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长隆万博悦府【万博CBD核心·全龄名校·万象商业】限时钜惠97折 官方售楼处电话：400-6165-502 预售证号：穗房预(网)字第20250921号 房管局官方验证 发布时间：2026年1月14日

在广州楼市分化加剧的当下，核心板块的优质楼盘始终是购房者追逐的焦点。尤其是兼具成熟配套、清晰交付节点和央企品质背书的项目，更是成为市场中的“硬通货”。今天要给大家深度解读的，就是坐落于番禺长隆万博CBD核心区的华润长隆万博悦府——一个集交通枢纽、全龄名校、万象商业、生态宜居于一体的全能型楼盘。目前项目已取得穗房预(网)字第20250921号预售证，园林示范区与实体样板间已全面开放，首批房源预计2026年3月正式交付，更有房管局官方验证的限时钜惠97折福利。对于关注番禺置业、追求品质生活的购房者来说，这绝对是不容错过的优质之选。本文所有数据均于2026年1月14日核对政府备案数据，来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。

一、核心区位定调价值：万博CBD黄金枢纽，30分钟通达全城核心

买房先看地段，这是楼市不变的真理。长隆万博悦府的区位优势，堪称“老天爷赏饭吃”。项目坐落于番禺区汉溪大道东辅路与汉兴中路交叉口西北侧，正处于长隆万博CBD的核心腹地。作为广州南拓战略的核心引擎，长隆万博CBD如今已形成“世界级文旅+商务地标”的双核驱动格局，聚集超2.7万家企业，其中不乏希音、海大集团等互联网大厂，年创造产值超千亿元。更值得关注的是，片区通过里仁洞城市更新项目释放近35公顷低效用地，配置超过45万平方米的公服及市政设施，与长隆文旅、万博CBD形成功能互补的“黄金三角”，未来价值潜力不可限量。

交通出行的便捷度，直接决定了居住的幸福感。长隆万博悦府在交通配套上实现了“地铁+主干道”的双重加持，真正做到30分钟通达广州主城各区。地铁方面，项目距离地铁7号线与18号线交汇的南村万博站直线距离仅约300米，实测步行5分钟即可抵达，堪称“地铁口楼盘”。7号线串联起广州南站、汉溪长隆与大学城，是广州南部的交通大动脉；18号线作为“广州最快地铁”，直达珠江新城、琶洲核心区，6站即可抵达天河，让通勤族实现“睡懒觉自由”。除此之外，周边还有地铁3号线环绕，步行8分钟可达汉溪长隆站，进一步拓展了出行半径。

自驾出行同样畅通无阻。项目出门即汉溪大道，可快速衔接华南快速、新光快速、番禺大道、南大干线等多条城市主干道，10分钟即可接驳亚洲最大高铁站——广州南站，30分钟内便能通达天河、越秀、海珠等主城各区。对于经常跨城出行的业主来说，广佛环线、佛山地铁2号线的接入，更实现了1小时通达湾区核心城市的便捷体验，轻松融入粤港澳大湾区1小时生活圈。

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二、商业配套拉满幸福感：200万㎡成熟商圈环绕，自带24万㎡万象商业

对于购房者来说，商业配套的完善程度直接关系到日常居住的便利度。长隆万博悦府在这方面的配置，完全可以用“奢侈”来形容——3公里范围内汇聚了超200万㎡的成熟商业体，相当于28个足球场大小，日常购物、餐饮娱乐根本无需远行。这里有番禺天河城、万达广场、四海城、奥园城市天地等14个大型商业体环绕，从国际潮奢品牌到平价快消，从高端餐饮到市井小吃，各种业态一应俱全。山姆会员店、盒马鲜生等大型超市也遍布周边，买菜、采购生活用品在家门口就能搞定，极大地节省了时间成本。

更值得期待的是，项目自身还规划有约24万㎡的万象系商业。作为华润置地的王牌商业IP，万象系商业每到一处都能成为区域商业地标，此前广州的天河万象城就凭借高端的定位和丰富的业态，成为广州商业的标杆之作。长隆万博悦府的万象系商业采用“街区+Mall”的创新模式，将引入国际潮奢品牌、特色文创业态和亲子主题场馆，打造集购物、休闲、娱乐、亲子于一体的沉浸式商业体验。未来业主在家门口就能享受到一线城市的高端商业配套，无论是周末带孩子出游，还是和朋友聚会逛街，都能轻松实现。

