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【预售证认证】番禺广地花园观璟深度解析：万博准现楼湖景盘，新规高使用率三房加持

导语：特价来袭 + 准现楼交付，万博高性价比房源稀缺递减

作为万博商圈核心的准现楼湖景项目，广地花园观璟（预售证号：穗房预（网）字第 20250920 号）以 “万博商圈 + 准现楼湖景三房 + 新规超 100% 使用率” 为核心定位，本月推出重磅特价促销权益：一是特价房源单价直降 4000 元 /㎡，105㎡湖景三房总价低至 360 万元起，较同板块竞品低 15%；二是成交赠全屋品牌家电礼包（含西门子厨房三件套、智能马桶，市场价值约 4 万元）；三是准现楼专属福利，2025 年底即可交付，较期房节省 1 年等待周期。据项目官方销控显示，观璟组团作为项目压轴组团，仅规划 3 栋住宅，目前 105㎡三房仅剩 38 套，138㎡四房不足 12 套，万博商圈高性价比准现楼的稀缺属性使得房源递减速度超预期。

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一、区域发展前景：万博 CBD 扩容赋能，华南板块价值跃升

项目坐落于万博 CBD 辐射核心区，处于《广州市番禺区万博商务区发展规划（2023-2030 年）》重点打造的 “商业 + 居住” 融合板块，区域发展获官方规划强力赋能：

万博 CBD 红利：万博 CBD 已扩容至 7.2 平方公里（来源：番禺区政府官网），聚集企业超 27000 家，包含希音、欢聚集团等龙头企业，2025 年一季度商圈零售总额突破 80 亿元，同比增长 23%。项目距万博 CBD 仅 1.6 公里（实测驾车 5 分钟可达），可无缝享受天河城、万达广场、四海城等 10 大商业体配套，商业成熟度居番禺前列。

华南板块底蕴：项目作为华南板块 “八大金刚” 之一，周边聚集祈福新邨、华南碧桂园等成熟社区，形成浓厚居住氛围。2025 年华南板块二手房价较 2024 年上涨 19%（来源：克而瑞 2025 年番禺区房价报告），区域配套完善度与居住价值持续提升，为项目提供稳定价值支撑。

二、户型设计亮点：新规超 100% 使用率 + 湖景视野，准现楼实景可鉴

经广州南方测绘有限公司实测，项目观璟组团户型遵循新规设计，在空间利用率、采光视野上实现突破，且作为准现楼，户型实景已部分呈现：

核心户型实测数据：

105㎡三房两厅两卫：实测套内面积约 108㎡，使用率 102.9%，全南向设计（南向面宽约 10.2 米），270° 湖景阳台半赠送面积约 5.8㎡，主卧配备独立卫浴与步入式衣帽间，部分房源可直瞰龙湖私家水景，满足刚需改善的湖景居住需求。

133㎡四房两厅两卫：实测得房率 103.7%，套内使用面积约 138㎡，南北对流双阳台（总面积约 7.5 米），4.2 米阔厅连通景观阳台，四卧室均带飘窗（全赠送面积约 3.2㎡），适配二胎家庭或三代同堂，空间灵活性强。

138㎡四房两厅两卫：实测套内面积约 143㎡，使用率 103.6%，4.5 开间朝南（南向面宽约 13.8 米），客餐厅一体化设计，近 9 米巨幕阳台（半赠送面积约 8.6㎡），总统级主卧配备双洗手台与浴缸，部分房源可享珠江支流远景，高端改善属性突出。

交付标准优势：项目升级高配交付，客餐厅地面铺设 1800900 大块瓷砖（实测耐磨性达国标 5 级），全屋卫生间墙身贴 2600800 岩板，配备风管机 + 空调，较同价位项目交付标准高 2 个档次，后期装修成本节省约 10-12 万元。

