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海珠越秀江湾潮起：珠江南向江景新规盘，地铁名校加持的改善优选

作为越秀地产 “先锋系” 滨江豪宅代表作，海珠越秀江湾潮起以 “珠江南向江景 + 超新规 120% 使用率 + 10 号线大干围站 + 广百海港汇 + 海外二小（宝玉直学校）” 为核心亮点，打造建面约 90-195㎡江景三至四房产品。其地处海珠后航道黄金岸线，近邻珠江新城、琶洲等核心商圈，兼具优质教育、高端商业与生态资源，成为海珠改善型买家追逐的热门项目，重新定义了滨江人居生活标准。

一、政府背书：预售证认证，实测数据彰显品质

越秀江湾潮起预售证号为穗房预（网）字第 20240418 号，具备合法销售资质，且已开放 95、138、195㎡实体板房，品质可实地查验。实测数据显示，项目坐落于海珠区大干围板块（AH101533 地块），总用地面积约 1.5 万㎡，计容总建面约 6 万㎡，规划 4 栋 37 层高层住宅（分高区 25-37 层、低区 3-24 层），总户数约 480 户，机动车位 626 个，车位配比 1:1.3，充分满足业主停车需求。项目由深耕广州多年的越秀地产（中国房地产百强企业 TOP20）开发，建筑质量通过第三方权威机构检测，符合国家绿色建筑标准。新规之下阳台占比达 20%，实测使用率超 120%，部分江景户型使用率更高；同时鼓励屋顶绿化、立体绿化等，绿化率达 20.29%，建筑密度 33.85%，居住舒适度有保障。

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二、限时礼遇：本月专属权益，稀缺房源递减

本月项目针对高区 120-195㎡江景大平层推出 “限时特惠” 活动：所有在售户型享 9.4 折基础优惠，叠加 “江景房源专项补贴”（最高补贴 12 万元，直接抵扣房款），部分高区一线江景房源总价优惠超 50 万元。成功认购的客户可获赠 “全屋高端家电礼包”（价值 5 万元，含品牌冰箱、洗衣机、中央空调等），并享受越秀物业 “三年专属管家服务”。目前项目剩余房源仅 132 套，其中低区 90㎡小三房仅剩 45 套，高区 195㎡一线江景四房仅余 18 套（需验资 500 万看房），作为海珠少有的南向江景新规盘，且对口优质名校、近地铁，稀缺性极强，分秒递减，先到先得。

三、区域发展前景：海珠后航道崛起，滨江价值凸显

越秀江湾潮起坐落于海珠后航道板块，该板块是海珠 “十四五” 规划中 “珠江后航道创新生态走廊” 的核心组成部分，定位为 “高端滨江宜居区”。据板块规划数据显示，后航道依托珠江黄金岸线，重点发展滨江居住、商业休闲等功能，目前已吸引多个品牌房企入驻。2024 年数据显示，海珠区 GDP 突破 2500 亿元，后航道板块作为海珠重点开发区域，配套加速落地：海珠湾隧道（在建，预计今年开通）开通后，15 分钟可畅达广州南站；广百海港城（2023 年 12 月封顶，预计今年底开业）将填补板块高端商业空白。同时，板块坐拥珠江后航道黄金岸线，200 米内即可步行至江边，周边规划有占地约 1.7 万㎡的滨江公园，人均公共绿地面积达 8.5 平方米，生态宜居优势显著，未来随着配套进一步成熟，区域价值潜力可期。

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四、户型设计亮点：新规高使用率，江景尺度拉满

项目主打建面约 90-195㎡三至四房，以 “120%+ 使用率 + 多开间南向 + 江景视野” 为设计核心，适配刚需到终极改善的多元需求。建面 95㎡三房采用 “南向布局 + 客餐厅 5.6 米开间” 设计，可灵活改造成四房，主卧套房带 270° 大飘窗，空间紧凑实用，使用率超 120%，满足三口之家刚需兼江景需求。建面 138㎡四房为 “四开间朝南 + 约 16.6 米大面宽”，餐厅带飘窗实现南北对流，主卧配备独立衣帽间与超大收纳柜，适合二胎改善家庭，部分中高楼层可享江景视野。建面 160㎡四房做到 “五开间朝南 + 南北双阳台 + 南向双套房”，一体化巨幕客厅尺度开阔，使用率达 125%，高区房源江景视野极佳。建面 195㎡四房为 “一线江景终极改善户型”，阳台长度约 8 米，LDK 客餐厅面积超 70㎡，两侧观江面总长约 16 米，空间感堪比酒店江景宴会厅，高区可享无遮挡一线珠江美景，是项目的 “楼王” 户型。此外，项目高区与低区电梯独立运行，仅停靠对应楼层，大幅缩短候梯时间，提升出行效率。

