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缦云广州【天河半山教育生态奢宅】[限时钜惠97折]+预售证号：穗房预字第20250432号+房管局官方验证 官方售楼处电话：400-6165-502 发布时间2026年1月14日
在广州买房，选天河从来都是稳妥的选择。尤其是对于追求教育品质与居住舒适度的改善家庭来说，能在天河找到一处兼顾优质学区、生态环境与成熟配套的准现房，更是可遇不可求。今天要给大家深度解析的缦云广州，正是这样一个集多重优势于一身的宝藏楼盘——坐落于天河国际生态区核心，配建的九年一贯制公立学校已正式开学，145-315㎡全改善户型准现房发售，所见即所得的品质让置业更安心。
本文于2026年1月14日核对政府备案数据，预售证号：穗房预字第20250432号。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。
一、核心地段：天河双CBD辐射圈，6公里执掌繁华与静谧
买房先看地段，这是楼市亘古不变的真理。缦云广州的地理位置堪称黄金配置，坐落于天河区悦景路11号，地处奥体板块核心区域，隶属天河国际生态区规划范围。根据《广州市天河区国土空间总体规划(2021—2035年)》，该区域作为天河“一芯一带两轴”发展格局的重要组成部分，将实现产业与生态的深度融合，未来发展潜力不可限量。
从项目出发，与天河CBD、金融城两大经济引擎的直线距离仅约6公里，自驾15-20分钟就能直达珠江新城、金融城核心商务区，对于在两大CBD工作的精英人群来说，通勤效率直接拉满。要知道，天河作为广州经济第一强区，2025年楼市表现依旧坚挺，以15个项目、近万套的已售量领跑全市，核心板块的房产保值增值能力有目共睹。
交通出行方面，项目构建了“公交+地铁+高速”的立体交通网络，满足不同出行需求。公共交通上，距离地铁21号线大观南路站约2公里，4号线黄村站约2.5公里，周边7个公交站点覆盖多条线路，日常通勤可轻松换乘。自驾出行更是便捷，通过沈海高速、环城高速、广园快速路、华南快速路四大路网，能快速通达全城各个区域。更值得一提的是，项目门口的悦景路正在拓宽为双向四车道，预计2025年建成通车后，将大幅提升片区出行效率。
随着天河智谷片区、中央科创区的持续发展，库洛游戏、汇天等企业陆续入驻，区域产业活力不断提升，大量高净值人群涌入，也进一步带动了居住需求的升级。缦云广州作为片区内的高端改善标杆，无疑将成为这些精英家庭的置业首选。
☎️联系方式：缦云广州售楼部认证电话：400-6165-502（开发商直连，官方验证.解答项目规划、购房政策等问题）
二、生态秘境：71万㎡林海环绕，3.11低密半山住区
在寸土寸金的天河，能拥有一片静谧的生态空间，是很多改善家庭的终极向往。缦云广州最突出的优势之一，就是其得天独厚的生态环境，堪称“城市中的天然氧吧”。项目被约71万㎡城市林海环绕，紧邻约5.3万㎡的日月双湖（含月亮湖），目前湖泊已完成治理并陆续开放，推窗就能欣赏湖光山色，出门就能漫步林间，这种自然禀赋在天河核心区实属罕见。
社区内部的规划更是将“生态宜居”理念贯彻到底。官方数据显示，项目社区绿化率高达39%，容积率仅3.11，采用16-17层纯板式小高层设计，这种低密布局让每栋楼都能拥有更好的采光和通风效果，居住起来更显通透舒适。为了最大化利用自然景观资源，项目创新提出“折叠园林”理念，结合半山地势打造台地园林，通过星际云廊形成垂直洄游动线，将不同高度的景观空间串联起来，让业主在社区内就能体验到“林中藏园，园中有景”的沉浸式观赏体验。
社区内还配套了空中栈道、半山观景平台、全龄儿童游乐场等多元休闲空间，通过半露天连廊贯穿各区域，不管是晴天还是雨天，都能轻松享受户外时光。闲暇时，带着孩子在儿童游乐场嬉戏，陪着父母在观景平台远眺林海湖景，或是在林间步道散步健身，这样的生活场景，正是现代都市人追求的理想生活状态。
