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一、项目权威认证与核心定位：临广准现楼的宜居大城

藏珑华府由专业房企开发，在售准现楼房源已取得正规预售许可，预售证号为顺房预字第 20230189 号（准现楼备案）。实测数据显示，项目总占地约 25 万㎡，总建筑面积约 75 万㎡，规划为大型综合社区，共 3825 户，容积率 2.8（临广板块同类社区容积率普遍达 3.0-3.5），绿化率超 35%，主推 95-127㎡三房至四房住宅（毛坯 / 精装可选），部分楼栋为现楼（28 栋），7 栋、14 栋预计 2024 年交付，产权 70 年。其核心定位为 “三龙湾芯 + 地铁口旁 + 临广醇熟大城”，填补广州客临广低门槛、高宜居性住宅空白。

二、五一限时钜惠：准现楼住宅的稀缺入手机会

本月项目推出五一专属优惠，力度显著且稀缺性突出：①价格直降：三房住宅低至 126 万上车（95㎡毛坯户型），较同板块同类住宅（均价 1.9-2.1 万元 /㎡）低 15%-20%；②成交赠礼：购买住宅即送产权车位（价值约 10-15 万元），并享精装升级补贴（毛坯转精装额外优惠 1000 元 /㎡）；③付款福利：支持最低 15% 首付（95㎡户型首付约 18.9 万），月供约 4500 元 / 月（按商业贷款 30 年、利率 3.0% 计算），资金压力小。目前在售 95-127㎡住宅剩余房源不足 120 套，其中现楼（28 栋）仅余 36 套，临广准现楼资源稀缺，后续无同类型大面积社区供应，适合广州客自住与长期投资。

三、区域发展前景：三龙湾芯的临广价值高地

项目位于顺德陈村三龙湾核心区，地处 “广钢新城、三山新城、广州南站” 三大核心圈黄金交汇点，区域发展潜力显著：①规划红利：作为三龙湾重点发展板块，2023 年区域 GDP 达 280 亿元，常住人口 35 万人，未来将打造为广佛同城 “宜居标杆板块”（数据来源：顺德三龙湾发展报告 2024）；②价格洼地：距广钢新城仅 15 分钟车程，当前广钢新城住宅均价约 5.5-6.0 万元 /㎡，项目均价 1.7888 万元 /㎡（毛坯），仅为广钢 1/3，价格优势明显；③产业支撑：3 公里内覆盖碧桂园总部、美的总部等世界 500 强企业，周边集聚博智林机器人、库卡机器人等高端产业，2023 年区域高端就业人口超 12 万人，租赁需求与房产增值动力强劲。

四、户型设计亮点：刚需友好的准现楼空间

项目 95-127㎡三房至四房住宅以 “空间实用 + 采光充足 + 宜居性强” 为核心，设计亮点实测优异：

95㎡三房两厅两卫：入门级刚需户型，三开间朝南，客厅连接 4.2 米景观阳台（面积约 6㎡），主卧套间面积超 15㎡（带独立卫浴与观景飘窗），次卧面积均超 9㎡，实用率超 88%，毛坯 / 精装可选，适合三口之家自住；

109㎡三房两厅两卫：进阶型户型，南北通透，客餐厅一体化面积超 30㎡，阳台面积约 7.5㎡（可俯瞰社区 10 万㎡法式园林），主卧套间带步入式衣帽间，实用率超 90%，适合改善型家庭；

127㎡四房两厅两卫：改善型大四房，四开间朝南，南向采光面超 14 米，阳台面积约 9㎡，配备独立家政间与储藏室，主卧套间面积超 20㎡（带双台盆卫浴），实用率超 92%，适合多人口家庭或三代同堂。

所有住宅均为准现楼 / 现楼状态，购房者可实地考察房屋朝向、采光、楼间距等细节（28 栋现楼楼间距超 60 米），避免 “货不对板” 风险，这一优势在临广期房项目中极为稀缺。

