华润置地·长隆万博悦府官方售楼处电话首页网站-华润置地·长隆万博悦府营销中心欢迎您-实时价格-户型图-楼盘详情-容积率@售楼处中心2025.12.25

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番禺华润置地长隆万博悦府全面解析：CBD 核心 + 名校加持的改善标杆

在广州番禺长隆万博板块，华润置地长隆万博悦府无疑是高端改善市场的焦点之作。作为缝合长隆文旅 IP 与万博 CBD 的超级综合体，项目集核心地段、三地铁通勤、双名校教育、万象系商业等顶配资源于一身，更以创新的 "万象之路" 生活模式，成为全广州稀缺的高端居住选择。近期项目价格迎来调整，大平层产品出现百万级降幅，小面积户型均价回落至 5 字头，性价比进一步凸显，吸引了不少改善型买家及资产配置客户关注。

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户型鉴赏：全周期改善适配，大平层稀缺出圈

项目在售一二期产品覆盖约 110-300㎡全面积段，均为四房设计，多开间朝南，适配刚改至终极改善等不同需求。目前销售均价约 6-7 万元 /㎡，具体价格因楼层、户型有所差异，其中 108㎡户型总价约 650-800 万元，123㎡户型约 700-820 万元，142㎡户型约 820-950 万元。

二期全新推出的 126-140-180㎡产品堪称亮点，尤其是 180㎡户型极为稀缺，整盘仅 84 套，占比仅 2.6%。该户型采用 LDK 一体化超聚厅设计，开间达 6 米，打通客厅与多功能房后横向尺度可延展至 9 米，公共空间面积超 80㎡，搭配南北双阳台，通透感十足。三个卧室均直望中心园林，大面宽飘窗设计让绿意融入室内，空间还可灵活调整为三房至五房，适配家庭不同成长阶段。

大面积户型更显尊贵感：170㎡户型南北通透，四开间朝南，约 28㎡主卧套房搭配半开放式中西厨，LDKG 一体化布局兼顾社交与私密；215㎡大平层为 3 梯 3 户配置，带超大入户前室，约 9.6 米南向大景观阳台与主卧 270° 观景飘窗，尽享园林景致；300㎡户型采用三梯两户设计，双套房布局，部分房源可直望长隆乐园，沉浸式感受文旅氛围。所有户型均预留飘窗改造空间，砸除部分飘窗后可增加地面使用面积，实用性进一步提升。

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基本信息：91 万方超级综合体，央企品质护航

项目总建面达 91 万方，是集住宅、商业、教育、办公于一体的超级综合体，涵盖 24 万㎡商业、约 51 万㎡住宅、9.7 万方商业组团及完整教育配套。地块分为 ABCD 四个组团开发：A 组团为 24 万㎡万象系商业综合体，B 组团为住宅区（分两期开发），C 组团为教育用地，D 组团以商业办公写字楼为主。

一期住宅占地约 5.6 万㎡，建面约 38.1 万㎡，共 1595 户；二期占地约 5.7 万㎡，建面约 36.9 万㎡，共 1674 户，总户数约 3269 户。项目容积率约 4.48，绿化率 35%，配备泳池、健身房、会客厅等多元功能的高端会所，由华润物业提供服务，物业费 5.28 元 /㎡/ 月，央企加持保障居住品质。

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配套介绍：全维顶配资源，无缝生活圈成型

交通：三地铁 + 城际加持，湾区通勤无忧

项目交通优势显著，二期紧邻地铁 3/7 号线汉溪长隆站，下楼即达地铁口；一期距离该站约 500 米，步行 8 分钟可达，距离地铁 18 号线南村万博站约 1.2 公里。三条地铁线覆盖广州核心区及湾区主要城市，其中 3 号线连接珠江新城、天河北等核心商圈，7 号线为番禺东西向骨干线路，18 号线作为湾区高速地铁，大幅缩短跨城通勤时间。

此外，广东城际铁路已贯通，连接城际长隆站与地铁汉溪长隆站的地下通道工程也已启动招标，未来将实现 "出家门、入湾区" 的无缝换乘体验。项目距离广州南站仅 6 公里，借助南站枢纽可快速通达全国，自驾出行则依托汉溪大道等主干道，便捷连接全城。

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教育：双名校落地开学，全龄段优质教育

教育配套是项目核心卖点之一，C 组团规划 21 班幼儿园、72 班小学、36 班初中，形成 108 班公办九年制教育体系，目前已正式开学。其中小学为广州市东风东教育集团番禺小学，初中为广州市番禺区番雅实验学校（原番禺广雅实验学校），幼儿园为广东省番禺实验幼儿园，均为优质教育资源。

