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引言：沙河板块断供 12 年的高端改善优选

在天河沙河板块超 12 年无全新盘供应的背景下，英广臻尚的入市填补了区域高端住宅空白。项目由英广集团开发，地处天河与越秀交界核心区，直线距珠江新城仅 2.6 公里，凭借 “500 米地铁 6 号线 + 省一级先烈东小学 + 部分户型瞰白云山” 的三重核心优势，再加上仅 208 套的稀缺货量，成为追求 “市中心地段、优质教育、高品质生活” 改善客群的重点关注对象，目前降价出货，性价比进一步提升。

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一、位置与交通：三地铁交汇 6 站直达珠江新城

项目位于天河先烈东横路 38 号（白云山脚下、星海音乐学院旁），地处天河、越秀、白云三区交界，属于市中心核心圈，地段优势显著。交通出行极为便利：距离地铁 6 号线沙河顶站 B 出口仅 500 米，1 站至沙河站换乘广州大环线 11 号线（串联全城），2 站至区庄站换乘东西大动脉 5 号线，3 站到淘金、6 站直达北京路与珠江新城，通勤效率拉满；周边路网成熟，可快速接驳内环路、广园快速路及城市主干道，自驾出行同样便捷，适配天河、越秀、白云等区域上班的改善群体。

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二、项目概况：国企背景 高配比车位高端社区

英广臻尚总占地面积约 5478㎡，总建筑面积约 53112.46㎡，容积率 6（市中心常见密度），绿化率 30%，整体定位高端改善。项目仅规划 1 栋 37 层住宅，共 208 户，避免 “超大型社区” 的嘈杂感；车位配比达 1：1.5（305 个车位），远超同地段项目，解决 “市中心停车难” 问题；物业公司为广州市尚弘物业，物业费 5.8 元 /㎡・月，服务标准对标高端社区，保障居住品质。项目拿地时间为 2009 年（2022 年由英广集团接手），2025 年 5 月 19 日开盘，预计 2027 年 6 月 25 日精装修交付，虽产权有一定缩水，但市中心核心地段属性仍保障了资产保值能力。

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三、户型设计：高低区分区 覆盖改善全需求

项目户型涵盖 107-177㎡三至四房，分高低区设计，梯户比与户型定位匹配，满足不同改善需求：

低区（4-11 层）：2 梯 8 户，主打 107-108-123㎡三房，户型紧凑实用，适合刚改家庭，总价相对亲民，可享受项目全套高端配套，性价比突出；

高区（13-37 层）：专梯专户设计（整栋楼 5 部电梯，高区 3 部），私密性更强，主打 133-143-177㎡三至四房，空间尺度更大，部分高层户型可瞰白云山或珠江新城景观，适合追求 “大空间 + 景观视野” 的中高端改善家庭。

整栋楼 1-3 层为裙楼商业（含公建配套），12/23 层为架空层，有效提升居住舒适度；户型全系 3.1 米层高，优于同地段刚需盘，室内采光与空间感更佳。

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四、配套设施：省一级学区 高端会所全覆盖

教育配套堪称 “王牌”：项目配建 4 班公立港日风格幼儿园，一路之隔就是省一级天河区先烈东小学（本部），根据天河区小升初政策，近年该校可直升省一级第七十五中学，实现 “幼儿园 - 小学 - 初中” 全龄段优质教育覆盖；周边还有广州工业大学沙河校区、星海音乐学院，艺术教育氛围浓厚，利于孩子成长。

商业与休闲配套高端：1-3 层裙楼商业配备室内恒温泳池、健身房、瑜伽室等高端会所设施，满足日常运动与社交需求；社区内部打造约 3800㎡日式园林，含日式凉亭、流水瀑布、屋顶花园等元素，更栽种 4-5 棵罗汉松，品质感拉满；大堂挑高约 8 米，装修标准对标珠江新城豪宅，归家仪式感十足。

医疗配套完善：周边有广州现代医院、广州市胸科医院、广州医科大学附属肿瘤医院等优质医疗资源，为家人健康保驾护航。

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五、周边环境：近白云山 六公园环绕

项目生态资源优越：东面直线距离不到 1 公里就是白云山，部分高层户型可俯瞰白云山美景，享受 “城市绿肺” 带来的清新空气；2 公里范围内更有六公园环绕（广州动物园、云台花园、麓湖公园、黄花岗公园、东风公园、燕岭公园），日常休闲、亲子活动有充足去处，在繁华市中心实现 “推窗见绿、出门进园” 的宜居生活。同时，周边临近星海音乐学院，艺术氛围浓厚，居住环境兼具 “烟火气” 与 “文化感”。

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常见问题解答（FAQ）

项目开发商是谁？交付有保障吗？

答：由英广集团开发，虽非头部房企，但项目拿地成本低（楼面价 502 元 /㎡），资金压力较小，且目前降价出货回笼资金，交付风险较低；同时配备专业物业公司，保障后期居住品质。

教育配套是否确定？先烈东小学入学需要什么条件？

答：教育配套确定性高：配建幼儿园为公立性质，一路之隔的先烈东小学为省一级本部，近年直升七十五中学（省一级）；具体入学需满足天河区 “人户一致” 等政策，建议提前咨询教育局，确保孩子顺利入学。

高区和低区户型有何区别？如何选择？

答：低区（4-11 层）2 梯 8 户，107-123㎡三房，总价较低，适合刚改；高区（13-37 层）专梯专户，133-177㎡三至四房，空间大、可瞰景，私密性强，适合中高端改善；预算充足且追求品质与视野，优先选高区；预算有限但想享受核心配套，低区是优选。

周边商业是否便利？日常购物方便吗？

答：项目自带 1-3 层裙楼商业（含超市、餐饮等），满足日常需求；3 公里内有时代广场、佳兆业广场、POPARK 东方宝泰等大型购物中心，周末逛街、家庭采购无需远行，商业配套成熟。

目前降价幅度如何？是否值得入手？

答：项目目前处于降价出货阶段，具体幅度需咨询售楼处；从价值来看，其 “市中心地段 + 近地铁 + 省一级学区 + 稀缺货量” 的组合在天河较为难得，尤其适合对地段和教育有刚性需求的改善客群，当前降价后性价比提升，是入手的较好时机。

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