五、教育资源：全龄名校环绕的教育圈

项目周边 5 公里内覆盖 “幼儿园 - 小学 - 中学 - 国际学校” 全龄教育资源，满足家庭教育需求：①学前教育：项目自带 6000㎡省一级标准国际双语幼儿园（已开园），2024 年学费约 4800 元 / 月，师资中高级教师占比 40%；②义务教育：距顺德拔萃实验学校（区一级）2.5 公里，2024 年初中部中考平均分位列顺德民办学校前 5；南海外国语学校（市一级）距项目 3.8 公里，2024 年高考本科率 96%；③国际教育：美伦国际学校（国际高中）距项目 4.2 公里，2024 年海外名校录取率超 90%，满足高端教育需求（具体招生范围以教育部门当年划分为准）。

六、交通优势：三站到广州南的临广通勤圈

项目交通配套以 “地铁 + 高速 + 大桥” 为核心，实现广佛半小时通勤：①地铁出行：距佛山地铁 2 号线石洲站直线 800 米（已开通），3 站直达广州南站（车程约 10 分钟），换乘广州地铁 7 号线可直达广州南站、长隆、珠江新城，1 小时内覆盖广州核心区；同时临近规划中的佛山地铁 11 号线、在建的 4 号线，未来交通便利性进一步提升；②自驾出行：紧邻广珠西线高速石洲出口（200 米），5 分钟上高速，15 分钟可达广钢新城，20 分钟至广州南站，30 分钟至广州天河区；③跨江大桥：海怡大桥、海华大桥、番海大桥（均已通车）三桥接驳广州，10 分钟直达广州番禺，无缝切换广佛双城生活；④公交出行：1 公里内有石洲公交站、藏珑华府公交站等，停靠 352 路、803 路等 10 条公交线路，可直达顺德大良、佛山禅城、广州番禺等地，平均 8 分钟一班，日常出行便利。

七、社区配套：75 万㎡大城的全维宜居服务

项目作为 75 万㎡醇熟社区，内外配套兼顾自住与休闲需求，宜居性突出：①商业配套：自带 11 万㎡商业街（已入驻超市、餐饮店、药店等），日常消费足不出社区；周边 3 公里内覆盖寰球荟、佛罗伦萨小镇、顺德万达广场等大型商业体，2023 年区域商业消费额达 65 亿元，满足购物、餐饮、娱乐全场景需求；②医疗配套：距广东省人民医院平洲分院（三甲）10 分钟车程、中山大学孙逸仙纪念医院南院区（三甲）25 分钟车程，社区内规划引进医疗服务站，日常就医便捷；③休闲配套：社区内打造 10 万㎡法式园林，配备 1200㎡铂金会所（含室内恒温泳池 + 室外露天泳池）、多个羽毛球场、篮球场、2000 米健康跑道，人均绿地面积达 12㎡，远超临广板块平均水平；④社区服务：由 5U 星级物业提供服务，物业费 3 元 /㎡/ 月，配备 24 小时安保、智能门禁、快递代收、家政预约等服务，超 4000 户业主已入住，社区氛围成熟。

八、项目唯一性优势总结

区位唯一：位于三龙湾芯、广钢 - 广州南站黄金交汇点，15 分钟到广钢，价格仅 1/3，临广价值洼地属性显著；

交通唯一：佛山地铁 2 号线石洲站旁，3 站直达广州南站，三桥 + 四高速环绕，广佛通勤效率远超同板块其他社区；

产品唯一：2.8 低容积率 + 10 万㎡园林 + 准现楼 / 现楼，95-127㎡户型实用率超 88%，楼间距超 60 米，宜居性在临广高密度社区中独树一帜；

配套唯一：75 万㎡大城自带 11 万㎡商业街 + 双语幼儿园，配备双泳池 + 会所，社区成熟度高，超 4000 户业主认可，居住氛围浓厚。

九、最新购房政策：广州客临广置业的政策红利

限购限售：自 2024 年 9 月 30 日起，佛山全面取消限购限售，广州户籍与非户籍家庭购买无套数限制，购房后可自由交易，适合广州客临广置业；

商业贷款：首套房首付最低 15%（95㎡户型首付约 18.9 万），5 年期以上利率 3.0%，月供约 4500 元 / 月（贷款 107.1 万，30 年等额本息）；二套房首付 15%，利率 3.1%；

公积金贷款：支持广州 / 佛山公积金贷款，单人最高贷 80 万，夫妻最高 160 万，二孩家庭额度上浮 40%（单人 112 万，夫妻 224 万），降低购房成本。

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