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新塘 TOD 降价盘解析！广州城投・禧悦府值不值得入？交通、配套全测评

在广州东部置业，新塘 TOD 板块一直是刚需和改善群体关注的焦点。近期，由千亿国企打造的广州城投・禧悦府迎来价格下调，这个紧邻新塘地铁站、坐拥成熟商业与优质教育资源的楼盘，瞬间成为市场热门。作为广州东 CBD+TOD 核心的国企作品，它不仅有 11 轨交汇的交通优势，更搭配智能化精装交付，无论是通勤便利性还是居住品质都颇具竞争力。

户型鉴赏：全南通透，适配多样家庭需求

广州城投・禧悦府主打建面约 88-124㎡南向三至四房，90% 以上户型采用纯南向板楼设计，南北对流且全明通透，约 70 米的楼间距让采光和视野都得到充分保障。

建面约 88㎡2+1 房堪称刚需首选，三开间南向布局将采光面拉到最大，南北双阳台实现功能分区 —— 生活阳台承担洗衣储物功能，观景阳台则可尽享阳光与园林景致。主卧配备步入式衣帽间和超大 L 型飘窗，既提升了收纳能力，又放大了空间视野，每一分面积都得到合理利用。

建面约 102㎡2+1 房更适合追求舒适度的家庭，同样三开间朝南，搭配约 6.1 米巨幕阳台，站在阳台就能俯瞰社区中心园林。主卧采用套房设计，独立卫浴保障了居住私密性，无论是三口之家还是三代同堂都能轻松容纳。

建面约 124㎡3+1 房则精准匹配二胎或三胎家庭需求，横厅设计实现零过道浪费，空间利用率大幅提升。全屋多飘窗设计，从卧室到餐厅、卫生间都能享受到额外空间拓展，约 6.1 米南向景观阳台更是增添了空间的大气感，满足家庭成长中的多元居住需求。所有户型均配备全屋智能精装，一线品牌加持的同时，还融入了正压新风系统、零等待热水循环系统等科技配置，细节处彰显品质。

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基本信息：国企打造的紧凑型品质社区

广州城投・禧悦府由 AAA 级大型国有企业广州城投集团开发，作为打造了广州塔、海心沙等城市地标的实力房企，其资产总额超 3400 亿元，完成 1300 多个城市基础设施建设项目，品质与交付保障都颇具说服力。

项目拿地于 2020 年 8 月，占地面积约 2.56 万㎡，总建筑面积达 25.22 万㎡，规划有 5 栋住宅楼，共 526 户。目前在售的 4 栋和 5 栋，分别为两梯两户和两梯四户设计，楼层高度为 28 层至 31 层，3 米标准层高保证了居住的舒展性。

社区配套方面，项目规划有 632 个停车位，车位配比达 1:1.2，能充分满足业主停车需求。容积率控制在 3.2，绿化率 30%，虽体量不大但居住密度适中。后续物业服务由专业团队负责，管理费为 2.8 元 / 月 /㎡，处于区域合理水平。

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配套介绍：11 轨交汇 + 全能生活圈

交通：TOD 枢纽核心，畅达湾区各地

项目距离东部 TOD 仅约 250 米，坐拥 "5 地铁 + 3 高铁 + 2 城轨" 的 11 轨交汇交通网络，是名副其实的枢纽型社区。已开通的地铁 13 号线从新塘出发，3 站可达黄埔，9 站直达天河，45 分钟就能抵达珠江新城，二期开通后更可实现无需换乘直达珠江新城，对天河通勤族十分友好。

高铁网络同样便捷，广深高铁已通车多年，从新塘出发 1 小时可往返广深莞三城；广汕高铁早已投入使用，20 分钟到惠州、1 小时到汕尾的通勤圈已然成型；京九高铁建设稳步推进，未来将实现 7 小时到北京、1 小时到香港的跨区域联通。城轨方面，穗莞深城际 20 分钟可达广州东站，50 分钟直达深圳机场；新白广城际已开通运营，30 分钟就能抵达白云机场，轻松衔接三大交通枢纽。此外，新塘高铁站已实现通达 7 省 63 城，枢纽疏解骨干路网也已投入使用，出行选择十分丰富。