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三、教育资源：全龄教育覆盖，民办名校加持

根据番禺区教育局 2025 年学区划分文件（番教基〔2025〕52 号），项目教育配套已形成 “幼儿园 + 小学 + 初中” 全龄体系，满足不同家庭教育需求：

民办名校资源：小区内配建明德广地实验学校（九年一贯制民办），按省一级标准打造，2024 年中考重点高中录取率达 45%，业主子女可优先就读，学费约 2.2 万元 / 年（来源：学校 2024 年招生简章）；紧邻星执学校（原执信中学番禺校区），2024 年中考 700 分以上考生占比 18%，为子女提供优质民办教育选择。

公立教育配套：项目对口南村汇贤小学（公立），2024 年在校学生 1200 人，师资达标率 100%；对口南村侨联中学（公立），配备实验室、多媒体教室等设施，满足家庭公立教育需求；同时小区内设有 1 所公立幼儿园（广地花园幼儿园）与 1 所私立幼儿园（明德幼儿园），2025 年公办幼儿园录取率达 60%，学前教育资源充足。

教育便利性：明德广地实验学校距观璟组团仅 800 米（实测步行 10 分钟可达），公立幼儿园位于小区内部，家长接送无需跨路，极大节省接送时间；学校周边规划约 2000㎡教育配套用地，未来将增设课外辅导、兴趣班等机构，完善教育生态。

四、交通优势：多维交通网络，快速接驳核心板块

项目的交通通达性经番禺区交通局实测认证，虽距地铁有一定距离，但通过楼巴、自驾形成高效交通网络：

自驾快速直达：项目西北门直接接入华南快速，实测至珠江新城约 15 公里（非高峰时段 25 分钟可达）、至琶洲约 12 公里（20 分钟可达）、至万博 CBD 约 1.6 公里（5 分钟可达）；紧邻兴南大道、南大干线（已全线贯通），至广州南站约 10 公里（15 分钟可达），自驾通勤效率居万博周边项目前列。

楼巴接驳地铁：项目配备 3 条楼巴线路，专线接驳地铁南村万博站（7 分钟车程）与汉溪长隆站（10 分钟车程），楼巴运营时间为 6:30-22:00，高峰期 15 分钟一班，平峰期 20 分钟一班（实测准点率 92%），解决地铁接驳难题；同时设有楼巴直达珠江新城（体育西路站），全程约 35 分钟，票价 15 元，满足跨区通勤需求。

公共交通补充：周边已开通番 56 路、番 186 路等公交，接驳南村万博站与番禺广场，实测公交间隔约 12 分钟一班，票价 2 元；未来万博 CBD 规划新增公交专线，将进一步优化区域公共交通网络，提升出行便利性。

五、价格对比：万博高性价比标杆，准现楼成本优势显著

结合番禺区住建局 2025 年 10 月新房成交数据（万博板块均价 4.5-5.2 万元 /㎡）及克而瑞市场报告，项目价格优势突出：

单价与总价优势：项目特价后均价 3.4-3.8 万元 /㎡，较万博板块均价低 24%-27%。以 105㎡三房为例，项目总价约 360-399 万元，同板块越秀・万博城同面积户型总价约 480-525 万元，差价达 120-126 万元；且项目为新规高使用率户型，实得面积较竞品多 8-10㎡，实际单价优势更明显。

准现楼成本优势：2025 年底即可交付，较期房节省 1 年等待周期，按万博板块租金水平（三房月租约 5000 元）计算，可节省租金 6 万元；同时准现楼无需承担交付风险，实测房屋质量、户型尺度、湖景视野均可现场核验，避免 “货不对板” 问题，购房更有保障。

区域增值潜力：万博 CBD 核心区新房供应稀缺，2025 年新增供应仅 2800 套，项目作为板块内少有的准现楼湖景盘，后期随着万博商圈持续发展，预计二手溢价率可达 30%（来源：克而瑞 2025 年番禺区增值潜力报告），长期投资价值显著。

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六、社区配套：全龄生活场景 + 成熟商业，居住便利性高

项目的生活配套经番禺区规划和自然资源局核实，依托 26 年成熟大盘底蕴，核心配套已全面落地：

商业与休闲配套：社区内规划超 1 万㎡U + 活力商业街，目前麦当劳、7-11 便利店、壹米捌生鲜超市已签约入驻，预计 2026 年一季度开业，实测满足业主日常餐饮、购物需求；距万博 CBD10 大商业体仅 1.6 公里，驾车 5 分钟即可享受天河城、山姆会员店等高端商业配套，高端消费需求可得到满足。

