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1987年霍英东先生首次来到南沙，那时的南沙还是郊区滩涂、一片荒芜。在反复查看地图和海图之后，霍先生看到了另一个南沙：位处珠三角核心位置，水路距香港38海里、距澳门41海里，方圆100公里内有深圳、东莞、珠海、中山、江门等14个大中城市。 南沙还拥有臻稀海岸线，是珠江口上的天然良港。 于是，霍先生提出开发南沙的设想，随后便投资了几十亿元在南沙。得益于霍英东家族的投资，南沙湾成为南沙发展最早的区域，因此外界称“先有南沙湾，再有南沙区”。关于南沙湾，当下最不可不提的便是“海湾富人区”的头衔。

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我们知道，广州的山水格局和气候条件，是中国超大城市中公认的好，诞生了云山珠水这样的富人区。如果和国际先进城市，比如纽约、旧金山、东京、香港、乃至临近的深圳这些滨海城市做对比，广州实际上是缺少“海湾富人区”的。

比如香港的浅水湾富人区，这里山水环抱，成为了香港房价最高的区域，一套别墅的放盘价，曾高达520万人民币一平。以及香港太平山富人区，半山区坐拥山景资源，站在山顶还能看到维多利亚港夜色，天玺以120万／㎡的单价刷新亚洲记录。

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不禁要问，香港有维多利亚港，深圳有深圳湾，广州有什么？哪里能代表广州的“海湾富人区”？

所幸，南沙湾的存在，这一缺憾也终将弥补。

摊开南沙湾地图会发现，这里有着大面积的生态用地，左侧背靠黄山鲁森林公园，右侧有南沙天后宫，两面临着狮子洋大片海域，位置独特，水面宽阔，可以说是整个南沙环境最好，唯一山海环绕的区域。在整个广州版图里，南沙湾也是山水格局最优的地方，并且整个南沙的富人区配套几乎全在这。南沙湾，在“先天优质条件+后天打造”的支撑下，极有可能成为广州富人区的一张新名片，开启广州富人区2.0时代。如果对标香港，正是下一个香港“维多利亚港”！

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如今南沙湾的“豪气”正在慢慢显现，这体现在诸多方面，我们不妨从区位、资源、交通、产业、教育层面逐一考证。

从地理上

南沙湾背山望海、公园环抱

这里有占地约1200多公顷的黄山鲁森林公园、世界第二东南亚第一的妈祖庙天后宫，以及大角山、蒲洲公园、海滨公园等自然资源，甚至大片的海域，拥有诸多整个大广州其它区域都没有的特质。

尤其是围绕南沙湾滨海一线地区，将打造一条连续、公共、开放的长20公里的滨海岸线，营造一条聚集人气与活力的滨海景观带，完全是向旧金山湾区看齐的节奏，是广州海景资源非常稀缺的一片高端休闲圣地。

从资源上

云集国际鼎配资源

南沙国际邮轮母港、南沙客运港、南沙游艇会、南沙高尔夫球场、南沙大酒店等高端配套云集，富人区意味强烈。

67万㎡南沙国际邮轮母港，拥有1个10万总吨和1个22.5万总吨邮轮泊位，航站楼6万平方米，码头年通关能力达75万人次，是亚洲最大、功能最全的邮轮综合体。为南沙湾输入了全新的国际化生活方式，可停靠目前世界上最大的邮轮，未来潜力直追香港维多利亚港。

从交通上

外联内通，畅行世界

内通上，除了通车的地铁4号线直通天河市中心，还有在建18号/22号线、规划中15号线，开通后直连广州主城区等。

外联上，有南沙客运港，乘船90分钟直达香港中港城、35分钟到深圳；南沙国际邮轮母港，9条航线通达日本、越南、菲律宾等12个日的地；广深磁悬浮（规划中）直达广深，跨过珠江口直入深圳宝安、前海；莞佛高速经虎门大桥直抵深圳等。

从产业上

科研建设风起云涌

南沙科学城99平方公里，其中91平方公里就在南沙湾、明珠湾区域，与光明科学城规划大小相当，地位也不低于光明科学城，将来是要创建综合性国家科学中心的。

政策力度随之加大，高端人才和紧缺人才可享15%个税优惠和税收优惠产业目录的企业入驻南沙可享15%的企业所得税优惠；鼓励类产业企业所得税税率减至15％、港澳居民免征个人所得税税负超过港澳税务的部分，长期投资价值更大。

△ 《中国（广东）自由贸易试验区发展“十四五”规划（征求意见稿）》截图

往往新兴科技的产业集聚，将涌入大量的高净值人群，也是房价高地，对比今天的深圳南山，所以南沙科学城是接下来炙手可热的一个种子选手。

其实放眼7434平方公里的大广州，想找到一处既拥有一线海景，还能背靠高端科技资源的，实属不易。因此，濒临海湾的南沙湾，又有科学城概念，海景和科技的双重赋能，将成为未来新主场。

从教育上

全市优教荟萃

市二中天元学校、华师大附小、执信中学、南沙学校、ULC剑桥国际高中等名校环绕，为湾区少有的教育强区。

土地热、生态好、配套优、交通便、产业强、教育棒，毋庸置疑，南沙湾作为南沙发展最好的板块之一，引领着南沙的人居进阶，是投资所向，是中心所向，是生活所向。

项目户型设计

建面约102-131㎡瞰景华宅 湾区热销

建面约102㎡3房2厅2卫

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中国人民银行有关负责人就完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关问题答记者问