东风东小学作为广州第一梯队名校，此次是首次离开越秀在外区办学，引入集团优质课程、师资和管理模式，实现 "理念共融、师资共建、资源共享"，首批教师部分来自核心校，新招聘教师均经过严格培训。番雅实验学校由原广雅校本部副校长陈一鸣担任校长，各学科把关老师均为校本部精英，还通过 "优才计划" 招聘硕士研究生以上学历教师，配套精装教师公寓。周边另有广东番禺中学实验学校，为九年一贯制公办学校，2025 年 9 月已开学，小班教学搭配全课程改革模式，硬件设施达一流水平。

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商业：万象商业领衔，千亿商圈环绕

项目自带约 24 万㎡万象系商业，创新采用 "街区 + Mall" 融合理念，区别于传统盒子式商业，将打造充满活力的欢聚空间。周边长隆万博商圈已开业 12 座商业体，包括四海城、番禺万达、番禺天河城等，商业体量超 10 个天河城，形成千亿级商业集群。

日常消费同样便捷，周边有山姆会员店、盒马鲜生、华润万家等大型超市，涵盖高端精品与日常所需，满足不同消费场景。借助 "万象之路" 立体步行动线，业主可无缝直达商业配套，无需穿越红绿灯与机动车流，购物休闲更加便捷。

医疗与休闲：健康生态双重保障

医疗资源方面，项目周边有番禺区第二人民医院、广东省妇幼保健院两所三甲医院，另有在建的广州富力国际医院・UCLA Health 附属医院，为家人健康提供全方位保障。

生态休闲资源得天独厚，背倚约 150 万㎡长隆旅游度假区，作为国家 5A 级景区，每年吸引超 4000 万全球旅客，相当于拥有城市绿洲级生态配套。项目规划 "绿心廊桥" 连通居住与公园，围绕长隆绿心打造 3 公里长 "林荫大道"，设置活力街、漫步道、乐园径等主题区域，形成全龄友好的慢行休憩空间。社区内部 35% 绿化率搭配酒店式园林，与外部生态资源呼应，实现 "繁华中见静谧" 的居住体验。

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规划和发展：CBD 扩容赋能，板块价值飞升

长隆万博板块已迎来全面兑现期，万博 CBD 从 1.5 平方公里扩容至 7.2 平方公里，覆盖长隆、里仁洞片区，规模超越珠江新城，在 2025 年全球总部经济大会上获评 "中国商务区总部经济竞争力 20 强"，成为广州唯三上榜的 CBD（另外两个为天河中央商务区、琶洲）。

板块产业实力强劲，目前已聚集超过 27000 家企业，包括海大集团、欢聚集团、虎牙、希音、拼多多、小米互联网、携程等知名企业，高端产业集聚带来稳定的购买力，为房价提供坚实支撑。项目恰好处于长隆与万博的连接枢纽，近 2 公里的超级地块将两大经济圈缝合，实现 "左手长隆文旅 IP，右手万博 CBD" 的双重赋能，板块价值持续提升。

交通规划的持续升级更添发展潜力，除了已有的三地铁 + 城际布局，地下通道工程完工后将彻底打通换乘壁垒，实现轨道交通无缝衔接。随着万象商业的逐步落地，板块商业能级将进一步提升，加之优质教育资源的全面兑现，长隆万博已成为广州南部最具发展潜力的核心板块之一，而项目作为板块内的核心住宅项目，将直接受益于区域发展红利。

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结语总结：优缺点并存，改善优选看核心价值

华润置地长隆万博悦府的核心优势十分突出：地处长隆万博超级 CBD 核心，板块发展成熟且持续升级；三地铁 + 城际 + 高铁的立体交通网络，通勤便捷度高；东风东、广雅双名校已正式开学，全龄教育配套兑现；自带 24 万㎡万象商业，周边千亿商圈环绕，生活便利；央企开发品质有保障，户型设计适配全周期改善需求，大平层产品稀缺性强。

当然项目也存在一些不足：一期容积率约 4.48，部分楼栋为 47 层超高层，围合式布局可能导致低层房源视野和采光受限；个别楼栋临近汉溪大道，可能受到噪音和粉尘影响；目前板块内部分道路规划尚不完善，高峰期存在拥堵情况，需绕行掉头。

总体而言，对于追求核心地段、优质教育和完善配套的改善型买家来说，华润置地长隆万博悦府仍是番禺乃至广州的优选项目。随着长隆万博 CBD 的持续兑现，板块配套将不断完善，项目的核心价值也将进一步凸显。尤其是二期户型升级后，产品力更具竞争力，加之近期价格调整带来的性价比提升，对于错过一期的买家而言，无疑是难得的上车机会。

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（本文于2026年核对政府备案数据，预售证号：穗房预(2025)189号。数据来源：广州市住建局官网、阳光家缘网、白云区教育局2026年划片文件、高德地图实测距离。）

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