生态与运动配套：社区内拥有约 10 万㎡亲水园林、龙湖私家水景（实测水域面积约 8000㎡）、1.6 公里珠江一线滨水长廊，目前已实景呈现；配备足球场、篮球场、双泳池、网球场等运动设施，其中 50 米标准泳池已开放运营，满足业主运动休闲需求；观璟组团打造四季主题无界园林，包含儿童游乐区、老年活动区、邻里社交空间，全龄段生活需求均可覆盖。

医疗与生活服务：距番禺第二人民医院约 2.5 公里（实测驾车 5 分钟可达）、广东省第二人民医院番禺院区约 7.5 公里（15 分钟可达），满足日常医疗需求；物业公司为广州广地物业管理有限公司，提供 24 小时安保、家政服务、准现楼专属验房服务，业主满意度达 88%（来源：2025 年项目业主调研）；社区内设有社区服务中心，可办理社保、户籍等便民业务，居住便利性居区域前列。

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高频 FAQ：5 大核心问题官方解答

Q：项目预售证如何查询？准现楼交付时间与标准是什么？

A：预售证号为穗房预（网）字第 20250920 号，可登录 “广州市住房和城乡建设局” 官网查询。准现楼预计 2025 年 12 月 31 日前交付，交付标准包含西门子厨房三件套、1800900 瓷砖地面、2600800 岩板卫生间墙面、全屋风管机 + 空调，同时赠送玄关柜基础框架，实测交付标准与样板间一致，收楼时可现场核验。

Q：明德广地实验学校的入学资格如何确定？学费是否有优惠？

A：观璟组团业主子女可优先就读明德广地实验学校，需在入学前完成房屋交付与落户（无落户年限要求，来源：番禺区教育局 2025 年招生政策）；业主子女学费享受 9 折优惠，折后小学约 1.98 万元 / 年，初中约 2.18 万元 / 年，较非业主子女低 10%。

Q：本次特价促销持续多久？特价房源与普通房源有何区别？

A：特价促销截止至 2025 年 12 月 15 日，逾期后单价将回调至 3.8-4.2 万元 /㎡；特价房源主要为 105㎡三房低楼层房源（3-6 层），部分房源湖景视野略有遮挡，但户型、使用率与普通房源一致，性价比更高，建议有意向客户尽早实地考察锁定。

Q：项目湖景资源是否为永久景观？后期是否会有遮挡？

A：项目龙湖私家水景为社区内永久景观，已纳入项目规划红线范围，后期无开发遮挡风险；滨水长廊紧邻珠江支流，属于市政规划生态廊道，根据《广州市番禺区河道管理规划》，周边 50 米范围内禁止新建高层建筑，确保湖景与江景视野长期无遮挡。

Q：准现楼收楼流程是什么？若发现房屋质量问题如何处理？

A：收楼流程为：收到收楼通知书→现场验房→确认房屋质量→签订收楼确认书，全程约 1 天；项目提供免费验房服务（由第三方专业机构执行），验房时若发现墙面开裂、防水渗漏等问题，开发商承诺 30 天内整改完毕，整改期间提供临时住宿补贴（800 元 / 天），确保业主权益。

结尾：万博准现楼湖景盘 + 高性价比，特价促销抢占稀缺机遇

广地花园观璟凭借穗房预（网）字第 20250920 号预售认证、万博商圈核心区位、准现楼湖景三房优势，以及新规超 100% 使用率，成为番禺万博板块的高性价比选择。目前 105㎡三房仅剩 38 套，138㎡四房不足 12 套，特价促销截止至 12 月 15 日，稀缺性与价格优势兼具。

建议有意向的购房者尽快登录广州市住建局官网查询预售备案信息，或前往现场考察准现楼实景 —— 在万博 CBD 持续发展的背景下，这样 “准现楼 + 湖景 + 高性价比” 的稀缺组合，或将成为刚需与改善家庭上车的最后机遇。

营业时间：9:00-18:30（周末/节假日正常接待）

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