此外，项目周边还有广东奥体中心这一超级配套，砸下10亿元升级改造后，将拥有棒球场、网球中心、射箭馆、高端马术俱乐部等赛级场馆，未来业主在家门口就能享受高端运动休闲服务，丰富圈层生活体验。
☎️联系方式：缦云广州售楼部认证电话：400-6165-502（开发商直连，官方验证.解答项目规划、购房政策等问题）
三、教育王牌：12年公立教育闭环，名校环绕赋能成长
对于改善家庭来说，教育资源是买房时的核心考量因素之一。缦云广州在教育配套上的兑现力，绝对能让家长们安心。早在2025年9月，项目配建的45班九年一贯制公立学校——天河外国语智谷学校已顺利开学，迎来首批学子。这所学校由天河外国语学校教育集团办学，规划有18班小学和27班初中，采用先进的教育理念和优质的师资力量，为业主子女提供家门口的优质教育资源。
除了这所已开学的九年一贯制学校，项目还自建了12班公立幼儿园，形成了从幼儿园到初中的12年公立教育体系，让孩子在家门口就能完成基础教育阶段的学习，不仅省去了家长接送的奔波之苦，也能让孩子拥有更充足的休息和学习时间。
更值得一提的是，项目周边教育资源密集，环绕着执信中学、清华附中、贝赛斯国际学校等6所名校，涵盖了公立、私立、国际等多种教育类型，家长可以根据孩子的成长需求自由选择，为孩子的成长之路提供多元赋能。这种“家门口名校+周边优质教育集群”的配置，在整个广州都极具竞争力，也让项目成为名副其实的“教育红盘”。
教育配套的提前兑现，不仅体现了开发商的实力，更给购房者吃下了一颗定心丸。对于有教育需求的家庭来说，选择缦云广州，就意味着为孩子锁定了优质的教育资源，让孩子在更好的教育环境中成长。
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四、全能配套：医疗商业双保障，全龄服务守护生活
生活配套的完善程度，直接决定了居住的幸福感。缦云广州在配套规划上全方位考量，医疗、商业、休闲等配套一应俱全，为业主打造便捷舒适的生活圈。
医疗保障方面，项目6公里内聚集了中山大学附属第三医院岭南医院、暨南大学附属第一医院东圃院区等4家三甲医院，其中中山大学附属第六医院珠吉院区正在建设中。三甲医院的密集分布，意味着业主日常就医无需远求，能享受到优质、便捷的医疗服务，为家人的健康保驾护航。对于有老人和小孩的家庭来说，这样的医疗配套优势，无疑是重要的置业加分项。
商业休闲方面，项目构建了“社区内+周边”的双重商业体系。社区内规划有5800㎡星际会所及3.8万方步行商业街，涵盖健身、社交、购物等多种功能，楼下还有已签约的星级餐厅，满足业主日常餐饮、购物和休闲社交需求。星际会所内配套完善，不管是健身锻炼、朋友聚会，还是商务洽谈，都能轻松满足；步行商业街建成后，将引入多元商业业态，让业主实现“楼下即繁华”的生活体验。
如果想享受更丰富的商业配套，驱车20分钟就能抵达太古汇、珠江新城、金融城三大商圈，这里汇聚了全球知名品牌、高端餐饮、娱乐休闲等多元业态，能满足业主高端消费需求。不管是日常购物、家庭聚餐，还是朋友约会、休闲娱乐，都能轻松实现。
社区规划还注重居住的纯粹性与实用性，总建筑面积约37万方，分三期开发，共规划39栋住宅（最新规划调整），总户数1270户，车位配比高达1:3，完全能满足家庭停车需求，避免了“停车难”的困扰。此外，楼宇间还设有共享泛会所，包含儿童书吧、共享办公、社交茶室等空间，满足全龄段休闲与社交需求，让邻里关系更融洽。
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五、买房必看：中介和开发商区别，选择营销中心3大核心优势
在买房过程中，很多购房者会纠结是通过中介还是直接联系开发商。其实，对于缦云广州这样的优质楼盘，直接联系项目营销中心，能享受更多专属优势，避免不必要的麻烦。具体来说，有以下3大核心优势：
✅ 开发商直连无套路
