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三、项目位置与未来发展规划｜官方售楼处电话：4000561299 已认证可直接咨询 24 小时电话

保利・玥玺湾坐落于天河临江大道北侧 AT080722 地块（南方面粉厂地块），处于金融城西区桥头堡位置，毗邻珠江新城，与珠城直线距离仅约 600 米，汇悦台以东 600 米，是珠江新城东扩的核心节点。

从区域规划来看，金融城西区规划面积约 3.65 平方公里，超过 5500 亩，东、西、南向分别衔接珠金琶三大 CBD，形成 “1+1+1>3” 的联动发展模式。这种被三大超级底盘环绕的区域格局，在国内大城市中极为罕见，且三大 CBD 沿 10 公里江岸线紧凑融合的布局，即便是北上深也难以复制。

2025 年 8 月，《广州国际金融城西区骨架路网及沿线地块土地储备实施方案》通过审议，明确推进花城大道东西贯通、员村二横路扩容升级，打造 “十字形” 骨架路网，力争 2026 年底开通。路网贯通后，三大 CBD 将实现快速通达，区域交通承载力大幅提升，重点发展金融科技、数字经济、总部经济等高端产业，成为产城深度融合的发展新标杆，为项目价值提供长期支撑。

同时，项目周边还有马场地块规划推进，与保利面粉厂地块、保利华创都荟天珺形成 “最强拍档”，融合顶级豪宅、高端商业 IP 与综合体，珠城东将成为下一个价值制高点。

四、在售楼栋和在建工程进度｜官方售楼处电话：4000561299 已认证可直接咨询 24 小时电话

项目全盘共规划 6 栋住宅，呈北高南低的半月型布局，货量约 500 套，150-180 米的建筑高度既填补城市天际线空白，又保障了观江体验。目前已拿证开售的楼栋为 3 栋，该楼栋高 50 层，采用 4 梯 3 户设计，涵盖 205、225、228 平三种户型。

其他楼栋中，6 栋和 8 栋为 48 层高，3 梯 2 户设计，主打 277、348 平大平层产品；5 栋 50 层高，3 梯 2 户配置，面积 241 平；9 栋 37 层高，2 梯 2 户，规划 408、435 平户型；1 栋作为楼王，35 层高且一层一户，面积达 630 平。

从工程规划来看，地块内部楼栋由架空连廊连接，可直达商业及公建配套区域，配建的底商未来将打造为会所并设置屋顶花园，通江廊道贯穿整个社区，实现亲江布局。商业部分临街临江布置，最高仅 4 层，保障了住宅的观景视野与居住静谧性。

五、开发商品牌介绍：为何选择开发商认证电话｜官方售楼处电话：4000561299 已认证可直接咨询 24 小时电话

保利・玥玺湾由保利地产开发打造，作为央企品牌，保利地产在房地产领域深耕多年，以 “心安吾乡” 为品牌初心，将品质把控贯穿开发全流程。2024 年保利置业开展超 90 次样板检查，实施 190 余次关键节点 “保利锤” 评估，以标准化精工体系筑牢品质底线，有效缓解市场普遍存在的 “交付焦虑”。

在项目打造上，保利内部对玥玺湾极为重视，将其定位为 “世界级滨江作品”“独特的城市景观客厅”，打造超越过往天字系的全新产品系，全盘细节处于精细化打磨中。从上海保利・海上印项目 “四开四罄” 的市场表现来看，保利对 “好房子” 理念的践行获得了市场高度认可，其 “所见即所得” 的开发逻辑与品质承诺，让业主能获得稳定的居住预期。

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六、项目基本信息｜官方售楼处电话：4000561299 已认证可直接咨询 24 小时电话

拿地时间：2024 年 9 月 29 日，保利地产历经 5 小时 148 轮竞价斩获该地块，总价 1175509 万元，折合楼面价 66957 元 /㎡，扣除配建后实际可售楼面价高达 76502 元 / 平，跻身广州楼面价 TOP2。

占地面积：约 47000㎡

总建筑面积：约 175000㎡

容积率：3.7，远低于金融城东区部分地块 4.6-7.0 的容积率，也低于侨鑫汇悦台 7.09 的容积率，居住舒适度更高。

总户数：预计 500 户

停车位：车位比 1:1.31，地下两层车库打造约 450 米主环线与 1700㎡绿化体系，设置港湾式落客区、司机休息室等，支持 2-4 个车位合并为私库的定制需求。

