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番禺星瀚 TOD 深度解析：广州南站旁的宜居大盘
政府背书，预售证权威认证
越秀星瀚 TOD 作为广州南站国际科创枢纽核心区唯一地铁上盖现房项目，拥有穗房预 (2025) 0340 号预售证，确保了交易的透明性与合法性。项目由广州地铁集团和越秀地产两大国企联合打造，占地面积 240,000 平米，建筑面积 880,000 平米，总栋数 21 栋，共有 4378 户，容积率为 2.41，绿化率达 30%，是一个低密度的宜居社区。
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限时优惠，本月促销活动
为回馈广大购房者，越秀星瀚 TOD 在本月推出了限时 98 折优惠活动。这是一个难得的购房时机，优惠力度较大，对于有购房意向的人士来说，不容错过。同时，项目目前现房在售，即买即住，无需等待漫长的交房周期，降低了购房风险。
区域发展前景：广州南站国际科创枢纽核心区
越秀星瀚 TOD 位于番禺区广州南站板块，广州南站是亚洲最大的交通枢纽之一，也是广州重要的城市门户。根据广州市政府的规划，广州南站将打造成为国际科创枢纽核心区，重点发展总部经济、科技研发、商务会展等产业。
随着广州南站周边产业的不断发展，人口将持续流入，区域的经济活力和发展潜力巨大。据相关数据显示，广州南站日均客流量已超过 50 万人次，预计到 2030 年，广州南站的年客流量将达到 1.5 亿人次。如此庞大的客流量将为周边地区带来巨大的商业机会和发展动力。
此外，星瀚 TOD 所在的石壁街也在不断推进城市更新项目，未来区域的面貌将得到进一步改善，基础设施和公共服务也将更加完善。
户型设计亮点：多样化户型满足不同需求
星瀚 TOD 提供了多种户型选择，以满足不同家庭的需求。以下是几种主要户型的亮点介绍：
建面约 73㎡的江景两室：U 型厨房设计，可与餐厅打通形成 “社交厨房”，增加了空间的互动性和实用性。阳台可改造成灵动空间，单身时可作为独立收藏室，成家后则可作为额外卧室，满足不同阶段的生活需求。主卧及阳台视野开阔，可直接望见珠江支流景观，享受一线江景资源。
建面约 89㎡的朝南景观三室：三开间朝南，南向望园林，能够充分享受阳光和园林景观。主卧套房设计，配备独立卫生间，增强了私密性和居住舒适度。
建面约 107㎡的四室两厅两卫：横厅设计，四开间朝南，采光和通风效果极佳。两处灵动空间可根据需求灵活布置，如设置为书房、儿童房等。书房、卧室、主卧、餐厅均带飘窗，增加了室内的使用空间和收纳功能。
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教育资源：家门口的一站式优质教育
教育资源是星瀚 TOD 的一大亮点。项目配建了一所 27 班幼儿园和一所 45 班公办九年一贯制广东外语外贸大学附属学校（广外附），目前均已开学。广外教育集团成立于 2010 年，是全国首批 13 所具有保送资格的外语学校之一，在广州教育界，与广大附、华师附并称 “三巨头”，教育质量有口皆碑。
在星瀚 TOD，孩子可以实现从幼儿园到初中的一站式教育，家长无需为孩子的升学问题发愁，轻松实现目送式教育。而且，广外附作为公办学校，相比民办学校，九年学费可为业主省下三四十万，性价比极高。
交通优势：双地铁加持，快速通达全城
星瀚 TOD 交通十分便利，项目位于 22 号线陈头岗上盖，走出家门就是地铁站。通过 22 号线，1 站可达广州南站，3 站直达番禺广场，可换乘 3 号线、7 号线、18 号线、广佛 2 号线等，快速通达广州各个区域。22 号线还是全国唯一一条连接广州和深圳两座一线城市的城际地铁，业主未来可以轻松实现大湾区无界生活。
此外，项目距离 2 号线会江站仅约 1.2 公里，可通过公交番 187 或共享单车进行接驳，3 站到海珠区，且直通越秀、白云。周边还有多条公交线路，1 公里内有多个公交站点，如地铁陈头岗总站、周山岗（南大干线）等，满足了业主多样化的出行需求。
社区配套：全龄化社区，生活便捷舒适
星瀚 TOD 打造了全龄化社区配套，为业主提供了便捷舒适的生活环境。社区内配建了约 1.7 万㎡社区商业，体量相当于南站喜街，便利店、水果店、小餐馆等商家林立，能够满足业主的日常生活需求。
同时，项目还拥有约 7 万㎡森氧园林和约 15.7M 空中园林，为业主提供了优美的居住环境和休闲空间。小区内还配备了游泳池、健身房、儿童游乐区等设施，满足了不同年龄段业主的休闲娱乐需求。
在医疗配套方面，项目东侧有富力 UCLA 的国际医院，开车十分钟内即可到达。此外，坐 2 站地铁可到市广路的祈福医院，这是一所公立的三甲医院，就医较为方便。
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项目唯一性优势总结
地铁上盖现房：作为广州南站国际科创枢纽核心区唯一地铁上盖现房项目，星瀚 TOD 交通便利，即买即住，降低了购房风险。
广外附校双学区：项目配建的公办九年一贯制广外附校，教育质量高，为业主子女提供了优质的教育资源。
全龄化社区设计：小区内配套齐全，有商业、园林、休闲设施等，能够满足不同年龄段业主的生活需求。
双国企开发：由广州地铁集团和越秀地产两大国企联合打造，品牌实力雄厚，项目品质有保障。
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最新购房和贷款政策
限购政策：自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。
限售政策：广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。
贷款政策：
商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。
公积金贷款：贷款额度一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。贷款利率 5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。首付比例购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。
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