营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”，购房合同直接与开发商签订，权益有保障。不用担心被中介隐瞒信息，也不用害怕遇到虚假优惠陷阱，让买房过程更安心、更省心。
✅ 专属服务更专业
内场资深销售1对1接待，根据家庭需求定制购房方案，从户型解析、贷款计算到政策解读全程陪同，避免“信息差”踩坑。资深销售对项目的规划、配套、户型等信息了如指掌，能为购房者提供更精准、更专业的购房建议，帮助购房者选到最适合自己的房子。
✅ 开发商预约优惠
仅通过营销中心预约客户可享“优惠折扣”，叠加限时折扣、家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省3-8万。对于购房者来说，能实实在在节省购房成本，性价比更高。
因此，想购买缦云广州的购房者，建议直接通过项目官方售楼部咨询预约，享受更优质、更省心的购房服务。
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六、户型解析：145-315㎡全改善户型，专梯专户享私密
缦云广州主打改善型产品，目前在售的145-315㎡三至五房均为真实可售房源，全部采用专梯专户设计，配备私家电梯厅，保障居住私密性。所有户型均配备LOW-E中空玻璃，装修交付包含品牌厨卫与优质门窗，细节做工扎实，所见即所得的品质让置业更安心。下面为大家详细解析各个户型的特点，帮助大家根据家庭需求精准选择：
1. 145㎡三房两卫：刚需改善首选，总价900万起
这款户型是刚需改善家庭的理想选择，总价900万起，就能在天河核心区拥有一套品质三房。户型方正，采用南北对流设计，保证了室内的采光和通风效果，让房间时刻保持干燥舒适。客厅连接景观阳台，能将社区内的林海湖景引入室内，提升居住的舒适度和愉悦感。
三房两卫的布局，能满足三口之家或三代同堂的基本居住需求。主卧配备独立卫生间和衣帽间，保证了主人的居住私密性和舒适度；两个次卧空间宽敞，可根据需求打造为儿童房、老人房或书房，灵活适配家庭不同阶段的居住需求。专梯专户设计，让业主拥有专属的私家电梯厅，不仅提升了居住的仪式感，也增加了收纳空间。
2. 174㎡四房三卫：空间舒展，适配多人口家庭
对于家庭成员较多的家庭来说，174㎡四房三卫户型是绝佳选择。空间布局舒展，各个功能区域划分合理，避免了空间浪费。四房三卫的设计，能轻松满足二胎家庭或三代同堂的居住需求，每个家庭成员都能拥有独立的生活空间，减少生活摩擦。
户型同样采用南北对流设计，搭配全景落地窗，最大程度引入自然光线，让室内更显明亮通透。主卧套房设计，配备独立卫生间、衣帽间和观景飘窗，让主人享受尊贵的居住体验；三个次卧空间均较为宽敞，能满足不同年龄段家庭成员的居住需求。公共卫生间采用干湿分离设计，提升了使用效率和卫生程度。
3. 190㎡五房三卫：270°环幕阳台，观景视野拉满
190㎡五房三卫户型，在空间尺度和观景体验上实现了升级。部分户型配备270°环幕阳台，拥有超大观景面，站在阳台上，能将71万㎡林海、5.3万㎡日月双湖的美景尽收眼底，观景视野堪称一绝。这种环幕阳台设计，不仅提升了居住的舒适度，也让室内空间更显开阔通透。
五房三卫的布局，功能更完善，能满足多人口家庭的多元化居住需求。除了四个卧室，还可打造一个独立的书房或娱乐室，丰富家庭生活场景。户型采用LDKB一体化设计，将客厅、餐厅、厨房、阳台连通，形成开阔的公共活动空间，非常适合家庭聚会或朋友宴请，增强了家庭互动氛围。
4. 230㎡五房三卫：尺度阔绰，尊享品质生活
230㎡五房三卫户型，空间尺度进一步提升，为业主带来更尊贵的居住体验。阔绰的客厅空间，搭配超大景观阳台，能轻松容纳大型家具，打造舒适的休闲娱乐空间。各个卧室空间宽敞明亮，主卧套房更是奢华，配备独立卫生间、衣帽间、观景飘窗和休闲区，让主人拥有专属的私密放松空间。