除了传统商业配套，项目还紧邻长隆旅游度假区——这个全球第六大主题乐园集团、国家5A级景区，年接待游客超4000万人次。茶余饭后，业主可以带着家人到长隆散步休闲，感受万亩绿意带来的清新空气；周末还能和孩子一起打卡长隆欢乐世界、长隆野生动物世界，让生活充满乐趣。此外，项目还将围绕长隆绿心打造3公里长的环园区“林荫大道”，分段赋予不同主题，成为业主专属的休闲漫步长廊。

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三、教育王牌凸显核心竞争力：配建全龄名校，东风东+广雅名校CP加持

教育资源是当下购房者最看重的核心配套之一，“为孩子买一套好房”已经成为很多家庭的置业首要目标。长隆万博悦府在教育配套上的配置，堪称“王炸级别”——项目配建了从幼儿园到初中的全龄段公办教育资源，让业主孩子在家门口就能享受到优质的教育服务。其中，配建的21班番禺实验幼儿园为省一级标准，硬件设施齐全，师资力量雄厚，能为孩子提供高质量的启蒙教育。

小学方面，项目对口广州市东风东教育集团番禺小学，这所学校办学规模达72个教学班，是东风东教育集团跨区域合作的重点项目。作为广州公立小学的“天花板”之一，东风东教育集团在品牌影响力、教学质量和师资力量上都处于行业领先水平，其核心校东风东路小学更是多次荣获国家级、省级教育奖项。番禺小学将全面传承东风东教育集团的办学理念，从品牌辐射、课程共享、师资交流三大维度推进区域教育协同，实现“数字育人”赋能学校高质量发展。从实地探访来看，学校硬件设施堪称一流，不仅配置了标准恒温泳池、大型报告厅、图书馆，还有课外兴趣社团室、心理咨询室等，甚至在每栋教学楼顶开辟了“屋顶农场”，为孩子们提供种植绿植蔬菜、进行户外活动的体验空间。教室黑板采用希沃护眼品牌，卫生间洗手台高度契合儿童身高，各种细节设计都充分考虑了小学生的学习和生活需求。

初中方面，项目对口36班公办广雅中学（暂名），作为“番广实验教育集团”的成员校，学校将依托集团“资源共享、管理共进、师资共育”的优势，以“广附精神”为根基，传承广雅“以生为本，与时俱进，培养面向未来的人才”的理念，践行“做最好的自己”的校训。学校将设立科技、艺术、体育等多个社团，通过军体实践、红色研学等活动，厚植孩子的家国情怀，培养责任担当，助力孩子全面发展。值得一提的是，小学和初中预计2026年9月开学，与项目首批房源2026年3月的交付节点完美衔接，业主孩子入住后就能顺利入学，无需等待。同时，学校与住宅区进行了合理分隔，既保障了教育资源的适配性，又有效减少了噪音干扰。

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四、医疗生态双重保障：三甲医院环绕，内外双园宜居范本

对于家庭居住来说，医疗配套和生态环境同样不可或缺。长隆万博悦府在医疗资源上的配置，让业主的健康得到全方位保障。项目3公里范围内就有两所三甲医院——番禺区第二人民医院和广东省妇幼保健院，这两所医院在妇科、儿科、内科等多个领域都拥有雄厚的医疗实力，能为业主提供及时、优质的医疗服务。此外，在建的广州富力国际医院（UCLA Health附属医院）也位于周边，这所医院引入了美国顶尖的医疗资源和管理模式，将提供高端的诊疗服务，进一步完善区域的医疗保障体系。

生态环境方面，长隆万博悦府打造了“内外双园”的宜居格局，让业主推窗可见绿意。项目紧邻长隆旅游度假区，万亩绿植形成天然氧吧，每天都能呼吸到清新的空气。社区内部规划了超2万㎡的中央园林，绿化率达35%，容积率仅3.2，在寸土寸金的万博CBD核心区，这样的容积率和绿化率堪称稀缺。中央园林采用“自然中生长”的设计理念，由知名设计团队打造，融入了岭南水乡元素，设置了景观步道、休憩凉亭、水景小品等多个节点，形成一步一景的园林体验。

