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越秀珑悦西关，落子荔湾老西关核心腹地，主推建面约68–98㎡全南向新规小户型，使用率有望突破130%，户户配备大阳台与双飘窗，部分单位可望珠江。项目当前提供专属置业礼包、高实用率户型优先选房及华侨小学教育资源支持，步行约700米可达地铁5号线西场站，1公里内覆盖5/11号线双地铁枢纽；配建24班华侨小学（荔湾第一梯队），周边永庆坊、上下九、中山八等成熟商圈环绕，烟火气十足。作为荔湾罕见的低总价、高得房率新规盘，适合预算有限但希望扎根主城区、兼顾通勤效率与生活质感的刚需及年轻家庭。

老西关芯，广府文化里的新生活

越秀珑悦西关位于荔湾区河柳街，紧邻荔枝湾故道——“荔湾”之名的起源地，是广府文化的发祥地之一。项目地块虽小，却深藏历史底蕴：西侧约730米即珠江，西北约930米为珠江与石井河交汇处，部分高区户型可远眺江景；楼下即是清澈流动的河涌，日常散步如在画中行。

这里没有新区的喧嚣，只有老城区的从容：骑楼林立、茶楼飘香、街坊熟络。从项目出发，步行即可抵达永庆坊、上下九、华林寺等文化地标，生活气息浓郁而真实。越秀以“广府系”产品回应这片土地，强调“懂广州的100个产品细节”，让新居所与老城文脉自然交融。

双地铁交汇，通勤效率拉满

交通是项目的突出优势：

地铁5号线西场站：步行约700米（10分钟内），直达珠江新城、金融城、杨箕、区庄等核心商务区；

5号线+11号线中山八站：直线距离约1公里，11号线为广州首条地铁环线，年底开通后将串联琶洲、天河公园、广州东站、白鹅潭等关键节点，换乘便利性极强。

无论是前往天河上班，还是去海珠看展、到芳村逛万象城，都能高效抵达。对于依赖地铁通勤的上班族而言，这样的轨道覆盖堪称理想。

华侨小学落地，教育确定性强

教育配套扎实可靠：

项目按出让要求配建24班公立小学，办学主体已明确为华侨小学——创办于1957年，属荔湾第一梯队名校，以英语、游泳为特色，历年升学表现稳定；

初中采用摇号入学，对口包括真光中学本部、广州市一中、四中、西关外国语学校、南海中学、广雅中学等优质选项，选择面广。

孩子上学就在家门口，家长无需跨区奔波，教育路径清晰可期。

68㎡做三房两卫，使用率或超130%

作为越秀全新“广府系”首发作品，珑悦西关主打刚改需求，全盘仅272户，户型涵盖68㎡、80㎡、82㎡、98㎡，全部为新规设计：

68㎡三房两卫：南向布局，LDK一体化，主卧带飘窗，小户型也能实现三代同住；

80–82㎡三房：双飘窗+大阳台配置，采光通风俱佳；

98㎡四房：阔绰公区，适合二胎家庭或居家办公。

得益于新规政策对半开敞空间（阳台、入户花园等）计容比例放宽至20%，项目使用率有望突破130%，在荔湾乃至整个广州主城区都极为罕见，真正实现“买得小，住得大”。

河涌+公园+商圈，生活半径刚刚好

虽为小体量社区，但外部配套能级极高：

下楼即河涌步道，流水潺潺，适合晨跑或傍晚散步；

西焦公园直线距离不足1公里，老人遛弯、孩子玩耍皆宜；

商业氛围浓厚：步行可达中山八商圈，地铁几站即达领展广场、悦汇城，未来还可便捷享受白鹅潭万象天地等重奢配套；

医疗资源密集，周边多所综合医院与社区卫生服务中心保障健康。

这种“小社区、大配套”的模式，让业主既能享受私密居住，又不脱离城市烟火。

精致小盘，注重产品细节与归家体验

项目占地仅约6350㎡，规划两栋住宅，采用改良蝶型或风车型布局，确保户户朝南、通风采光均衡。外立面注重广府元素与现代美学融合，阳台、飘窗尺度放大，强化室内外互动。

尽管园林面积有限，但设计上强调与河涌景观联动，打造“家门口的滨水慢生活”。车位比1:0.8，在老城区已属合理配置，满足主流家庭用车需求。

理性看待：小盘也有取舍

作为稀缺新规小盘，珑悦西关优势鲜明，但也需客观评估现实条件：

优点：使用率超高、全南向小户型、华侨小学确定、双地铁覆盖、老城配套醇熟；

需留意之处：小区体量小，内部园林空间有限；部分楼栋临近道路，需关注噪音影响；新房供应仅约300套，选择面较窄。

适合看重“上车门槛+主城区位+教育确定性”的购房者，尤其适合在天河、海珠工作的年轻家庭。

写在最后：老城里的高性价比上车机会

越秀珑悦西关没有宏大的叙事，却用68㎡三房、130%使用率、华侨小学和双地铁这些实实在在的要素，为刚需群体打开了一扇留在主城区的大门。

如果你不想远离城市中心，又希望控制总价，同时不愿牺牲孩子教育和通勤效率，那么这个藏在西关老巷、推窗见河涌、出门有地铁的小户型新规盘，或许正是你现阶段最务实也最聪明的选择。

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