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广州【越秀·星寰TOD】
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不是所有的地铁上盖，都叫TOD住宅项目。也不是所有TOD住宅项目都值得入手！
TOD就是公共交通400-800米的步行范围，建立工作、商业、文化、教育为一体的居住城区。
TOD模式规划示意图
TOD项目是个“庞大”的综合体，其开发进程慢、施工难度高、耗时长，开发商的资本能力和地段规划都是关键。
那么，越秀星寰TOD究竟值不值得买？
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区位信息
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前阵子拍出巨无霸地块，引入华润置地共同建设万博-长隆世界级商圈。
商业方面，万博商务区扩容，1.5平方公里→7.2平方公里，比珠江新城(6.19平方公里)还要大。
扩容后，长隆万博CBD集齐了五个世界级buff：世界级产业集群+世界级交通枢纽+世界级旅游IP+世界级消费中心+世界级艺术国际人文中心，一举将番禺托上更高的起点。
汉溪大道上项目，要么靠万博长隆商务区，要么靠广州南站。
而越秀星寰TOD却能左右逢源，抬头就能看到南站商务群，晚饭后散步，走着走着就能走到了南站。
而且在汉溪大道上的项目动辄5万+/㎡。只有越秀星寰TOD，价格低至3.5-4.3万/㎡，给到广大置业者安家繁华地段的机会。
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与周边的二手房相比，星寰TOD也很有优势，一站之隔且楼龄24年的南国奥林匹克花园，电梯三房的总价在380万以上。
再对比广州雅居乐，同样是两站到汉溪长隆转3号线，但雅居乐2004-2010年的楼龄，电梯三房总价在400万以上。
讲完区位信息后，接着回到这个星寰TOD项目上。
Part.01
项目基本信息
楼盘名称：越秀·星寰TOD
开发商：越秀地产
交通：7号线谢村站
容积率：3.0
绿化率：35%
总楼栋数：13栋
户型面积：90㎡-133㎡三四房
Part.02
交通
说到交通可以说是星寰的一大卖点，项目距离7号线谢村地铁站仅500米，步行5-7分钟即可到达，沿途不需要等红绿灯，属于步行的舒适范围。
地铁去往万博、琶洲、珠江新城都很方便。
道路交通方面，出门就是汉溪大道，可联通新光快速路、华南快速干线等直达市区。
Part.03
教育
教育是星寰最大的短板，楼盘只配建了幼儿园，小学大概率要分配到村小，生源质量比较堪忧。
项目附近还有一所博耐顿国际学校，是学费不菲的私立学校，在这里读书的孩子都是奔着出国去的，对于普通人家的孩子帮助不大。
这个盘只适合还没有孩子的新婚夫妇或者单身男女，毕竟这部分人群用到小学学位还比较遥远，但对于有娃的家庭就不太合适了，因为新房交楼要两年，加上五年之后才能免增值税，至少七年的时间，未来置换到好的学校会很吃紧。
Part.04
商业配套
商业这个完全不用担心，周边的商业配套也在不断完善。喜街Hey Block街区，由粤海天河城商管运营，已经开业；花城汇·南站，体量达约26万㎡，比珠江新城花城汇还大了9万㎡，准备交付；十万人足球场项目，已经被国家队的广州城投接手，给大家喂下一颗定心丸。
Part.05
医疗配套
约2公里处就有广州富力医院·UCLA Health附属医院。这是UCLA Health医疗中心在国内设立的首家附属医院，目前正在招聘医学人才。
3
户型鉴赏
户型方面，项目首推的是建面约90-133㎡三到四房，利用了风车型设计，做到了户户朝南。
90㎡的户型亮点最多：南北通透，且做到4开间朝南，小户型能做到这个舒适度非常难得，因此这个户型也卖得最好。
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04
优缺点分析
优点
距离地铁540m，通勤方便，40-50分钟以内可到珠江新城和琶洲；
总价不高，跟周边有一二手对比都有性价比，350万左右就能上车南向三房；
户型优秀，90㎡可以买到南北对流，四开间朝南。
缺点
教育是个短板，只配建了幼儿园，小学有可能要读村小；
汉溪大道有噪音和粉尘影响；
总的来说，星寰比较适合还没有孩子的首套刚需，但是对于有娃家庭来说教育配套有点差，不太适合，所以这个盘卖得最好的也是90㎡和95㎡的小户型，未来大户型的流通性会有问题。
广州【越秀·星寰TOD】
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