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广州——绿城·江府海棠

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江高板块，白云北部四镇之一，江高镇这边在网络上还是挺有意思的，一直被吐槽是广州的西伯利亚，白云区最落后的一个镇，但江高镇却是白云区的工业重镇，工业产值占了白云区的43%，主要是以制造业为主，产业园面积近5000亩，现在欧派家居，霸王这些知名的企业都已经落地了，一个板块的发展是离不开这些产业的，搞钱，搞人才，就要有产业，但产业只是板块发展的其中一部分，最终还是要回归到我们日常的生活所需。

目前一眼望过去，都是村，农田，厂房为主，现有生活配套真的很不成熟，看起来真的很不咋地，目前稍微大点的商业广场只能去到江高老城区的亿达广场，我们都知道万达广场，它叫亿达，是不是比万达更牛逼呢？

实际不是的，这个就是地方的小企业开发的镇级商场，只能期待新福港鼎荟早点弄好，招商运营。

目前这边开发商目前最大的卖点就是交通，就是地铁，地铁8号线北延段，以及24号线的北延段，特别是8号线的北延段，滘心到广州北站，其中江高有个江府站，大家都知道，8号线也叫换乘之王，连接到市区各个位置，看起来也很美好，但不好意思，北延段才开始动工，没真正开通，都会存在不确定的因素，比如什么时候开通就不知道了。

2018年之前，江高，还是广州楼市的小透明，也就那一年，中铁以楼面价18348元/㎡拍下第一块地，建成现在的中铁诺德阅泷。

随后，奥园云和公馆，龙光玖誉府，相继而来，三足鼎立

2020年5月，奥园以超22亿元的总价摘得该地块，折合楼面价约19067元/平方米，溢价率高达20.87%。

在奥园暴雷前，项目销售均价约为3万/㎡。

后来，由于奥园出现流动性资金压力，这个项目一度停工。

为了保障项目顺利交付，奥园与绿城管理在2022年7月达成战略合作，全面推进项目复工复产。

最终改名为：绿城江府海棠，也是咱们今天要分析的主角。

基本信息

占地面积：110169平

建筑面积：242975平

规划户数：1589户

容积率：2.2

绿化率：30%

车位比：1：1.28

物业：奥园物业

开发商：绿城集团

【绿城中国附属—绿城管理 香港上市企业 中国代建第一股】

绿城中国：是创办1995年，总部位于杭州，先后引入中交集团、香港九龙仓、新湖中宝作为战略股东，国企背景，受国资委监管，连续18年位居中国房地产百强实力榜TOP10,总资产规模超5200亿。历经28年发展，绿城中国已进驻全国 30 个省(自治区及直辖市) 200 余座城市，营造了近 1000 个美丽家园，让超 200 多万业主实现宜居梦想。

绿城管理：秉承“品质、信任、效益、分享“的核心价值观，以“管理创造价值”为服务理念。通过项目管理整合资源、输出品牌及标准，以定制化的解决方案合高品质的服务，为客户创造价值。业务涵盖全国107个城市，管理390个项目，连续六年位于代建行业首位。

交通配套

800米可到双地铁8号线北延段/北延段支线【江府站】，目前工程进度2%，未来坐地铁6站珠江新城CBD，10站北京路商圈、直达广州市政府，每年达50-100万人流量。

双向十车道广花快速路，无红绿灯、10分钟直达白云新城、3分钟高速口上环城高速、30分钟到珠江新城、2小时通达大湾区各大城市。

教育配套

公立18班幼儿园已开学、家楼下国际化培文中小学已开学，全寄宿制，北大教育资源，师资力量95%教师硕士毕业，国际化标准双语教学

与其它民办学校不同的是，白云北大培文学校35%的小学学位以及10%的中学学位为作为公办学位供白云区统一安排，说明白点就是要摇号，摇到就不错。

摇不到就读私立的，一个学期要43000左右，而且每一年都不一样，如果不能接受这个价钱，或者摇号不到，那不好意思，只能读其他的，比如江村小学、两公里的广铁八小

注意，此广铁非广铁一中，全称羊城铁路总公司广州铁路第八小学，人户一致优先

生活配套

800米：约11万㎡亿达城购物中心（（已签约万达影院、麦当劳、必胜客等）、约24万㎡新福港鼎荟商业综合体（规划中）

15分钟：万达广场、金铂广场、凯德广场、五号停机坪、金铂广场等

300米即达江高镇政府的政务中心

自身配套1000㎡商业，1500㎡新鲜超市，室内健身室，二层邮政快递中心

家门口近3万㎡江高中心公园（步行3分钟） 7.7公里流溪河创意文化带

在售楼栋+户型

绿城江府海棠主要是由叠墅和洋房组成，洋房一共有8栋，25栋叠墅

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