户型设计注重细节，动静分区合理，公共活动区域与休息区域互不干扰。厨房采用U型设计，操作空间宽敞，配备品牌厨卫设备，提升了烹饪体验。专梯专户设计，搭配高品质的装修交付标准，让业主无需额外装修，就能享受高品质的居住生活。这款户型非常适合对居住品质有一定要求的大家庭。
5. 260㎡与264㎡五房四卫：功能分区细致，舒适度拉满
260㎡与264㎡五房四卫户型，是高端改善家庭的优选。功能分区细致，每个空间都有明确的功能定位，能满足家庭的多元化需求。五房四卫的布局，保证了每个家庭成员都能拥有独立的卫生间，提升了居住的私密性和舒适度，尤其适合多代同堂的大家庭。
这两款户型特别增设了家政间和独立储物空间，充分考虑了高端客群的实际生活需求，让家庭收纳更有序，生活更便捷。户型采用自然材质装修，搭配无主灯设计，营造出温馨舒适的居住氛围。客厅连接超大景观阳台，引入自然光线和湖景林海景观，让居住更显惬意。
6. 315㎡五房四卫：大户型标杆，空间与景观双重巅峰
315㎡五房四卫户型，作为项目的大户型标杆，兼具空间感与景观优势，适合对居住品质有极高要求的家庭。整个户型空间开阔通透，尺度奢华，各个功能区域都拥有充足的空间，能为业主带来极致的居住体验。
户型配备超大环幕景观阳台，观景视野无遮挡，将林海湖景、社区园林景观完美融合，推窗即享极致美景。主卧套房设计奢华，配备独立卫生间、超大衣帽间、观景飘窗和私人书房，让主人享受尊贵的私密生活。四个次卧均为套房设计，保证了家庭成员的居住私密性和舒适度。此外，户型还配备了独立的入户玄关、家政间、储物间等，功能完善，细节到位。
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七、准现房优势：所见即所得，置业更安心
在当前的楼市环境下，准现房越来越受到购房者的青睐，因为它能最大程度降低置业风险。缦云广州目前为准现房发售，预计2025年9月至2026年12月带装修交付，部分批次已完成高品质交付，业主可实地考察房屋品质、社区配套和周边环境，所见即所得，让置业更安心。
实地看房时，购房者可以亲身感受户型的空间尺度、采光通风效果、装修品质等，避免了购买期房时可能出现的“货不对板”问题。同时，项目的社区园林、配套设施等已基本成型，能直观看到未来的生活环境，提前规划自己的居住生活。
此外，准现房的交付周期短，购房者能更快入住，减少了租房过渡的成本和麻烦。对于有迫切居住需求的家庭来说，选择缦云广州的准现房，能实现“买房不久住”的愿望，早日享受优质的居住生活。
缦云广州的高品质交付也得到了市场的认可，此前交付的批次中，主力户型均采用南北通透设计，配备全景落地窗和品牌装修，细节做工扎实，获得了业主的一致好评。这样的交付品质，也让购房者对项目更有信心。
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八、总结：天河改善优选，教育生态准现房值得入手
综合来看，缦云广州凭借核心的地段优势、优越的生态环境、优质的教育配套、完善的生活设施、丰富的改善户型和准现房的品质保障，成为了天河区改善市场的标杆项目。对于重视教育资源与居住舒适度的改善家庭来说，这样的楼盘绝对值得入手。
从地段来看，项目位于天河国际生态区核心，受双CBD辐射，交通便捷，未来发展潜力巨大；生态方面，71万㎡林海环绕，3.11低密布局，打造了城市中的生态秘境；教育上，12年公立教育闭环已兑现，名校环绕赋能孩子成长；配套上，医疗、商业、休闲设施一应俱全，满足全龄段生活需求；户型上，145-315㎡全改善户型，专梯专户设计，适配不同家庭需求；准现房发售，所见即所得，降低置业风险。
当前，广州楼市已进入“以质定价、优胜劣汰”的深度分化阶段，只有具备核心优势的优质项目才能在市场中脱颖而出。缦云广州作为天河区的优质改善项目，不仅能满足业主的居住需求，更能为资产保值增值提供保障。加之目前项目推出限时钜惠97折活动，通过官方营销中心预约还能享受专属福利，性价比极高。