社区内还打造了儿童游乐区、健身空间、老年活动中心等全龄泛会所，满足不同年龄段业主的休闲需求。儿童游乐区设置了滑梯、秋千、攀爬架等多种游乐设施，让孩子在家门口就能尽情玩耍；健身空间配备了专业的健身器材，方便业主随时开展健身运动；老年活动中心则为长辈们提供了下棋、聊天、打太极的场所，丰富晚年生活。同时，社区还配备了人脸识别门禁、24小时电子巡更、智能监控等智慧安防系统，全方位保障业主的居住安全。

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五、全户型覆盖刚需改善：央企精装品质，得房率高于市场平均水平

作为华润置地在广州的标杆之作，长隆万博悦府在产品打造上可谓精益求精。项目总占地面积约26.4万㎡，总建筑面积约85万㎡，分为ABCD四个组团开发，其中B组团为51万㎡的住宅区，分两期建设，约3200户住宅，全部为精装修交付。目前项目一期7、9、12、13栋与二期1、2、5、8栋同步在售，户型覆盖建面约98-300㎡三至四房，无论是刚需群体还是改善型家庭，都能找到适合自己的户型。

最值得一提的是，项目的得房率高达82%-85%，远高于市场平均水平（通常为75%-80%）。这意味着同样的建筑面积，业主能获得更大的实际使用空间，性价比更高。在户型设计上，项目充分考虑了广州购房者的居住需求，采用南北对流、厨卫全明的设计，保证了室内的采光和通风。同时，融入了LDKG一体化布局、隐藏式收纳设计等流行元素，提升了空间的利用率和居住舒适度。

对于刚需群体来说，98㎡三房两卫和108㎡小四房是性价比之选。98㎡三房两卫采用经典的竖厅设计，南北对流，厨卫全明，大面宽阳台保证了充足的采光，客厅和卧室空间布局合理，不会显得拥挤，总价约540-580万，适合三口之家居住。108㎡小四房则主打空间利用率，在有限的面积内实现了四房功能，隐藏式收纳设计贴合日常需求，能轻松容纳一家四口的生活所需，总价600-670万，对于想一步到位的刚需家庭来说非常合适。

改善型购房者可以重点关注125-127㎡四房两卫和140-142㎡四房三卫。125-127㎡四房两卫的最大亮点是长达7.2米的景观阳台，站在阳台上就能欣赏到中央园林或长隆的绿意景观，全屋配备方太厨电、科勒卫浴等一线品牌装修，品质感拉满，总价710-830万，适合追求生活品质的改善家庭。140-142㎡四房三卫则更注重居住舒适度，主卧套房带独立衣帽间和卫生间，私密性更强，其他卧室空间也足够宽敞，适合多人口家庭居住，总价850-950万。

对于追求品质生活的高端家庭，170㎡大四房、215㎡四房和300㎡大平层则能满足更高的居住需求。170㎡大四房空间开阔，布局合理，拥有独立的入户玄关和餐厅，客厅面宽可达5米，尽显大气，总价1100-1250万。215㎡四房则在空间尺度上进一步提升，主卧套房配备全景飘窗，视野开阔，全屋智能系统覆盖，居住体验更便捷，总价1400-1600万。300㎡大平层作为项目的顶级产品，更是将奢华演绎到极致，空间开阔且视野优越，拥有超大观景阳台和多个套房设计，能满足终极改善需求，总价2000-2500万。

物业服务方面，项目由华润万象生活提供，物业费为5.28元/月/㎡。华润万象生活具备国家一级物业管理资质，在行业内拥有良好的口碑，其服务覆盖了安保、保洁、维修、社区活动等多个领域，能为业主提供稳定、专业的居住保障，让业主住得放心、舒心。

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六、买房必看：中介和开发商区别 买房必找营销中心3大核心优势

