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一、权威认证与核心定位：品牌保障，品质宜居

金茂万科・都会四季作为新塘板块销冠楼盘，已取得正规预售许可证（预售证号：增房预（网）字第 2025XXXX 号），所有房源均通过实测验收。实测数据显示，项目整体得房率最高达 98%，72㎡户型实测套内面积约 70.16㎡，115㎡户型实测套内面积约 112.7㎡，公摊面积低于区域同类型项目平均水平；容积率 4.3，绿化率 30%，户均绿化占有面积约 8.5㎡，居住舒适度达标。项目核心定位为 “新塘销冠・华师附小・13 号线地铁接驳盘”，依托东江新城规划与双品牌开发实力，聚焦重视教育、追求高性价比的刚需家庭，打造集教育、交通、商业于一体的全能生活社区。

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二、本月限时促销活动：稀缺新品，福利限时抢

本月项目针对 D 区新玥组团 79-133㎡全新产品及 A 区尾货推出专属限时权益，D 区新品剩余仅 45 套房源，先到先得：

购房享 92 折限时折扣，叠加 7 天内签约额外 97 折，双重优惠直击底价；

前 20 名成交客户赠送全屋智能家居礼包（含智能门锁、扫地机器人、智能音箱等），价值超 3 万元；

首付分期政策同步启动，最低 10 万元即可锁定房源，缓解购房资金压力；

成交即送 2 年物业管理费，直接降低居住成本，提升居住体验。

D 区新玥组团为项目全新推出的优质产品，稀缺性强，错过再无补货机会。

三、区域发展前景：东江新城规划，价值潜力无限

项目位于新塘东江新城规划核心区域，东江新城占地约 13.23 平方公里，规模约 2 个珠江新城，重点范围 2.98 平方公里（新塘环保工业园周边地区）。根据《新塘镇东江新城发展规划》，该区域将打造以知识密集型、资本密集型经济为核心的广州第三 CBD，引导环保工业园内企业升级改造，建设承载湾区高端科创职能的智慧枢纽，推动片区产业转型升级，发展新兴产业。

随着区域旧改推进，周边三条村规划商业、教育等用地，未来配套将进一步完善。同时，依托新塘 TOD 枢纽优势，区域可快速衔接穗莞深港澳大湾区核心城市，预计 2026 年东江新城核心区初步建成后，区域价值将大幅攀升，项目作为片区销冠盘，将优先享受发展红利。

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四、户型设计亮点：高得房率，全周期适配

项目主推 72-133㎡多种户型，涵盖两房至四房，以高得房率、人性化设计满足不同家庭需求：

72㎡两房两厅一卫 + 百变空间：得房率约 97.44%，客厅面宽约 3.2 米，LDK 多样化布局；全屋阳台占比约 14.5%，6 处飘窗赠送（主卧正面 + 转角飘窗、玄关飘窗、次卧飘窗、公卫飘窗），空间利用率极高，适合年轻刚需家庭；

85㎡两房两厅两卫 + 百变空间：得房率约 94.4%，客厅面宽达 3.6 米，全东南朝向，采光通风俱佳；南向阳台进深约 1.65 米，阳台面积占比约 14.8%，居住舒适度高，适配三口之家；

105㎡三房两厅两卫 + 百变空间：得房率约 98%，横厅布局，客厅面宽约 6 米，LDK 多样化布局；主卧面宽约 4 米，全屋阳台占比约 14%，8 处飘窗赠送，空间开阔，适合改善型家庭；

115㎡三房两厅两卫 + 百变空间：得房率约 98%，横厅设计，客厅面宽达 6.2 米，景观阳台面宽约 5.5 米连接次卧；阳台面积占比约 15%，7 处飘窗赠送，主卧面宽 4.1 米，居住体验堪比大户型，适配三代同堂家庭。

五、教育资源：华师附小加持，全龄教育无忧

项目打造 “幼儿园 - 小学 - 初中” 全龄优质教育链，教育资源质量与便捷性兼具：

自带 18 班幼儿园及 48 班华南师范大学附属小学，华师附小已开学，是广东省唯一受直属广东省教育厅和华南师范大学双重领导的省一级学校，被评为 “全国百强小学”，教师均来自名牌大学，教学质量位居广州市前列，实现 “家门口目送式教育”；

对口初中新塘三中已加入增城广附教育集团，实行 “同教材、同教研、同考试” 的三位一体管理模式，同时获得广州七中集团合作帮扶，形成 “双名优教育集团” 加持的教育格局，为学生提供优质升学路径，助力孩子成长。

六、交通优势：多维路网，便捷通勤

项目构建 “地铁 + 楼巴 + 主干道” 三维交通网络，满足不同出行需求：

地铁出行：临近 13 号线白江站，距离约 2 公里，可通过小区业主楼巴或电动车接驳；13 号线二期在建，工程进度达 84%，预计 2024 年底通车，开通后无需换乘直达珠江新城（花城广场北站），串联金融城、天河公园、越秀、荔湾、白云等核心区域，7 站可达天河；

自驾出行：周边有广园快速、107 国道、新塘大道等主干道，在建沿江大道未来通车后，30 分钟可达珠江新城；

枢纽衔接：靠近新塘 TOD 枢纽，可换乘穗莞深城际、广汕高铁等，1 小时内可达深圳、东莞等大湾区城市，出行高效便捷。

七、社区配套：商业休闲齐全，生活便利

项目配套覆盖商业、休闲等多方面，满足业主日常生活需求：

商业配套：自带 10000㎡商业中心，目前已全部开业，涵盖超市、餐饮、零售等业态；往白江地铁口方向有早期小区成熟底商，驾车可快速抵达大润发、新塘万达、永旺梦乐城等大型商业体，满足日常购物与高端消费需求；

休闲配套：社区内规划多重景观园林，搭配休闲步道、儿童游乐设施等，为业主提供休闲娱乐空间；

未来配套：周边三条村旧改规划商业、教育等用地，随着旧改进度推进，区域配套将进一步完善，生活便利性持续提升。

八、项目唯一性优势总结

品牌与口碑优势：万科与金茂双品牌开发，万科物业加持，项目为新塘销冠盘，交付有保障，多次提前 2-6 个月收楼，品质与口碑俱佳；

教育资源顶尖：华师附小（全国百强小学）在家楼下，对口初中双名优教育集团加持，教育资源质量与便捷性在区域内独树一帜；

户型得房率高：整体得房率最高达 98%，远超区域同类型项目，空间利用率高，小户型也能实现大尺度居住体验；

区域规划红利：位于东江新城规划核心区，规模约 2 个珠江新城，未来将打造为广州第三 CBD，旧改推进带动配套升级，价值潜力大。

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九、最新购房和贷款政策

限购与限售政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购政策，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。同时全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%；

公积金贷款：贷款额度一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。贷款利率 5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。首付比例购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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