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绿城馥香园：海珠核心区双地铁上盖+五中附小+120%使用率+低密新规盘，绿城回归广州中心之作

继2014年广钢项目后，绿城中国时隔十年再度落子广州中心城区——于2024年12月以3.38万元/㎡楼面价拿下海珠客运站地块，正式命名为【绿城馥香园】。作为绿城“馥香系”在广州的首作，项目不仅延续了杭州、宁波馥香园的高端基因，更以“双地铁上盖、广州五中教育集团、120%+超高使用率、低密度社区、实景园林展示”五大核心价值，成为海珠西改善市场的焦点之作。

在海珠新房日益稀缺的背景下，绿城馥香园凭借85–128㎡全南向三至四房、容积率仅3.86、无超高层设计、地库直通地铁等优势，精准回应主城家庭对“品质、效率与生活美学”的综合需求。

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一、区位价值：海珠湾心，中轴地标环绕

项目位于海珠区南洲板块核心，地处广州城市中轴南延段，直线距离广州塔、海心沙、琶洲CBD均在5公里范围内，坐享珠江新城—琶洲—白鹅潭黄金发展轴的辐射红利。

尤为难得的是，项目虽处城市中心，却背靠河涌生态带，与海珠儿童公园、海珠湖、海珠国家湿地公园共同构成约5平方公里的天然绿肺，实现“繁华与静谧兼得”的理想居住状态。

二、交通配套：双地铁上盖，地库直连南洲站

绿城馥香园最大亮点之一是真正意义上的双地铁上盖——紧邻地铁2号线与广佛线换乘站南洲站，直线距离仅约100米。

通过地铁网络，可高效通达全城：

3站至客村（换乘8号线）

5站直达珠江新城

7站抵达琶洲会展中心

8站覆盖万博、金融城、白鹅潭

更关键的是，项目地库将直通地铁站，实现“归家全程风雨无阻”，这在海珠乃至整个广州都属首创设计，极大提升通勤舒适度。

自驾方面，项目门口即为内环路东晓南放射高架桥，未来接驳海珠湾隧道，15分钟可达广州南站，出行选择多元。

三、教育配套：24班小学引入广州五中教育集团

教育资源是项目的重要加分项。地块配建24班公立小学，已确定由广州五中教育集团管理，品牌输出保障教学质量。

周边还有：

广州五中东晓学校

九十七中学金碧校区（省一级）

整体教育配置在海珠新盘中处于领先水平，尤其适合重视子女基础教育的家庭。目前学校地块已启动施工，落地进度较快。

四、项目概况：低密社区，容积率3.86，无超高层

项目总占地约4.17万㎡，总建面约11.66万㎡，规划5栋32层住宅，共约672套，采用2梯4户或2梯5户设计，容积率3.86。

值得注意的是，项目未采用超高层设计（普遍40–50层），32层高度在保证视野的同时，有效降低居住密度，提升舒适度与圈层纯粹性，契合绿城“低密游园生活”的营造理念。

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五、户型设计：85–128㎡全南向，使用率超120%

作为广州“超新规”代表作，绿城馥香园充分释放政策红利：

阳台占比提升至20%以上

花池、飘窗等赠送面积丰富

综合使用率普遍超120%，部分户型接近125%

主力户型覆盖85–128㎡，全部为南向三至四房，功能与尺度兼顾：

1. 约84–88㎡ 三房两卫

全南向布局，通透实用；

双卫设计，提升居住便利性；

总价门槛低，适合刚需上车。

2. 约102–105㎡ 四房两卫

真四房设计，每间卧室空间充足；

LDKG一体化大空间，无承重墙，可灵活改造；

主卧套间+独立衣帽间+270°环幕飘窗；

南向面宽达12.8米，采光通风极佳。

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3. 约115–116㎡ 南北对流四房

四开间朝南，南北通透；

南向大阳台+北向花池赠送，形成对流；

主卧L型花池，景观面大且不占室内面积。

4. 约127–128㎡ 南北双阳台四房

双阳台设计，功能分区清晰；

超宽客厅+超大观景面，尺度感媲美传统140㎡产品。

所有户型均强调成长性、实用性与高得房率，尤其105㎡起四房，在同面积段中具备显著竞争力。

六、园林与社区营造：沉浸式“馥香园林”，对标五星级酒店

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绿城馥香园以岭南名园“十香园”为灵感，打造沉浸式馥香园林体系：

流花水院：借鉴东京虹夕诺雅酒店，设叠水瀑布、下沉观瀑亭；

莫奈睡莲主题玻璃艺术墙：复刻光影美学；

风雨连廊：串联楼栋，雨天不湿鞋，夏日不暴晒；

泛会所空间：咖啡吧、茶室、书吧、女王会客厅、瑜伽区一应俱全。

外立面采用大面积玻璃幕墙+金属线条，搭配海棠花造型门庭、海浪绿岩板大堂、星空顶地库，从归家动线到公共空间，全面对标高端酒店体验。

七、商业与医疗配套：百万方商圈+三甲医院环绕

商业方面，3公里范围内汇聚：

海珠城·城光荟（约1.1公里）

广百海港城（约1.1公里）

海珠万达广场（约2.5公里）

广州之窗商务港（约1.7公里）

项目自身还配建1800㎡风情商业街，满足日常所需。

医疗资源同样优质：

中山大学孙逸仙纪念医院（三甲，约750米）

海珠区妇儿医院（约1.5公里）

南方医科大学珠江医院、广医二院（约3.5公里）

八、优缺点总结与结论

核心优势：

✅ 双地铁上盖+地库直连南洲站，通勤效率全市领先；

✅ 广州五中教育集团加持，教育确定性强；

✅ 使用率超120%，85㎡起三房、105㎡起真四房，产品力突出；

✅ 无超高层+容积率3.86，居住密度低，舒适度高；

✅ 海珠湿地+儿童公园环绕，生态资源稀缺；

✅ 绿城品牌+实景园林+酒店式归家动线，品质感拉满；

✅ 实体样板房已开放，所见即所得，交付预期明确。

客观不足（弱化表述）：

⚠️ 南侧临近环城高速，前排楼栋或受噪音影响，建议优选中后排；

⚠️ 毗邻海珠客运站，部分购房者可能介意人流；

⚠️ 项目体量适中，大型园林空间有限。

结论：

绿城馥香园不是一座普通的新盘，而是绿城对广州主城人居的一次深度回应。它以“地段稀缺性+交通绝对优势+教育品牌背书+超高得房率+低密品质社区”五大维度，在海珠西构建了难以复制的综合价值。

尤其适合以下人群：

在珠江新城、琶洲、万博等地工作的地铁通勤族；

预算400–600万、追求一步到位四房的家庭；

看重品牌、园林与长期居住体验的改善型买家。

尽管存在局部噪音因素，但通过合理选栋选户即可规避。对于渴望在海珠核心区安家、同时兼顾效率与品质的家庭而言，绿城馥香园无疑是2025年最值得重点关注的新规改善盘之一。

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