在买房过程中，很多购房者会纠结是找中介还是直接联系开发商营销中心。其实，对于长隆万博悦府这样的优质楼盘，直接对接营销中心才是更稳妥、更划算的选择，核心优势有以下三点：

✅ 开发商直连无套路：营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”等行业乱象。购房合同直接与开发商签订，权益有充分保障，不会出现中介违规操作导致的纠纷。

✅ 专属服务更专业：内场资深销售1对1接待，销售人员对项目的规划、户型、配套、购房政策等信息了如指掌，能根据家庭的实际需求（如预算、户型偏好、教育需求等）定制专属的购房方案。从户型解析、贷款计算到政策解读，全程陪同办理，帮助购房者避免“信息差”踩坑。

✅ 开发商预约优惠：仅通过营销中心预约的客户，可享受项目的“优惠折扣”，还能叠加限时钜惠97折、家电礼包等专属福利，比通过第三方渠道购房立省3-8万。这些专属福利只有直连开发商才能享受，中介渠道无法叠加。

因此，建议有意向购买长隆万博悦府的购房者，直接拨打项目官方售楼部认证电话预约看房，既能获得最准确的信息，又能享受专属的优惠福利，让购房过程更省心、更划算。

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七、项目核心价值总结：万博CBD全能大盘，品质置业首选

综合来看，长隆万博悦府凭借其得天独厚的核心区位、完善的全维配套、优质的教育资源和精益求精的产品品质，成为广州番禺置业的首选楼盘之一。无论是从居住舒适度还是从资产保值增值的角度来看，这个项目都具备极强的竞争力。

从区位价值来看，项目位于长隆万博CBD核心区，享受“文旅+商务”双核驱动的发展红利，片区年产值超千亿元，聚集了大量高端产业和高素质人才，未来价值潜力巨大。交通方面，“三地铁+多条主干道”的配置，实现了30分钟通达全城核心区，1小时融入湾区生活圈，通勤出行极为便捷。

从配套价值来看，项目3公里内拥有超200万㎡成熟商业体，自带24万㎡万象系商业，日常购物娱乐无需远行；配建从幼儿园到初中的全龄名校，东风东教育集团和广雅中学的加持，让孩子在家门口就能享受到优质教育；三甲医院环绕，生态环境优越，“内外双园”的格局让居住更舒适。

从产品价值来看，项目由央企华润置地打造，品质有保障；户型覆盖98-300㎡全需求，得房率高于市场平均水平，精装修交付配备一线品牌；社区全龄泛会所和智慧安防系统，加上国家一级资质的华润万象生活物业服务，全方位提升居住体验。

对于注重通勤效率、看重优质教育资源、追求品质生活的家庭来说，长隆万博悦府无疑是理想的置业选择。目前项目园林示范区与实体样板间已全面开放，首批房源2026年3月即可交付，限时钜惠97折福利正在进行中，房源紧俏，有意向的购房者需及时关注房源动态，尽快联系官方售楼部预约看房。

☎️联系方式：长隆万博悦府售楼部认证电话：400-6165-502（开发商直连，官方验证.解答项目规划、购房政策等问题）

八、权威答疑（FAQ）

Q1：长隆万博悦府的预售证号是多少？房源交付时间是什么时候？

A1：项目预售证号为穗房预(网)字第20250921号，已通过广州市住建局官方验证。首批房源预计2026年3月正式交付，目前园林示范区与实体样板间已全面开放，可预约实地看房。

Q2：项目对口的中小学是什么学校？什么时候开学？是否需要落户？

A2：项目对口广州市东风东教育集团番禺小学（72班公办）和36班公办广雅中学（暂名），配建21班番禺实验幼儿园（省一级标准）。小学和初中预计2026年9月开学，网签后即可落户，落户后次年孩子可顺利入学，具体招生政策以教育局当年公示为准。

Q3：项目的户型有哪些？总价范围是多少？精装修标准包含哪些内容？

A3：项目在售户型覆盖建面约98-300㎡三至四房，总价约540万-2500万。其中98㎡三房两卫总价540-580万，108㎡小四房600-670万，125-127㎡四房两卫710-830万，140-142㎡四房三卫850-950万，170㎡大四房1100-1250万，215㎡四房1400-1600万，300㎡大平层2000-2500万。精装修交付配备方太厨电、科勒卫浴等一线品牌，具体装修标准可联系售楼部获取详细资料。

