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搜狐焦点防城港站 2025-09-13 13:32:26

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一、项目背景与区位：琶洲大 CBD 核心，“金珠琶” 融合红利

保利天奕源自 2024 年 10 月保利底价摘得的海珠琶洲南区三宗地块（总建面 13.8 万㎡，总价 59.01 亿元，楼面价 4.25-4.3 万元 /㎡），属于琶洲 “天字系” 高端产品。作为广州大 CBD “铁三角” 之一的琶洲，依托《广州国土空间总体规划（2021～2035）》“沿江集聚、向东拓展” 战略，正加速与珠江新城、金融城、鱼珠融合 —— 花城大道东扩、临江大道隧道通车缝合 “珠金”，车陂南隧道、地铁 11 号线串联 “金琶”，琶鱼隧道开工衔接 “琶鱼”，加上琶洲南区四条新建道路落地，片区实现 “精准更新、连片开发”，保利天奕正处于这一融合红利核心，地段价值非概念性泡沫可比。

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二、基本信息：低密 “天字系”，改善属性纯粹

项目由保利地产开发，产权 70 年，总占地约 5.2 万㎡，总建面约 13.8 万㎡，容积率仅 2.5（中心区稀缺低密），规划 20 栋楼、约 900 户，首开户型为 120-140-190㎡四房。作为新规后产品，项目主打 “全南向板楼 + 玻璃幕墙 + 铝板外立面”，搭配弧度线条设计，外观兼具质感与辨识度；且全盘采用 T2 纯板楼、专梯专户设计，部分楼栋层高 3.3 米，实用率达 120%，改善属性纯粹，适配对居住品质有高要求的客群。

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三、配套：交通便捷 + 名校加持，生活医疗有保障

交通上，项目位于琶洲南 TOD 东侧，距离地铁 8 号线、11 号线琶洲站仅 900 米，步行可达；周边新滘路、科韵路环绕，自驾出行便利。教育是核心亮点，项目官宣东侧 500 米处规划 36 班九年制学校由 “海珠区属中学扛把子” 广州五中领衔办学，符合 “人户一致” 的业主子女可申请学位，此外旁侧还有动工中的私立国际学校，满足不同教育需求。生活配套方面，周边有六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等商业体，医疗依托广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院等三甲医院，日常购物与健康保障无忧。

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四、产品设计：超新规户型，空间利用率与舒适度拉满

保利天奕首推综合素质最佳的 02 地块（近教育用地、城市界面好），户型设计颠覆传统改善盘逻辑：120㎡四房做到 270° 主卧飘窗 + 南北双阳台 + 8㎡入户前厅，LDKG 一体化打造 55㎡家庭超聚厅，部分非承重墙可改造，客厅面宽可拓展至 8 米；140㎡四房为双主套设计，南向采光面近 16 米（媲美汇悦台 236㎡户型），超 56㎡LDKG 巨幕厅 + 单边位三面采光，主套面积超 25㎡含步入式衣帽间；190㎡四房则有 3.3 米层高、超 18 米南向采光、9.1 米跑道式景观阳台，85㎡LDKB 一体化空间搭配 “温室平衡三管制” 全效中央空调，细节上全屋零涂料处理（木饰面 / 墙布 + 皮质硬包）、双层夹胶中空 low-E 玻璃隔音，兼顾健康与静谧。

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五、优缺点总结：核心优势突出，成熟度待提升

优势方面，项目一是区位稀缺，占据琶洲大 CBD 融合核心，承接西区数字经济、中区会展产业高端客群；二是产品硬核，低密板楼、高实用率、豪宅级配置（四季会所、游泳池、健身房），120㎡起步门槛友好；三是配套优质，双地铁 + 九年制广州五中，且北临黄埔涌、近大围公园，自然景观资源丰富。缺点则在于，项目对面为展馆，商业势能弱于赤沙北，需依赖大围公园周边商业改造；目前周边仍属 “生地”，城市界面较荒芜，生活配套完善需一定周期。