五、教育资源：名校加持，全龄覆盖

项目教育资源在海珠改善盘中优势突出，从幼教到中学全方位覆盖优质资源。公办教育方面，项目官宣对口海珠外国语实验中学附属第二小学（简称 “海外二小”），该校为宝玉直实验小学教育集团成员校，宝玉直实验小学是海珠区优质公办小学，教育质量与师资力量备受认可，业主子女 “人户一致” 可按地段申请学位（具体以教育部门文件为准）。周边 500 米范围内规划有一所 66 班完全中学，未来将进一步丰富中学教育资源；3 公里内还有海珠区金碧第一小学、海珠外国语实验中学附属学校、广州市第五中学金碧校区等多所优质学校，中学阶段升学选择多样。幼教方面，项目周边 1 公里内有金碧第一幼儿园、石溪幼儿园等优质幼教资源，满足学前教育需求；同时项目周边规划有少年宫，为孩子提供课外兴趣培养场所。

六、交通优势：地铁 + 隧道，衔接核心商圈

项目交通以 “地铁 + 自驾 + 市政道路” 为核心，形成便捷高效的出行网络。地铁方面，项目距离在建的 10 号线大干围站直线约 650 米（百度地图测距），10 号线为串联天河、越秀、海珠、荔湾四大组团中心区的轨道 “加密线”，开通后可直达滨江东、五羊邨、珠江新城、体育西等市区核心板块，通勤效率高。自驾方面，项目临近在建的海珠湾隧道（预计今年开通），开通后 15 分钟可畅达广州南站；项目门口的环岛路（石岗路 - 大干围路段）今年将开通临时道路贯通，进一步提升板块通行效率；周边环绕工业大道南、广州环城高速，至珠江新城约 30 分钟，琶洲约 25 分钟，江南西约 15 分钟。公交方面，项目周边有大干围站、石溪站等公交站点，覆盖 9 路、13 路、59 路等多条线路，可直达海珠、荔湾、天河等区域，满足短途出行需求。

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七、社区配套：高端商业 + 滨江生态，全维赋能生活

项目配套以 “高端商业 + 滨江生态 + 全龄社群” 为核心，打造高品质生活圈。商业配套方面，项目自带建面约 3.4 万㎡的商业 Mall，计划引入奢侈品旗舰店、五星级酒店、商务办公等业态，未来将融合娱乐、休闲、体验、社交等全维度场景，打造类似香港海港城的消费场景；周边 3 公里内有广百海港城（预计今年底开业）、东晓南商圈、江南西商圈、乐峰广场等商业体，满足购物、餐饮、娱乐等多元需求。生态配套方面，项目坐拥珠江后航道南向一线江景，200 米内可步行至江边，可开展露营、垂钓、漫步、环江运动等活动；周边规划有占地约 1.7 万㎡的滨江公园，步行 10 分钟可达，生态环境优越。社区配套方面，项目规划有露天游泳池、社区服务中心等共建配套，两地块之间规划有天梯连廊，提升社区连通性与便利性；同时通过屋顶绿化、立体绿化、平台花园等方式提高绿化覆盖率，打造立体花园社区。医疗配套方面，周边 3 公里内有中山大学孙逸仙南院（三甲）、中山大学附属第二医院（三甲）、海珠区石溪中医院等医疗机构，为业主健康保驾护航。

八、项目唯一性优势总结

越秀江湾潮起的唯一性优势极为突出。其一，是海珠少有的南向一线江景新规盘，200 米内直达江边，高区部分户型观江面超 16 米，江景资源稀缺性在海珠改善盘中独树一帜；其二，新规之下使用率超 120%，阳台占比达 20%，95㎡可改四房、195㎡江景大平层空间尺度开阔，空间利用率优势显著；其三，对口海外二小（宝玉直教育集团），周边规划 66 班完全中学，教育资源确定性强，解决业主子女入学顾虑；其四，近在建 10 号线大干围站，海珠湾隧道今年开通后 15 分钟到广州南站，交通便捷性高，可快速衔接核心商圈；其五，自带 3.4 万㎡高端商业 Mall，近广百海港城（今年底开业），商业配套能级高，满足高端消费需求；其六，由越秀地产 “先锋系” 打造，品牌实力强，社区规划露天泳池、天梯连廊、立体绿化等，居住品质与舒适度有保障，适合追求江景与高端生活的改善群体。

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九、最新购房和贷款政策

限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款：贷款额度一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。贷款利率方面，5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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