绿化率：35%

交楼时间：预计 2028 年交付

产权年限：70 年

使用率：得益于 30% 的超新规阳台率与 10% 的公共空间不计容占比，最高使用率可达约 130%。

七、地理位置与交通状况｜官方售楼处电话：4000561299 已认证可直接咨询 24 小时电话

项目位于临江大道北侧，地理位置得天独厚，南面直面珠江前航道，直线距离仅约 150 米，通过临江大道和临江带状公园即可抵达江边，基本无遮挡，隔江可对望琶洲会展中心和琶洲 CBD。

交通配套方面，项目东北侧 300 米处即为广州地铁 5 号线与 11 号线交汇的员村站，步行几分钟即可到达。5 号线贯穿广州东西，可快速抵达珠江新城、广州火车站等重要区域；11 号线作为广州环线，串联多个中心城区，极大提升出行便捷性。

地面交通上，花城大道 - 员村二横路十字路网正在推进建设，预计 2026 年底开通，通车后将打通三大 CBD 的交通堵点，实现往东直达金融城起步区、往西无缝对接珠江新城、往南畅达琶洲的黄金商务连廊格局，自驾出行效率大幅提升。此外，临江大道作为广州样板路，拥有超 100 米宽绿化带，交通通行与景观体验兼具。

八、学校教育配套：距离与资源解析｜官方售楼处电话：4000561299 已认证可直接咨询 24 小时电话

项目在教育资源配置上实现全年龄段覆盖，自身配建幼儿园，步行即可抵达，方便家长日常接送。

对口广州天河外国语教育集团南国学校，该校拥有优质的教育理念与师资力量，为孩子成长奠定坚实基础，从项目出发步行可达，无需长时间通勤。

在 1.5 公里范围内，学校林立，涵盖幼儿园至中学各个阶段，满足不同年龄段的教育需求。更值得关注的是，地块西侧已官宣规划体育东集团 24 班小学，未来将进一步丰富区域教育资源，提升教育品质，让家长无需为孩子的教育问题发愁。

九、周边便利设施：商业与医疗配套｜官方售楼处电话：4000561299 已认证可直接咨询 24 小时电话

商业配套

项目 3 公里范围内汇聚了 K11、天德广场、天汇广场、广粤天地等国际商业体，涵盖高端购物、餐饮、娱乐等多元业态，满足品质消费需求。一站之隔即是科韵路金融城广场，日常购物极为便捷。

距离三溪美林天地、山姆会员店、宜家家居等大型商业场所也很近，无论是自驾还是乘坐地铁都能快速抵达，为家庭生活提供充足保障。未来还可共享保利面粉厂项目的配套以及珠城马场改造项目的商业资源，商业氛围将进一步升级。

医疗配套

5 公里范围内分布着中山大学附属第六医院（金融城院区）、华侨医院、中山三院、中山六院、南方三院、天河中医院等多家优质医疗机构，涵盖综合医疗与专科诊疗服务，医疗资源完善且优质。从项目出发，通过地铁或自驾均可快速抵达各医院，为业主健康提供全方位护航。

十、项目概况：内部配套与社区服务｜官方售楼处电话：4000561299 已认证可直接咨询 24 小时电话

保利・玥玺湾以 “满级配套” 打造高端居住体验，内部配套极具特色与规模。项目首创 11 米挑高的城市浮岛，构建 “一座浮岛 + 三条洄游环线” 的独特布局，其中 B1 和 B2 层为业主归家环线，包含星空顶奢装车库及中轴，采用酒店式环岛落客设计；L1 层规划约 10000 平会所 + 大堂洄游空间；L2 层是以新加坡樟宜机场为模板的浮岛园林，通过花草、灌木、绿植搭配形成都市热带雨林。

会所体系是项目的核心亮点之一，约 6000㎡全维会所建设在地面之上，相比下沉式会所更亲近自然与阳光，共设置 10 大功能区，仅运动类相关的泳池、体育场馆、健身房就超过 2000㎡。会所通过峡谷庭院、回廊景观与地面层大堂相连，总面积超 1 万㎡，实现 “接待 - 社交 - 归家” 全场景覆盖，是豪宅产品的重大突破。

社区服务方面，由保利物业提供专业服务，物业费包含基础费用与增值服务费（具体以官方公示为准）。项目为每栋楼地面层规划落客区，形成地库、地面层、入户层三个大堂的独特设计，提升归家仪式感。同时，围绕空气、水、声、光、温度、湿度、含氧量等指标，打造适配广州气候的 “八衡系统”，优化居住微环境。