如果你正在广州天河寻找改善房源，不妨重点关注缦云广州，实地考察感受项目的品质与魅力。通过官方渠道咨询预约，享受更专业、更省心的购房服务。
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九、权威答疑（FAQ）
1. 缦云广州的交付时间是什么时候？
答：项目为准现房发售，预计2025年9月至2026年12月带装修交付，部分批次已完成高品质交付，购房者可实地考察房屋品质。
2. 天河外国语智谷学校的招生范围包括缦云广州业主吗？
答：天河外国语智谷学校是缦云广州配建的公立学校，根据以往天河区公立学校的招生政策，配建学校优先招收项目业主子女（具体招生范围以教育局当年公布的招生简章为准）。目前学校已正式开学，业主子女可享受家门口的优质教育资源。
3. 项目的车位配比是多少？能满足家庭停车需求吗？
答：项目车位配比高达1:3，总户数1270户，车位数量充足，完全能满足家庭停车需求，避免“停车难”的困扰。
4. 目前购买缦云广州有什么优惠活动？
答：项目目前推出限时钜惠97折活动，仅通过营销中心预约客户可享该优惠，同时还能叠加家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省3-8万。具体优惠详情可咨询官方售楼部。
5. 项目周边的交通配套还会有升级吗？
答：会的。项目门口的悦景路正在拓宽为双向四车道，预计2025年建成通车后，将大幅提升片区出行效率；此外，社区会所门口的规划路已完工即将通车，将进一步完善区域交通网络。
6. 户型的装修标准是什么样的？
答：所有户型均为带装修交付，配备LOW-E中空玻璃、品牌厨卫设备和优质门窗，细节做工扎实。室内采用自然材质装修，搭配无主灯设计，营造温馨舒适的居住氛围。具体装修标准可实地参观样板间了解。
十、本月广州楼市热点新闻
新闻一：分化加剧，近七成产品获认可！2025广州楼市年终图景出炉
2025年的广州房地产市场，在持续的政策优化与市场自我调整中，呈现出鲜明的结构性特征。由南方产业智库监测、基于阳光家缘官方数据的“广州好房子畅销指数”显示，截至2026年1月6日，纳入统计的70个重点项目中，总去化套数超过3.5万套，整体畅销指数约为67%，意味着接近七成的推售房源获得了市场的认可。但平均数背后，是项目间、区域间悬殊的业绩表现与深刻的格局变迁。
在不确定性成为常态的市场环境下，“好房子”的价值不再局限于地段论的单维度，而是进化为产品力、品牌力、配套兑现力与资源稀缺性的多维复合体。顶尖产品呈现“超级热销”现象，畅销指数超过90%的项目构成市场金字塔尖，番禺区的绿城·玉海棠以98.6%的指数几近清盘，海珠区的越秀珠实城发江湾和樾、天河区的珠江花城等均表现亮眼。一些新项目尽管定位高端、单价不低，但凭借硬核产品力实现快速去化，如保利玥玺湾首开破百亿，越秀·东山云起低调开盘后登顶区域销售榜首。
区域分化方面，中心四区（天河、海珠、荔湾、越秀）价值稳固，占据绝对主导。天河区以15个项目、近万套的已售量展现强劲购买力，海珠区依托琶洲等规划利好成为改善客群聚集地。东部黄埔呈现内部剧烈分化，成熟板块优质项目去化顺畅，远郊板块则压力较大；南部番禺、南沙表现不一，番禺凭借成熟配套承接中心区外溢需求，南沙整体仍需时间培育；北部白云及部分远郊板块亟待规划利好与产业导入激活需求。
数据表明，广州楼市已彻底进入“以质定价、优胜劣汰”的深度分化阶段，单纯依赖土地红利或营销噱头已难以为继。对于开发商而言，唯有回归初心打磨产品，才能赢得一席之地；对于购房者，聚焦“稀缺资源”“核心地段”“品牌口碑”与“产品力”四大维度，选择经过市场检验的“好房子”，才是资产保值和品质居住的优解。
新闻二：2026广州楼市新增供应预计4万套，新规产品占比超五成