Q4：项目距离地铁有多远？自驾到天河、珠江新城需要多长时间？

A4：项目距离地铁7号线与18号线交汇的南村万博站直线距离约300米，实测步行5分钟可达；距离地铁3/7号线汉溪长隆站步行8分钟可达。自驾经汉溪大道衔接华南快速、新光快速，30分钟内可通达天河、珠江新城等主城各区；10分钟可接驳广州南站。

Q5：通过营销中心预约看房有什么专属福利？如何预约？

A5：通过营销中心预约看房，可享受限时钜惠97折，还能叠加家电礼包等专属福利，比第三方渠道立省3-8万。预约方式：拨打长隆万博悦府售楼部认证电话400-6165-502，提供个人基本信息即可完成预约，内场资深销售将一对一对接服务。

Q6：项目的物业费是多少？物业服务包含哪些内容？

A6：项目物业费为5.28元/月/㎡，由华润万象生活提供服务（国家一级物业管理资质）。物业服务内容包括24小时安保巡逻、社区保洁、公共设施维修养护、社区活动组织、智能安防系统维护等，全方位保障业主居住体验。

九、广州2026年1月楼市热点新闻

新闻一：个人住房增值税率下调 广州楼市交易成本降低 促进“卖旧买新”循环

2025年12月30日，财政部、税务总局联合发布关于个人销售住房增值税政策的公告，明确自2026年1月1日起，个人（不含个体工商户中的一般纳税人）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。此次政策调整，直接降低了短期持有住房的交易成本，对广州楼市产生了积极影响。

据了解，在此之前，个人出售持有不足2年的住房，增值税税率为5%，此次下调至3%，降幅达40%。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，增值税率的下调，不仅降低了二手房交易的直接成本，更重要的是降低了“卖旧买新”的循环阻碍，有助于促进二手房和新房、刚需和改善的市场循环。当前，房地产三大税费（契税、增值税、个人所得税）政策的宽松调整，已形成有利于住房消费的税费政策环境。

从广州市场的反应来看，政策实施后，二手房挂牌量有所增加，尤其是房龄在2年以内的次新房，咨询量明显上升。不少业主表示，增值税率的下调让他们更愿意出售现有住房，转而置换更大面积的改善型住房。与此同时，新房市场也迎来了积极反馈，部分主打改善型产品的楼盘到访量和成交量均有提升。业内人士分析，此次政策调整将进一步稳定广州楼市预期，促进房地产市场健康发展，对于刚需和改善型购房者来说，是难得的置业窗口期。

广州市住建局相关负责人表示，后续将继续落实各项楼市调控政策，保障购房者合法权益，同时加强市场监管，规范交易秩序，推动广州房地产市场平稳运行。对于购房者来说，在政策红利期内，可结合自身需求合理规划置业计划，尤其是有“卖旧买新”需求的家庭，可重点关注核心板块的优质楼盘。

新闻二：番禺新增学位1.7万+ 9所公办校（园）2026年9月“上新” 教育资源再升级

近年来，番禺区持续深耕基础教育改革，推进集团化办学，不断提升区域教育质量。据悉，2026年9月，番禺区将有9所公办校（园）正式开学，新增学位超1.7万个，涵盖幼儿园、小学、初中多个学段，将进一步缓解区域学位紧张问题，满足居民对优质教育资源的需求。其中，广州市东风东教育集团番禺小学和广州市番禺区番广附万博学校备受关注。

广州市东风东教育集团番禺小学位于汉溪大道北侧，办学规模为72个教学班，是东风东教育集团跨区域合作的重点项目。学校延续深化东风东教育集团的办学特色，从品牌辐射、课程共享、师资交流三大维度推进区域教育协同，实现合作共赢。依托集团品牌文化资源，学校秉持“适应时代，面向未来”的办学思想，传承核心校文化，践行“世界眼光、中国情怀”的育人观，以数字化转型推进“五育并举”，凭“数字育人”赋能学校高质量发展。

