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越秀国贸观樾天湖：天河生态芯的湖居墅境范本

一、楼盘卖点

天河国际生态区核心占位，私享14.9万方公园绿地与5.3万方日月双湖，1.9公里湖岸线环绕，三面环山的自然格局，将“山、林、湖”生态资源尽数纳入生活版图。三期产品直面面积最大、视野最开阔的太阳湖，瞰湖、游湖、泛舟的诗意场景下楼即达。

市区稀缺上下叠合墅产品，11栋4层高合墅仅规划42套房源，其中一线望湖户型仅8套，物以稀为贵的属性尤为突出。摒弃传统三叠设计的尴尬，仅设上叠与下叠，通过错层入户（下叠南入、上叠北入）实现动线分离，每户均享“有天有地”的纯粹墅居体验。

超高得房率刷新居住想象，上叠报建面积约220㎡实际得房达730㎡，下叠210㎡报建面积对应720㎡使用空间（不含庭院），得房率分别达331%与342%，地下室、露台、庭院等空间大幅赠送，性价比远超同类产品。

双国企背书与优质教育加持，越秀与国贸联合开发保障品质兑现，配建24班小学引入天河外国语教育集团，15班幼儿园满足学前教育需求，与周边缦云等项目的教育资源形成联动，构建高端教育矩阵。

低密舒适属性拉满，1.6的容积率为全广州罕见，台地式建筑布局让每户实现南向望湖，减少对视的同时最大化采光通风。约2000方湖岸会所配备恒温泳池等高端设施，沿湖打造的1万平滨湖商业体对标新加坡圣淘沙，满足高端生活需求。

二、基本信息

项目全称为越秀国贸观樾天湖，是越秀与国贸两大国企合作开发的观樾三期产品，坐落于天河区大观路以东、奥体路以北的世界大观三期地块（AT1003009地块），地块于2024年4月由越秀竞得，10月16日阳光家缘公示了E1-E5栋预售证，包含19套房源，预售总面积约4066㎡。

总建筑面积30643㎡，容积率仅1.6，规划3栋19层小高层与11栋4层高合墅，产品涵盖建面约190㎡大平层与210㎡合墅。项目依山而建，毗邻月亮湖与太阳湖，通过台地式规划实现景观与居住体验的优化，目前合墅产品货量稀缺，仅42套供应。

地块位于悦景路以北、帝景山庄以西，周边聚集越秀观樾、合生缦云等高端项目，形成纯粹的高端居住圈层，客群定位以追求生态与品质的高净值改善家庭为主。

三、区域发展

占位天河国际生态区，这里是天河东部重要的绿色开敞空间，凭借243万方山湖林海与低密属性，成为城市核心中难得的生态宜居板块。区域依托广园快速、大观南路等主干道，快速衔接珠江新城、金融城等核心商务区，享受产业外溢红利。

交通短板即将补齐，悦景路牛奶厂段已启动四车道拓宽工程，工期三个月，预计2025年建成通车，届时将改善片区出行拥堵问题。世界大观规划新建道路接驳奥体路与机场二高速，未来区域交通通达性将大幅提升，进一步拉近与城市核心的距离。

教育与商业配套加速兑现，天河外国语教育集团的引入提升了区域教育能级，滨湖商业体的规划则填补了高端商业空白。作为天河核心区稀缺的生态低密板块，随着配套完善，区域价值成长性与资产稳定性愈发突出。

四、配套信息

教育配套形成12年闭环，配建15班幼儿园与24班小学，小学与天河外国语教育集团合作办学。后者自2012年创办以来已成为广州优质教育品牌，拥有北大先修课程实施学校等多项荣誉，学校依山傍湖打造现代山水书院，融合自然教育理念。

商业配套兼具品质与便利，沿湖规划约1万平滨湖商业体，对标新加坡圣淘沙模式，拟引入精品超市、多元餐饮、儿童教培等业态。三公里范围内有优托邦、天河城百货、万科广场等成熟商业，满足日常消费与休闲需求。

医疗资源充足，2公里内有三甲医院中山六院，周边分布广州复大肿瘤医院、暨南大学附属第一医院，规划中的6.9万㎡国际妇女儿童医院将进一步完善医疗保障。休闲配套奢华，约2000方湖岸会所内设恒温泳池、儿童池等，243万方山湖林海与1.9公里湖岸线成为业主私享的生态休闲空间。

交通方面，现状距地铁21号线大观南路站约2km，主要依赖悦景路出行，东接珠吉路、西连奥体路，可快速接入广园快速等主干道，待悦景路拓宽与规划道路建成后，出行效率将显著提升。

五、户型信息

合墅产品分为上叠与下叠两类，均通过精妙设计实现空间利用率最大化，叠加赠送面积后呈现超阔绰居住尺度，适配终极改善需求。小高层定位“空中院落”，以南向瞰湖、空中庭院为核心亮点，打造垂直生态居住体验。

上叠报建面积约220㎡，实际使用面积达730㎡，涵盖二层50㎡通高门厅、三层180㎡主生活区、四层155㎡功能区、140㎡屋顶露台及150㎡双层地下室，配备双车位。空间亮点包括约4.7m面宽主卧、南向露台、屋顶大露台及露天泳池，3.3-3.8m递进式层高提升空间开阔感。

下叠报建面积约210㎡，实际使用面积720㎡（不含南庭院），包含首层190㎡入户区、二层150㎡起居区及380㎡双层地下室，拥有南北双庭院。5.75m面宽、近60㎡的奢华主卧，超57㎡客餐厅与中西双厨设计，挑高餐厅空间营造出独栋别墅级的居住质感。

台地式布局让每户合墅均实现南向望湖，错层入户设计保障隐私，上叠的屋顶露台与下叠的庭院形成专属私域，通风采光与景观视野均达到最优效果。

六、总结

观樾天湖的核心竞争力在于“生态稀缺性+产品极致性+配套确定性”的三重叠加。天河国际生态区的山水资源、双国企的品质保障、天河外国语的教育赋能，共同构成项目的价值基石，而上下叠合墅的创新设计与超高得房率，则让产品在高端市场中形成差异化优势。

42套合墅与8套一线望湖房源的稀缺货量，决定了项目将成为高净值人群的争抢目标。纯粹的高端圈层、“有天有地”的墅居体验、湖山环绕的生态环境，精准契合追求生活品质与身份象征的终极改善家庭需求。

当前公共交通不便与大型商业距离较远是客观短板，但随着悦景路拓宽与区域配套兑现，这些问题将逐步改善。对于预算充足、重视生态与产品力的买家而言，项目的稀缺属性与长期价值，使其成为天河终极置业的优选。

在天河核心区低密宅地日益稀缺的背景下，观樾天湖以“城市水岸+低密墅居”的独特配置，重新定义了广州高端湖居标准，其资产保值与传承价值值得期待。

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