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教育：多校环绕，覆盖全龄段需求

3 公里范围内分布着多所优质学校，涵盖幼儿园到高中的全龄段教育资源。其中增城区新泉小学作为东部枢纽配套小学，办学规模稳步扩大，2023 年新塘片一年级招生计划达 360 人，为周边家庭提供了充足的学位选择。此外，加蒙特国际幼儿园、凤凰城中英文学校、永宁街第二小学、瑶田小学、新塘中学、广州大学附属中学等校环绕，家长可根据需求灵活选择。值得一提的是，新塘镇已顺利通过广东省教育强镇复评，区域教育质量持续提升。

商业：从日常消费到高端购物全覆盖

商业配套堪称项目一大亮点，200 米范围内就有保利国际金融中心、新世界广汇天地等商业体，麦当劳、必胜客、COSTA、哈根达斯、华为等品牌已入驻，日常购物、休闲消费下楼即达。5 公里范围内更是聚集了凯达尔枢纽广场、新塘万达广场、增城合生汇、永旺梦乐城等大型商业综合体，业态涵盖餐饮、购物、娱乐、亲子等方方面面，繁华程度堪比天河中心区。

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医疗与休闲：健康与宜居双重保障

医疗资源方面，项目北面即是广东省水电医院凤凰城院区（三级综合医院），5 公里范围内还有南方医院增城分院（三甲医院）、新塘医院等多家医疗机构，为业主健康提供坚实保障。休闲配套上，小区外利用城际高架桥下空间打造了约 20 万㎡城市低线景观公园，周边 4 公里内还有新塘公园、四望岗公园等市政公园，其中海贝公园（一期）作为全区首个立交上盖公园已建成开放。社区内部配建约 2.3 万㎡现代自然风格园林，采用 "一环、一街、两轴、7 大主题亮点" 设计，为业主提供了 CBD 内难得的私有休闲空间。

规划和发展：东部中心核心，潜力持续释放

作为广州 "东进" 战略的核心区域，新塘镇的发展势能正不断增强。2024 年新塘镇高新科创产业集群产值首次在规上工业总产值中占比超 5 成，达 137 亿元，限上批零业销售总额更是突破 1129 亿元，镇域综合发展实力位列全国百强镇第 18 名。

区域规划持续落地，滨江门户区建设进入实质阶段，西洲村城中村改造项目稳步推进，按小城市标准规划建设中心镇的三年行动已启动。随着东部中心规划的不断落实，新塘 TOD 作为 "融通湾区、辐射全国" 的核心节点，将持续汇聚高端产业与人才，物业价值有望随区域发展稳步提升。此外，镇内新增城市绿地 520 亩，综合文化站获评 "省特级文化站"，人居环境不断优化，宜居属性进一步增强。

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结语总结：刚需与改善的务实之选

综合来看，广州城投・禧悦府的核心优势十分突出：千亿国企的品牌背书带来品质与交付保障；新塘 TOD 枢纽核心的地段，搭配已成熟运营的多维交通网络，完美解决了跨区通勤痛点；全南向户型与智能化精装交付，兼顾了居住舒适度与品质感；成熟的商业、医疗、教育配套则省去了等待配套落地的时间成本。

当然项目也存在一些需要考量的地方：距离轨道较近可能会有一定噪音影响；小区自身未配建学校，部分公立学校存在一定距离；5 栋楼的小区体量相对较小，公共活动空间有限。

不过结合当前的降价优惠，对于注重交通便利性和生活成熟度的刚需群体，以及追求国企品质与湾区通勤效率的改善家庭来说，广州城投・禧悦府依然是新塘板块极具竞争力的选择。在广州东进战略持续深化、新塘镇产业与配套不断升级的背景下，这样的枢纽型品质社区值得重点关注。

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