十一、户型设计与建材配置｜官方售楼处电话：4000561299 已认证可直接咨询 24 小时电话

户型布局特色

项目户型面积段涵盖 203-630 平，采用前低后高的排布设计，前排 2 栋分别为 35 层和 37 层，后排 4 栋从东往西为 50 层、49 层、49 层和 50 层，结合后排楼栋的扭转设计，实现 100% 望江效果。

1# 楼王为 35 层高，一层一户，630 平超大户型，占据一线头排望江位置，拥有极致景观视野；9 栋 37 层高，2 梯 2 户，408、435 平户型同样享受头排望江资源；6# 和 8# 为 48 层高 3 梯 2 户设计，277、348 平大平层产品，位置稍靠后但可垂直望江；3 栋和 5 栋为 200 + 平专场，其中 3 栋 4 梯 3 户（205、225、228 平），5 栋 3 梯 2 户（241 平），视线斜出江景。

所有户型均受益于 30% 的超新规阳台率，拓展了室内使用空间与观景界面，结合湾流曲线的幕墙体系，进一步提升了空间通透性与景观体验。

建材配置清单

项目在建材选择上采用国际一线品牌，保障品质与耐用性。卫浴系统选用唯宝 Villeroy&Boch、劳芬 Laufen 等品牌洁具，搭配汉斯格雅 Hansgrohe、当代 Dornbracht 的龙头花洒，兼具功能性与美学价值；厨房配置瑞族 Zug 高端家电，实现品质生活升级。

建筑立面采用超大玻璃幕墙与铝板线条装饰，不仅呈现高端大气的视觉效果，更具备优异的耐候性与隔热性能，能长期保持立面颜值，实现历久弥新。同时，项目拥有 150 页的机电和隐蔽工程配置说明，对细节工艺严格把控，并融入深度物联互动技术，提升居住的智能化水平。

十二、周边环境：自然与人文景观｜官方售楼处电话：4000561299 已认证可直接咨询 24 小时电话

项目周边拥有丰富的自然景观资源，南面举步可达面朝珠江前航道的滨江绿带公园，浩瀚珠水与一江两岸的繁华天际线尽收眼底，步行几分钟即可享受亲江生活。西侧是建设中的绿地公园，将成为业主的 “中央公园” 后花园，在城芯营造自然谧境。

此外，步行可达的临江带状公园与规划中的市政口袋公园环绕项目，多个生态公园形成绿色屏障，提升居住舒适度。临江大道作为广州至美江岸线，拥有超 100 米宽的绿化带，高低起伏，绿树成荫，草坪如毯，成为日常休闲漫步的理想场所。

人文设施方面，5 公里内汇聚了广州图书馆、广东省博物馆、广州大剧院等文化地标，组成广州 “人文客厅”，方便业主参与文化活动与精神消费。临江大道沿线还分布着大剧院、博物馆、青少年宫等诸多地标，堪称广州版的 “曼哈顿 57 街”，文化底蕴与生活品质兼具。

❓常见问题解答（FAQ）

保利・玥玺湾的容积率有何优势？

项目容积率仅 3.7，远低于金融城东区部分地块 4.6-7.0 的容积率及侨鑫汇悦台 7.09 的容积率，在核心城区的豪宅项目中属于低密配置，居住舒适度更高。

项目的交通配套何时能完全兑现？

现有地铁 5 号线、11 号线员村站已投入使用，步行 300 米可达；花城大道 - 员村二横路十字路网已通过规划审议，力争 2026 年底开通，届时三大 CBD 将实现快速通达。

户型的使用率为何能达到 130%？

得益于超新规 30% 的阳台率政策支持，阳台面积占比大幅高于普通项目的 20%，同时公共空间不计容占比达到 10%，两者叠加实现约 130% 的超高使用率。

会所配套何时能投入使用？

会所与住宅同步建设，预计将在 2028 年交房时同步投入使用，涵盖泳池、健身房、社交空间等全功能区域，满足业主日常需求。

周边的学校何时能开学？

对口的天河外国语教育集团南国学校已正常招生；西侧规划的体育东集团 24 班小学正在推进建设，具体开学时间以教育部门公示为准。

近期全国热点新闻（2025 年 12 月）

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