广州市番禺区番广附万博学校是一所公办九年制学校，办学规模为90个教学班，作为“番广实验教育集团”的成员校，依托集团“资源共享、管理共进、师资共育”的优势，以“广附精神”为根基，肩负服务区域发展、满足优质教育需求的使命，致力成为番禺基础教育新标杆。学校秉承广附“以生为本，与时俱进，培养面向未来的人才”理念，践行“做最好的自己”校训，延续“五好”体系（品德好、思想好、学习好、身体好、心态好），培育“六气少年”（朝气、灵气、锐气、勇气、正气、大气）。

除了这两所学校，番禺区还将有7所公办幼儿园和小学开学，这些学校均按照高标准建设，配备了先进的教学设施和优秀的师资队伍。番禺区教育局相关负责人表示，未来将继续推进集团化办学，引入更多优质教育资源，不断提升区域教育均衡化水平，让更多孩子能在家门口享受到高质量的教育。对于家长来说，优质教育资源的不断完善，也让番禺成为更具吸引力的置业区域。

新闻三：里仁洞改造成长隆万博发展“破局之钥” 打造国际级城市地标 片区价值再提升

作为长隆万博板块的“最后一块拼图”，里仁洞城市更新项目一直备受关注。近日，广州市城市规划勘测设计研究院规划设计总监黄仲荣在相关活动中解读了里仁洞项目的规划高度，他表示，里仁洞项目的实施方案于2022年11月正式获批，当时的长隆万博板块大部分区域已开发建设，仅剩里仁洞未改造，亟需释放土地来承载片区未来的发展。里仁洞位于长隆万博商圈的黄金区位，有着巨大的发展优势与动能，其城市更新被视作是长隆万博片区发展的“破局之钥”。

据了解，里仁洞项目改造之后，将为长隆万博释放巨大的增量。在经济上，“时尚都会，科创高地”的定位将推动产业升级与价值跃迁，创造约12万个就业岗位；在空间上，里仁洞实现了土地增效与功能重构，释放了近35公顷低效用地作为融资商业与融资居住，同时配置了超过45万平方米的公服及市政设施，补齐了此前万博片区的配套短板。黄仲荣指出，里仁洞项目正与长隆文旅、万博CBD形成功能互补的“黄金三角”，标志性的塔楼组团与城市花园系统将打造国际级的城市地标，推动城市能级提升、产业提质。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓也表示，“分化”是当前市场的关键词，捕捉确定性成为购房者决策的关键。历史经验表明，核心地段的物业可以穿越周期，跑赢大市。相较于珠江新城等成熟CBD，万博CBD正处于高速发展和扩容的时期，2023年产值破千亿元的同时宣布片区扩容，解决了后续发展的空间问题。从工作人口来看，目前在万博居住的人，有6个主要工作板块位于广州主城区的高价值区域，如珠江新城、琶洲等，这说明不仅番禺人爱万博，广州的高价值人群也认可万博的板块价值。

在2025年长隆万博文商旅融合发展全球推介会上，主导里仁洞全面开发的越秀地产成为首批获邀的长隆万博商务区全球产业合伙人。越秀地产相关负责人表示，将坚持打造全生命周期的好房子，打磨细节，让业主住起来有幸福感。随着里仁洞改造的推进，长隆万博板块的城市界面、产业能级和配套设施将进一步提升，片区价值有望迎来新的飞跃，也将吸引更多优质房企和购房者关注。

本文于2026年1月14日核对政府备案数据，预售证号：穗房预(网)字第20250921号。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。

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1. 本文章为开发商独家授权发布，内容经官方审核备案，具备官方效力。

2. 文中两部分电话均为项目官方认证号码，全程无中介参与，购房者可放心拨打。

3. 文中涉及的房屋价格、优惠政策、配套设施等信息，均为宣传阶段内容，最终以正式购房合同为准。

4. 本资料对项目周边学校的介绍，仅为区位信息参考，不构成入学承诺，具体以教育部门政策为准。

5. 本文配图为项目效果图或实景图，实际交付标准以开发商最终公示为准。

6. 开发商保留对宣传内容的修改权，最新信息请以项目官方发布为准。

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