问：此次公告发布的背景是什么？

答：为疏通货币政策传导渠道，推动降低实体经济融资成本，中国人民银行于2019年8月改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，促进贷款利率及时反映市场利率变化。在改革完善LPR形成机制过程中，我们充分考虑商业性个人住房贷款（以下简称房贷）涉及面广、期限长、受到公众高度关注等特点，发布中国人民银行〔2019〕第16号公告，明确了房贷利率在LPR基础上加点形成，使较长合同期限房贷的利率能够随市场利率调整，对推动房贷利率市场化、促进房地产市场平稳健康发展发挥了重要作用。但随着利率市场化改革不断深化、房地产市场供求关系发生重大变化，现行房贷利率定价机制也暴露出一些不足，人民群众反映较为强烈，迫切需要调整优化。

为贯彻落实中央政治局会议精神，回应群众关切，中国人民银行发布〔2024〕第11号公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，推动降低存量房贷利率。

问：当前房贷利率定价机制的问题是什么？如何完善？

答：根据合同约定，房贷在LPR基础上的加点部分在合同期限内固定不变。房贷合同期限普遍较长，固定的加点幅度无法反映借款人信用、市场供需等因素变化，一旦市场形势发生转变，容易造成新老房贷利差扩大。随着利率市场化改革不断深化，需要优化制度设计，促进商业银行和借款人以适当方式变更合同。

2023年8月，为充分响应群众诉求，本着急用先行的原则，中国人民银行会同金融监管总局引导商业银行，采用协商变更合同利率等方式批量调整了存量房贷利率，取得较好效果。但由于现行房贷利率定价机制下加点幅度不能自主调整，近期新老房贷利差矛盾再次累积扩大。商业银行将通过行业自律协调一致，对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整，将利率降至全国新发放房贷利率附近。但上述方式治标不治本，要从根本上解决新老房贷利差问题，还需要通过深化利率市场化改革，在维护合同严肃性的同时，破除制度性障碍，促进商业银行、借款人双方基于市场化原则自主协商、动态调整。

问：此次公告调整优化的主要内容是什么？

答：中国人民银行公告〔2024〕第11号主要进行了如下优化：

一是允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，以更准确体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化。后续，市场竞争机制可促使商业银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾，并维护合同严肃性。

二是取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化，畅通货币政策传导。

问：公告发布后，存量房贷利率将如何调降？

答：市场利率定价自律机制将发布倡议，引导商业银行于2024年10月31日前开展一次存量房贷利率批量调整。各商业银行将发布有关公告和批量调整细则，统一调降房贷利率在LPR基础上的加点幅度，并尽可能为借款人提供便利。

绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行等渠道完成“一键式操作”，无需到商业银行网点办理，具体请及时关注承贷商业银行官方平台发布的有关信息。

批量调整完成后，借贷双方还可按照中国人民银行公告〔2024〕第11号，基于市场化原则自主协商、动态调整存量房贷利率。

财联社9月29日讯，深圳市住房和建设局发布关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%。购房居民家庭及成年单身人士名下已有住房无按揭抵押登记或只有一套按揭抵押登记（含抵押合同备案信息），新购买的住房，在办理个人住房贷款业务时可适用第二套住房贷款政策。

有两个及以上未成年子女的居民家庭，购买第二套住房的，在办理个人住房贷款业务时可适用首套住房贷款政策。深汕特别合作区首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为15%，取消利率下限。将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。取消商品住房和商务公寓转让限制，商品住房和商务公寓取得不动产权登记证书后，可上市交易。

通知全文如下：

各有关单位：

为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，加快构建房地产发展新模式，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就进一步优化我市房地产政策事宜通知如下：

一、优化分区住房限购政策

（一）本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，下同）限购2套住房，本市户籍成年单身人士（含离异，下同）限购1套住房。在执行上述住房限购政策的基础上，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内，可再购买1套住房。

（二）非本市户籍居民家庭及成年单身人士限购1套住房。在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，无需提供个人所得税或社会保险证明。

有两个及以上未成年子女的非本市户籍居民家庭，在执行上述住房限购政策的基础上，可再购买1套住房。

（三）深汕特别合作区按照其现行政策执行。

二、取消商品住房和商务公寓转让限制

商品住房和商务公寓取得不动产权登记证书后，可上市交易。

三、优化商品住房和商务公寓价格备案流程

商品住房和商务公寓项目由房地产开发企业自主合理确定销售价格，并报市场监管部门备案，抄报区级住房建设部门。通过招拍挂方式取得居住用地的商品住房项目另有约定的，按照原约定执行。

四、调整个人住房转让增值税征免年限

将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。

五、优化个人住房贷款政策

（一）首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%。

（二）购房居民家庭及成年单身人士名下已有住房无按揭抵押登记或只有一套按揭抵押登记（含抵押合同备案信息），新购买的住房，在办理个人住房贷款业务时可适用第二套住房贷款政策。

（三）有两个及以上未成年子女的居民家庭，购买第二套住房的，在办理个人住房贷款业务时可适用首套住房贷款政策。

（四）深汕特别合作区首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为15%，取消利率下限。

六、加快构建房地产发展新模式

完善“市场+保障”住房供应体系，推动建立“人、房、地、钱”联动新机制，加快构建房地产发展新模式。结合商品住宅去化周期、住宅用地存量情况，优化调整住宅用地规模、布局和结构。开展现房销售试点，逐步提高新供应用地的现房销售比例，有序推进销售制度改革。充分发挥城市房地产融资协调机制作用，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理的融资需求。

广州：取消居民家庭购买住房各项限购政策：

本次限购政策调整后，本市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。财联社9月29日讯，广州市人民政府办公厅发布关于调整房地产市场平稳健康发展措施的通知。通知中明确，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策，通知自2024年9月30日起正式实施。本次限购政策调整后，本市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。