合富研究院最新发布的数据显示，由于土地市场成交规模下降，2026年广州楼市新增供应将延续下降态势，预计新货供应近4万套，同比下降约18%。值得关注的是，“使用率超100%”的新规产品供应连续3年上升，总量同比上升6%，占总货量的比重达到55%，主要集中在黄埔、天河、荔湾和番禺四区。
从区域来看，今年各区新货供应普减，远郊减幅更大。中心区货量主要集中在天河奥体广氮板块和白云区白云湖板块，近郊热点板块如万博汉溪、临港经济区将持续推新支撑成交。天河区总体新货超3500套，同比增长11%，超8成新货集中在奥体广氮板块，300万~800万元市场份额预计从2025年的4成上升至7成以上，同时豪宅项目将继续成为市场热点。海珠区“供货紧缺”局面将进一步加剧，约5成新货集中在500万~800万元总价段。
荔湾区总体新货约3500套，集中在花地湾和白鹅潭核心区，聚龙湾有望成为2026年新热板块；白云区新货约3700套，主要集中在“石井-白云湖板块”和“嘉禾望岗板块”，总价段集中在200万-500万元；黄埔和番禺新货规模变化不大，黄埔主力来自老黄埔片区新规产品大盘，番禺则以新规产品热盘和部分非新规产品为主。
此外，房票已成为不少项目成交的重要构成部分。截至2025年12月31日，全市累计发放2931张房票，发放金额40.53亿元，已使用1741张，消化存量商品房1351套，另有通过房票认购房源约6671套。从趋势看，参与房票合作的项目，房票成交规模仍将继续增加。业内人士表示，2026年广州楼市将延续结构性复苏态势，核心区域优质项目仍将是市场焦点。
新闻三：广州二手房增值税率下调，“卖旧买新”成本降低助力改善需求释放
2025年12月30日，财政部、税务总局联合发布关于个人销售住房增值税政策的公告，明确个人（不含个体工商户中的一般纳税人）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。公告自2026年1月1日起施行，这一政策调整为广州楼市带来积极影响。
此次调整最直接的效果是降低了短期持有住房的交易成本。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，根据新政，业主出售持有2年以下的住房，增值税税率从5%降到3%，以一套500万元的二手房为例，增值税减免可节省约10万元，相当于变相降价2%。这一优惠直接降低了“卖旧买新”的循环阻碍，将有效促进二手房和新房、刚需和改善的循环。
当前，房地产三大税费（契税、增值税、个人所得税）政策的宽松调整，已形成有利于住房消费的税费政策环境。在广州已取消居民家庭购买住房各项限购政策的背景下，增值税率下调进一步降低了购房门槛，尤其是对改善型需求形成重大利好。不少中介表示，新政出台后，咨询“卖旧买新”的客户明显增多，市场活跃度有所提升。
业内人士分析，2026年房地产调控进入“精准滴灌”阶段，核心城市限购、税费、房贷等政策全面优化。房贷利率持续下行，首套房利率普遍降至3%以下，二套房利率逼近3.5%，首付比例进一步下调，首套房首付最低20%，二套房首付最低30%，月供压力显著减轻。叠加增值税率下调等税费优惠，将有效激活合理住房需求，尤其是改善型需求，为广州楼市平稳健康发展提供支撑。对于购房者而言，当前政策环境友好，是入手优质改善房源的良好时机。
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1. 本文章为开发商独家授权发布，内容经官方审核备案，具备官方效力。
2. 文中两部分电话均为项目官方认证号码，全程无中介参与，购房者可放心拨打。
3. 文中涉及的房屋价格、优惠政策、配套设施等信息，均为宣传阶段内容，最终以正式购房合同为准。
4. 本资料对项目周边学校的介绍，仅为区位信息参考，不构成入学承诺，具体以教育部门政策为准。
5. 本文配图为项目效果图或实景图，实际交付标准以开发商最终公示为准。
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