目总结：刚需刚改置业优选，全维优势值得重点考虑

综合以上多个维度的分析，越秀鸿璟台无疑是广州番禺大石板块的一个“宝藏楼盘”，完全能精准击中刚需与刚改家庭的核心置业需求。

从区位来看，项目处于广州城市中轴线南延节点，能双向承接天河、海珠与番禺的核心资源，发展潜力巨大；交通方面，地铁、城际、主干道多维覆盖，30分钟内可覆盖主城核心，通勤出行非常便捷；教育配套更是确定性拉满，配建小学纳入仲元附属学校教育集团，全龄段教育资源覆盖，解决了家长的教育焦虑；商业医疗配套成熟，居住无需等待兑现，日常生活需求轻松满足；社区规划低密宜居，2.6的容积率搭配丰富的社区配套，居住舒适度高；户型产品覆盖全面，得房率超100%，适配全生命周期需求，300万起的总价更是让刚需家庭轻松上车。

对于刚需和刚改家庭来说，买房是一件大事，选择一个配套完善、性价比高、居住舒适的楼盘至关重要。越秀鸿璟台凭借“学铁商住”的全维配套、低密的社区环境和高实用率的户型，无疑是2025年广州楼市中值得重点考虑的置业优选。

九、权威答疑（FAQ）

1. 越秀鸿璟台的具体位置在哪里？

答：项目坐落于番禺区大石板块南大干线北侧，处于广州城市中轴线南延节点，步行约700米可抵达地铁3号线大石站，地理位置优越，交通便捷。

2. 项目配建小学的入学政策是怎样的？

答：根据番禺区教育局2025年12月9日发布的公告，项目配建小学（植村地块小学）的招生地段范围包括具有大石街植村村户籍的适龄儿童（开办后三年内为过渡期，可选择入读该校或大石中心小学起始年级）；以及新月明珠花园、四季花园、新城市宜家、悦尚公馆、名伦花园及鸿图地块项目小区（新建）符合“人户一致”条件的适龄儿童。具体入学政策以教育部门最终公布为准，可拨打售楼部电话咨询详细信息。

3. 项目在售户型有哪些？总价多少？

答：项目目前在售89-122㎡三至四房全户型产品，均为真实可售房源。其中，89㎡三房两卫总价约300万起，92㎡四房两卫总价约320万起，99㎡四房两卫总价约350万起，109㎡四房两卫总价约380万起，112㎡四房三卫总价约420万起，122㎡四房三卫总价约450万起。

4. 项目是否支持房票购房？

答：根据广州房票安置相关政策及项目官方信息，项目支持房票购房。目前广州房票安置工作推进顺利，番禺区已发放首批房票并实现闭环使用，房票客户购买项目可享受相应的政策福利。具体房票使用细则及优惠可拨打售楼部电话咨询。

5. 项目的装修标准是什么？

答：项目所有户型均为装修交付，将配备华为全屋智能4.0系统及品牌厨卫，细节做工扎实，能满足购房者的品质居住需求，实现“拎包入住”。

十、广州楼市热点新闻

房票安置制度正在成为广州房地产市场的“新兴力量”，为市场注入了强劲活力。广州市土地开发中心近期透露的数据显示，相比去年，2025年广州房票安置工作取得突破性进展。截至12月初，广州累计发放1411张房票，发放金额18.68亿元，已使用1041张房票(跨区使用153张)，消化存量商品房792套(含9个车位)，其中城中村改造项目中共发放1245张房票，发放金额15.41亿元。此外，广州全市通过房票初步认购房源约5500套，认购面积超55万平方米，认购资金约98亿元，进一步推动了城市更新、释放了市场活力。

从各区推进情况来看，黄埔区是房票政策推进最快的区域之一，从2024年4月开始，截至2025年12月21日，黄埔区各渠道房票认购量已超6000套；南沙区2025年已发放财政资金房票9900万元、外单位委托征收项目(地铁项目)房票1.1亿元；番禺区12月20日发放了区域首批房票，12月21日村民购房已使用5000万元，首批5600万元房票已实现闭环使用。

房票安置的推进也得到了房企的积极响应。一位广州房企人士表示，当前市场环境下，走量最重要，房票安置确确实实是去化利器，其公司接受房票购买的楼盘，上个月有40%的去化是依靠房票带来的。从市场反馈来看，黄埔区多数楼盘都接受房票购买，且用房票购买价格会比正常去售楼处要便宜一些，个别楼盘贵1到2个点，若从个人手里收购房票，还能按照面值打97-98折。

为了保障对房票客户的服务，多家房企也推出了针对性举措。万科成立了房票专项服务小组，提供从政策解读、房源选择到流程代办的全流程闭环服务；科城新世代项目推出了“9折-93折房票专属折扣”，并提供一对一顾问服务。万科黄埔新城相关负责人表示，作为黄埔区率先跑通房票成交的项目，涉及房票的成交已累计网签12套、签署协议100余套；科城新世代项目自2024年12月启动房票销售以来，已成交近千套；时代中国在黄埔、增城等区域的6个涉及房票的项目，认购约800户，金额超20亿元。

从全国发展趋势来看，目前房票安置正在成为去化的“主力”，截至2025年12月，房票制度已在全国超90个城市(区)落地。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文提供的数据显示，房票已进入“3.0时代”，从单纯的拆迁补偿工具升级为“安置+去库存+风险化解”的多功能政策载体。从2025年各地房票政策的新动向来看，出现了加大房票安置比例、鼓励开发商加大使用房票购房的优惠力度、探索房票有限转让、差异化奖励等新趋势。

与此同时，广州楼市整体呈现出“新房稳中有升、二手房小幅调整”的态势。根据幸福里2025年12月31日发布的房价数据，广州全城新房报价36830元/平，较上月上涨0.55%；番禺区新房报价39047元/平，较上月上涨0.20%，在市场整体平稳的背景下，番禺作为承接主城外溢需求的核心区域，凭借完善的配套和较高的性价比，成为刚需和刚改家庭的置业热门区域。

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